1. Постоянный ипотечный кредит (самоорганизующийся). Это разновидность кредита широко распространена в странах с развитой рыночной экономикой, где годовая инфляция составляет 3-4%. Кредит предполагает равные выплаты в погашение долга через равные промежутки времени.
2. Кредиты с переменными выплатами. Основная особенность – разовая периодичность выплат основного долга и процентов по нему. Могут существовать дополнительные условия.
2.1 Кредит с жаровыми выплатами – единовременный итоговый платеж процентов или основного долга. Этот вид кредита делится на:
- Кредиты с замораживанием процентных выплат – то есть единый платеж процентов или основного долга в конце срока использования. Исполняется крайне редко.
- Кредиты с выплатой только процентов - проценты выплачивают по договору. Выплата основного долга в конце периода.
- Кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом – частичная амортизация до конца срока исполнения.
2.2 Пружинные кредиты – регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга.
Например: Кредит взят на 7 лет, в течение первых 3х лет только основной долг, в течение оставшихся 4 лет – только проценты.
2.3 Кредиты с участием – при финансировании доходной недвижимости. Этот кредит близок к самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор регулярно получал выплаты по основному долгу и проценты участвует в доходах от объекта.
- Кредит с участием доходов – кредитор получает часть операционного дохода.
- Кредит с участием в приросте стоимости – кредитор получает часть выручки или прироста капитал, полученной от продажи недвижимости.
2.4 Кредит с нарастающим платежом - такой расчет, что платеж в начале срока меньше, чем в конце.
2.5 Кредит с обратным аннуитетом – уменьшение в конце срока кредитования платежей.
2.6. Кредит с переменной ставкой – привязан к основному из индексов денежного рынка (инфляция, курс валют, ставка рефинансирования). Чем выше ставка тем ниже срок кредитования.
2.7 Канадский rollover – характеризуется тем, что переменная ставка изменяется через строго определенные промежутки времени. (разновидность - с оговоренной ставкой).
2.8 завершающая ипотека – уже под аккредитивную недвижимость предоставляется 2й кредит в погашение первого, ставки по которому выше, чем по первому.
2.9 Кредиты с добавленной процентной ставкой – предусматривает отнесение объектов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа.
Оценка эффективности привлечения заемного капитала характеризуются показателем финансового левериджа. Можно начинать выбирать заемные средства, если точность финансового рычага < 0,5.
1 – направляет требование об обеспечении кредита.
2- предоставляет документы на заключение договора ипотеки.
2- должник заключает договор с залогодержателем о гарантировании его долга перед залогодержателем.
При ипотечном кредитовании банк интересуется характеристиками закладываемого имущества и затем уже заемщиком.
Основные положения договора об ипотеке:
1. Предмет ипотеки: может быть право на имущество залогодателя. В предмете ипотеки должно быть наименование объекта недвижимости, его местонахождение, наименование органа, зарегистрировавшего право залогодержателя. В РФ – это единый государственный реестр прав на недвижимость. Обязательно должен быть указан срок аренды и срок ипотеки.
2. Существо обеспечиваемого ипотекой залога: должно быть обязательно оговорено в договоре об ипотеке с указанием сумм обязательств (беспроцентного). В том случае, если изначально не указана сумма обязательств, то должна быть указана верхняя его граница или порядок и условия ее определения в будущем. В договоре должно быть указано основание возникновения обязательств. В договоре указывается периодичность выплат или порядок расчета этой периодичности. В случае существования закладной – это указывается в договоре ипотеки с указанием места регистрации закладной. Нотариус делает отметку на закладной о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, номерует и скрепляет печатью листы.
3. Существенные условия договора ипотеки:
- должна быть указана дееспособность всех участников договора.
- должны быть соблюдены правила нотариального удостоверения и государственной регистрации.
- кредитный договор, содержащийся в договоре об ипотеки подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
- Право залога залогодержателя возникает с момента вступления договора в силу. В том случае, если правила не соблюдены договор ипотеки считается ничтожным и полежит уничтожению.
4. Порядок оценки объекта ипотеки:
1) По соглашению сторон оценка может быть произведена независящим оценщиком.
2) Государственным комитетом или гос. имущественным комитетом и соответственно его региональным представителями.
Земельные участки оцениваются по цене не ниже нормативной.
5. Порядок регистрации договора ипотеки.
Документы, которые требуются для регистрации:
- нотариально удостоверенный договор ипотеки и его копии;
- документы, указанные в договоре;
- документ, удостоверяющий уплату гос. пошлины;
- закладная и ее копии, если она предусмотрена;
- приложения к закладной;
- письменное согласие государственного комитета по управлению имуществом при залоге государственной недвижимости;
- материалы по стоимости и оценки объекта недвижимости;
- справка о геокодах объекта ипотеки;
- данные о залогодержателе;
- опись документов в трех экземплярах.
6. Условия и процедура государственной регистрации ипотеки:
3) Датой государственной регистрации является дата регистрации в ЕГРПН.
4) Копии договора об ипотеке и закладной с приложениями сдаются в архив ЕГРПН.
Отказ от государственной регистрации возможен в случаях:
- Неправильное оформление документов.
- В случае если ипотека данного объекта недвижимости запрещена законом.
- В других случаях, предусмотренных ГКРФ.
Государственная регистрация осуществляется:
- По местонахождению объекта недвижимости;
- На основании заявления залогодержателя и договора об ипотеки;
- Путем совершения регистрационной записи в ЕГРПН с указанием следующих сведений: о первоначальном залогодержателе, предмете залога, суммы обеспечиваемого обязательства, закладной.
Государственная регистрация осуществляется в течение 1 месяца.
Удостоверяется договор государственной регистрации путем надписи на договоре и закладной с указанием органа государственной регистрации, номера, даты. Заверяется подписью должностного лица и печатью.
1. Рынок предприятия в РФ развит слабо.
2. Существует масса административных ограничений, предусматриваемых его развитие.
3. Нет законодательного регулирования ипотеки некоммерческих кредитных учреждений.
Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений:
1. Законодательное регулирование:
- Право залога распространяется на все имущество предприятия, если иное не предусмотрено договором;
- Ипотекой предприятия может быть обеспечено следующее обязательство: в размере не меньше половины стоимости имущества предприятия, подлежащая исполнению не меньше чем через год с момента заключения договора, если в договоре предусмотрен меньший срок, то требование о взыскании можно предъявлять не ранее чем через год;
- Ипотека зданий, сооружений запускается с одновременной ипотекой земельного участка на котором находится здание, либо часть участка, функционально обеспечивающая объект залога или права аренды соответствующей части участка.
2. Особые правила предоставления ипотеки:
- Передача в ипотеку допускается с согласия собственника имущества, уполномоченного им лица или органа, иначе договор считается ничтожным;
- Обязательные документы к договору об ипотеке:
1) Акт инвентаризации всего имущества;
2) Бухгалтерский баланс;
3) Заключение и отчет независимого оценщика (в случае если в отношении предприятия возбужден дело о банкротстве, решение о залоге имущества имеет право принимать административный управляющий совместно с советом кредиторов).
- Собственник имущества оставляет за собой право владеть им и получать от его использования экономические выгоды.
- В случае продажи предприятия новый собственник получает те же права, что и старый и в случае выплаты долгов право распоряжения.
Права сторон об ипотеки предприятия:
Залогодатель имеет право:
- Распоряжаться имуществом предприятия переданном в ипотеку, вносить в его состав изменения, если это не уменьшает указанную в договоре общей стоимости заложенного имущества и не нарушает другие условия договора об ипотеке;
- Передавать в залог и отчуждать имущество предприятия с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Права залогодержателя:
- Обратиться в суд о досрочном исполнении обязательств или введения ипотечного контроля за деятельностью залогодателя, если он не принимает меры по сохранности заложенного имущества и эффективного его использования, что уменьшает стоимость заложенного имущества.
- Залогодержатель решением суда в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен: требовать бухгалтерские или иные отчеты, документы по согласованию сделок с имуществом и т.д.