- физический;
- функциональный;
- внешний.
Физический износ отражает изменение физических свойств объекта с течением времени. На уровень физического износа действует эксплуатационный природно-климатические факторы.
Существует 4 способа расчета физического износа;
1) экспертный метод. Определяется на основании правил износа жилых зданий № ВСН-53-86.
∑ (удельный вес конструктивного элемента, %) * ∑ (износ конструктивного элемента) + …..
При исполнении экспертного метода износ различают как устранимый и неустранимый. Если стоимость ремонта не увеличивает стоимость здания износ считается не устранимый.
2) Стоимостной способ. Заключается в определении затрат на воспроизводство конструктивных элементов здания. При данном методе износ определяется путем внешнего осмотра объекта недвижимости. Физический износ определяется как средне взвешенная величина.
3) Нормативный (бухгалтерский). Расчет физического износа производства на основе единых норм амортизации на полное восстановление основных фондов, утвержденное постановлением советов министров СССР №1072 от 29.10.90 г.
4) Метод расчета срока жизни. Срок жизни – это время в течении которого используемый объект будет приносить прибыль. В этот период (рост и стабильность) вложения в данный объект будут приносить пропорциональное увеличение прибыли. На стадии упадка вложения не принесут увеличение прибыли. Физический срок здания заканчивается тогда когда здание сносят.
В группу методов затратного подхода входят 4 основных методов оценки:
1) Метод сравнительной единицы (удельной стоимости). Скорректированная стоимость выбранная для расчета недвижимости умноженная на число единиц оцениваемого объекта. Если нет возможности найти сопоставимого объекта недвижимости, то используются разработки ЦНИИЭ и УС, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу по характерным видам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозируемом году, на основании ежеквартальных цен на ресурсы.
2) Поэлементный способ. Удельная стоимость единицы измерения состоит из суммы затрат на каждый конструктивный элемент здания.
3) Сметный способ. Определяется на основании составления новых смет данного объекта недвижимости, так как если бы он строился вновь.
4) Индексный метод. Заключается в определении восстановительной стоимости объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с положением «О порядке переоценки основных фондов», принятым советом министров СССР 25.11.90 №1223.
Доходный подход включает:
- Метод капитализации;
- Метод дисконтирования денежного потока;
- Метод валовой ренты.
Метод капитализации прямой. Заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от испытания объектов недвижимости.
С = Д/К,
где С- стоимость объекта,
Д – чистый денежный поток;
К – коэффициент капитализации.
Для использования этого метода необходимо:
- определить чистый денежный доход от использования объекта недвижимости;
- определить чистый доход от продажи объекта;
- рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному методу.
Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как чистая прибыль от эксплуатации объекта, так и возмещения основного капитала, затраченного на приобретение объекта недвижимости.
NOI – чистый операционный доход – рассчитывается устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцененного имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных отчислений.
.Сам метод прямой капитализации заключается в расчете текущих доходов полученных от объекта недвижимости.
Стоимость объекта недвижимости рассчитывается следующим образом:
Со.н. = NOI / Кк
Метод прямой капитализации используется когда величина будущих потоков денежных средств стабильна.
Определение коэффициента капитализации основывается на анализе рыночной стоимости объекта недвижимости и чистых доходов, полученный в результате их эксплуатации.
Метод прямой капитализации основывается на утверждении, что у схожих объектов недвижимости одинаковые ставки.
Метод дисконтирования денежного потока (будущего потока).
Предполагает прогнозирование четкого операционного дохода в определенном периоде в будущем и вероятной цены продажи этого объекта в конце этого периода, а затем в расчет этого суммирования всех будущих доходов от объекта недвижимости.
Последовательность применения метода дисконтирования:
1. Устанавливается продолжительность получения будущих денежных доходов.
2. Прогноз потоков денежных средств по каждому году владения, исходные данные в дисконтируемых денежных потоках.
- размер дохода;
- характер их изменения (постоянный, с изменяющимся трендом, без видимого тренда)
- частота получения доходов;
- продолжительность периода в течение которого предполагается получение денежных средств.
3. Дисконтирование денежных потоков производится путем приведения их текущей стоимости за каждый из будущих периодов на основе функции сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.
4. В зависимости от стоящей перед оценщиком задачей дисконтируются потоки денежных средств.
- доход инвестора до налогообложения;
- доход инвестора после налогообложения;
- доход банка по выданному кредиту;
- арендодателя по арендному договору.
5. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которые инвесторы ожидают получить на капиталовложения в сводные объекты в условиях данного рынка при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала, при условии, что объект приобретен на собственные или заемные средства.
6. Метод дисконтирования предполагает расчет реверсии (выручка от продаж) в конце периода владение и приведение ее текущей стоимости через ставку дисконтирования.
7. Сложение текущих стоимостей доходов и реверсий.
8. Расчет чистой текущей стоимости объекта как разницы между текущей стоимостью доходов, полученных за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.
Метод валовой ренты.
Валовая рента – это результат деления продажной цены объекта недвижимости на потенциальный или действительный валовой доход.
При определении мультипликатора не нужно вносить поправок на различие сопоставимых объектов, если объект сильно отличается, то он просто не .
Пример: Чистый операционный доход от оцениваемого объекта 57 т.р. необходимо определить стоимость объекта на основе следующей информации:
| Объект | Продажная цена | Чистый операционный доход | Общая ставка дохода. |
| Объект 1 | 600000 | 72000 | 0,12 |
| Объект 2 | 750000 | 85500 | 0,11 |
| Объект 3 | 450000 | 47250 | 0,105 |
| Оцениваемый объект | 57000 |
Упорядочение ряда = (0,105+0,11+0,12)/3=0,11
После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей ставки доходов – 11,5%. В этом случае стоимость объекта будет равна:
57000 / 0,115 = 495650 рубля.
САП основан на принципе замещения. Метод САП основывается на сравнении сопоставимых объектов недвижимости. Покупатель склонен при покупке выбирать из нескольких вариантов по следующим параметрам:
- цена;
- источник финансирования;
- условия заключения сделки.
Последовательность осуществления метода сравнительного анализа продаж:
1) Выявляются источники информации по недавним продажам сопоставимых объектов на рынке недвижимости. Источниками информации могут быть риэлтерские агентства, ипотечные банки, страховые компании, территориальное управление по несостоятельности и банкротству, территориальное управление по гос. ком. имуществу.
2) Проверка информации о сделках включает в себя:
- подтверждение сделки одним из основных участников;
- выявление условий продаж, то есть учитывать сделку можно, если одна из сторон не находилась в затруднительной ситуации, обе стороны обладали типичной рыночной информацией; обе стороны поступают экономически рационально; финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям.
3) Корректировка стоимости сопоставимых объектов.
Впервые слово «ипотека» появилось в 6 чеке до н.э. в древней Греции. Ипотекой назывались столбы с табличками, которые ставились на землю, отданную в залог. На табличках отслеживалась вся (кредитная) история этого участка.
Ипотечное кредитование успешно развивалось до периода феодальной раздробленности в Европейских странах и странах ближнего Востока и до 12 века в России. Дальнейшее оживление ипотеки в Европейских странах связывают с появлением мануфактур, разделением труда и появлением богатой буржуазии. В России небольшое оживление ипотечного кредитования среди крупных землевладельцев относится к 18 веку. Дальнейшее развитее ипотеки в России связывают с отменой крепостного права и датируется 1866.
В первые в залог стали отдавать небольшие земельные участки. Расцвет ипотеки в России 1800-1910 г. После 1917 г. Необходимость в ипотечном кредитовании отпала, в связи с отменой частной собственности на землю. Далее появление ипотеки в России в 1991г. Крупный приток иностранного капитала в 1998г. Вызвал значительный рост ипотеки, но по сравнению со странами Америки, ранок ипотечного кредита развит слабо.