1. Сущность недвижимого имущества. Классификация. Рынок недвижимости
1.1. Понятие недвижимого имущества (НИ)
1.2. Классификация НИ
1.3. Рынок недвижимости (РН)
1.4. Сегменты рынка недвижимости
1.5. Профессиональные участники рынка недвижимости
1.6. Государственная регистрация НИ
2. Теоретические основы оценки недвижимости
2.1. Основные понятия и оценочные категории
2.2. Факторы, влияющие на уровень стоимости
2.3. Основные принципы оценки объектов недвижимости
3. Методы оценки недвижимости
3.1. Затратный подход.
3.2. Доходный подход.
3.3. Рыночный подход (сравнительный анализ продаж (САП))
4. Ипотека и ипотечное кредитование.
4.1. История ипотеки.
4.2. Основные понятия.
4.3. Оценка эффективности привлечения заемного капитала
4.4. Правила получения ипотечного кредита.
4.5. Особенности ипотеки предприятия.
4.6. Мировой опыт ипотечного кредитования.
4.7. Состояние и развитие ипотеки в РФ
4.8. Экономическое обеспечение и эффективность системы
5. Система управления недвижимостью
5.1. Понятие управления недвижимостью
5.2. Механизм управления недвижимостью
5.3. Основные подходы к управлению недвижимостью
5.4. Принципы управления недвижимостью
6. Методы определения эффективности недвижимости на разных стадиях ее создания и функционирования
6.1. Технико-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ показатели, характеризующие инвестиционный проект
6.2. Основные показатели оценки эффективности инвестиционного проекта
6.3. Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта на предпроектной стадии
6.4. Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта на стадии рабочего проектирования.
6.5. Оценка эффективности инвестиционных программ по территориям жилых застроек
6.6. Пути повышения технико-экономической эффективности объектов жилищно-гражданского назначения
7. Разработка бизнес-плана в градостроительстве
7.1. Маркетинговые исследования
7.2. Организационно-финансовый механизм реализации бизнес-плана в градостроительстве
7.3. Прогнозирование затрат
7.4. Прогнозирование доходов
7.5. Оценка экономической, социальной и коммерческой эффективности инвестиций
8. Налогообложение недвижимости и сделок с ней
8.1. Налогообложение имущества юридических лиц
8.2. Налогообложение физических лиц
К НИ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, т.е. объекты перемещение которых без безразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. многолетние леса, насаждения, здания, сооружения, воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации, суда внутреннего плавания, космические объекты (ГК РФ 22.12.95 гл. 6 ст. 130).
Под юридическим понятием недвижимости понимается право на эту недвижимость. По экономическим понятиям – сам материальный объект недвижимости.
Пять властных полномочий государства на ограничение права собственности на НИ.
Право на принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность с выплатой справедливой компенсации владельцу.
Право вводить налогообложение и взимать налоги с владельцев недвижимости для поддержания государственной программ и оказания общественных услуг.
Право передавать недвижимость во временное пользование (пожизненное владение, хозяйственное ведение, аренду, оперативное управление).
Государством предусмотрено следующие виды собственности:
- государственная;
- частная;
- право пожизненного владения
- сервитуты – право совместного владения аренды.
- кондоминимумы – право долевого владения.
Право изымать недвижимое имущество если собственник не оставил наследников и завещания.
Право регулировать имущественные отношения в целях повышения обороноспособности страны.
1. Иерархичный метод классификации.
2. фасетный метод предполагает разделение множества объектов на независимые группы или подвиды.
3. Жилое, нежилое.
4. Промышленное, непромышленное
РН – это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.
На рынке недвижимости существует механизм невидимой руки – это когда стихийно устанавливается справедливая цена на НИ. Этот механизм обеспечивает:
1. связь между владельцем и собственником НИ на основе экономических интересов.
2. распределение между конкурирующими вариантами использования земельных участков и др. НИ.
Особенности РН:
1. РН является децентрализованным рынком.
2. Сделки по недвижимости, доходы по ним и затраты на них строго конфиденциальны.
3. Сделки с недвижимостью производственного назначения заключаются на нерегулярной основе
4. НИ неотделимо от своего местоположения.
5. РН носит региональный характер.
6. Строительство новых объектов недвижимости требует крупных капиталовложений.
Функции рынка недвижимости:
1. Регулирующая.
2. Коммерческая. Состоит в реализации стоимости и потребительской стоимости недвижимости и получение прибыли на вложенный капитал.
3. Функция санирования. Когда происходит когда происходит банкротство неэффективных проектов.
4. Информационная. Это уникальный рыночный способ сбора и распространения обобщенной, объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям со знанием дела совершать сделки и принимать решения в своих интересах.
5. Посредническая. РН является местом встречи для продавцов и покупателей.
6. Инвестиционная. РН как способ сохранения и приумножения своего капитала.
7. Социальная. Рост трудовой активности граждан с целью приобретения НИ.
РН подразделяется на рынок жилья, рынок коммерческой и промышленной недвижимости.
1. Рынок жилья
1.1. рынок городского жилья
1.2. рынок загородного жилья
2. Рыноккоммерческой недвижимости
2.1. офисы (престижные, хорошо оборудованные, офисы в муниципальном, ведомственном или жилом государственном фонде)
2.2. торговые помещения
2.3. складские помещения (с правом аренда, с правом ответственного хранения)
3. Рынок промышленной недвижимости.
3.1. предприятие
3.2. земельные участки
1. Продавцы (собственники имущества, в т.ч. иностранного; органы уполномоченной местной властью; фонды имущества; конкурсный управляющий)
2. Покупатели (юридические и физические лица РФ, инвесторы, иностранные государства и лица)
3. Профессиональные участники РН (риэлтовские агенства, юридические фирмы, страховые компании, дилеры, брокеры, уполномоченные лица и российская гильдия риэлторов)
4. Финансовые институты:
- внешторгбанк;
- банк РФ;
- банк, имеющий право на ипотечное кредитование
- гос. муниципальные власти;
- кредитные союзы
5. Государственные органы:
- бюро технической инвентаризации (БТИ);
- комитеты по имуществу;
- арбитражный суд;
- нотариальные конторы;
- управление госкомзем;
- власти субъектов РФ
Государственная регистрация прав на недвижимость – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, ограничения и перехода прав собственности на недвижимость.
Государственная регистрация сделок с недвижимостью:
- является доказательством существования прав на эту недвижимость;
- проводится по всей территории РФ по системе записей о правах на каждый объект в едином государственном реестре прав (ЕГРП).
- датой государственной регистрации является день внесения записи в ЕГРП;
- осуществляется по месту нахождения недвижимости;
- зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке;
- отказ или отклонение от государственной регистрации может быть обжаловано в арбитражном суде.
В государственной регистрации сделок с недвижимостью участвуют следующие субъекты:
собственники имущества (граждане РФ, иностранные физические лица, Российские и иностранные юр. лица, РФ и иностранные государства )
В государственной регистрации сделок с недвижимостью участвуют следующие государственные органы:
1. Бюро технической инвентаризации
2. Министерство юстиции РФ
3. Нотариальные конторы
4. Комитет по управлению имуществом
5. Регистрационная палата
Таблица 1 - Порядок проведения государственной регистрации.
| Последовательность гос. регистрации прав на недвижимость | Процедура гос. регистрации | Особенности гос. регистрации сервитутов иных вещных прав. |
| 1) Прием документов и квитанций об оплате регистрации | Проводит не позднее месяца со дня подачи заявления и необходимых документов. | Проводится по инициативе правообладателя; приобретающих права лиц. |
| 2) Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок | Удостоверяется свидетельство гос. регистрации | Гос. регистрация публичных сервитутов осуществляется по инициативе органов власти по уведомлениям собственника недвижимости. |
| 3) При отсутствии противоречий м/д заявленными правами на объект и уже зарегистрированными правами др. оснований для отказа нет. | Гос. регистрация договора и иных сделок с недвижимостью удостоверяется подписью на документе | Регистрация применения права ипотеки, аренды или др. сделки осуществляется при наличие гос. регистрации ранее возникших прав. |
| 4) Внесение записей в ЕГРП | Формы свидетельства субъектов РФ и городов действительны до установления единой формы | |
| 5) Делается надпись на правоустанавливающих документах о гос. регистрации данного недвижимого имущества | ||
| 6) Выдача удостоверения о гос. регистрации. |
Различают 2 вида стоимости: стоимость обмена и стоимость использования.