Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса (стр. 2 из 2)

- Основные средства.

- Складские запасы.

- Прочие долгосрочные негативные воздействия на ОПС (к примеру, загрязнение почвы солями тяжелых металлов).

2. Оценка физического износа здания и определение его остаточной стоимости - Задача №1

При обследовании жилого здания проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и получены данные по оценке физического износа газового оборудования, который проводился специализированной организацией.

Исходные данные:

Объем здания 19000 м^3, территориальный пояс 5

Износ фундамента: ширина трещин до 1,5 мм.

Кирпичные стены и перегородки.

Износ ограждающих конструкций: Стены - Выпучивание с прогибом более 1/200 длины деформируемого. Перекрытия - Трещины более 2 мм. Прогибы до 1/150 пролета

Кровля рулонная.

Износ лестниц: Ширина трещин до 2 мм

Износ кровли: Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия; вздутия, требующие замены от 10 до 25%

Износ балконов: Повреждения на площади до 50%.

Полы из керамических плиток - 30%, Полы паркетные - 75%

Износ полов: Отсутствие отдельных плиток, местами вздутия и отставание на площади от 20 до 50%. Отставание клепок от основания на значительной площади

Оконные переплеты, коробка и подоконная доска полностью поражены гнилью и жучком.

Вид отделки: Простая, Окраска масляная - 20%, Оклейка обоями - 70%, Облицовка керамическими плитками - 10%

Износ отделки: Потемнение и загрязнение окрасочного слоя, матовые пятна и потеки. Отставание и повреждение кромок местами. Мелкие трещины и сколы в плитках

Горячее водоснабжение: Неисправность смесителей и запорной арматуры

Центральное отопление: Массовое повреждение трубопроводов

Холодное водоснабжение: Полное расстройство системы

Канализация: Наличие течи в местах присоединения приборов до 10% всего количества.

Износ электрооборудования: Повреждение изоляции магистральных и внутриквартирных сетей

Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в таблице.

Наименование элемента здания	Удельные веса укрупненных конструктивных элементов, %	Удельные веса каждого элемента, %	Расчетный удельный вес элемента, li х 100,%	Физический износ элементов здания, %,Фк
				по результатам оценки физического износа	средневзвешенное значение
Фундаменты	12	100	12	10	1,2
Стены и перегородки	21	73	15,33	55	8,4
		27	5,67	55	3,1
Перекрытия	10	100	10	35	3,5
Крыши	2	75	1,5	50	0,8
		25	0,5	50	0,3
Полы	10	35	3,5	50	1,8
		65	6,5	50	3,3
Проемы	10	48	4,8	70	3,4
		52	5,2	70	3,6
Отделочные покрытия	11	20	2,2	30	0,7
		70	7,7	10	0,8
		15	1,65	10	0,2
Внутренние сантехнические и электротехн. устройства
Центральное отопление	1,8	100	1,8	70	1,3
Водопровод	0,4	100	0,4	70	0,3
Канализация	0,9	100	0,9	30	0,3
Электроосвещение	2,5	100	2,5	30	0,8
Радио	0,1	100	0,1	30	0,03
Лифт	6,1	100	6,1	55	3,4
Телефон	0,1	100	0,1	30	0,03
Горячее водоснабжение	3,8	100	3,8	50	1,9
Газоснабжение	3,1	100	3,1	70	2,17
Телевидение	0,2	100	0,2	30	0,06
Прочие работы	5	15
		51
		34
100	100	Фз=41,39

Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания – 41%.

Остаточную стоимость здания следует определять по формуле:

, (9.3)

где S_о – остаточная стоимость здания, рубли;

S_в – восстановительная стоимость здания, рубли

S_о = (1-41/100)*615600=363204руб.

(9.4),

где S_ед – единичная стоимость здания, рубли (стоимость 1 м² или 1 м³), определяется на основе укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий;

V_з – объем или площадь оцениваемого здания.

Sв = 32,4*19000=615600 руб.

3. Определение показателей экономической эффективности инвестиций - Задача №2

Время, годы	1	2	3	4	5
Капиталовложения, Млн. руб.	70
Доходы,Млн. руб.	15	15	40	30	10

Е=19%

1. Чистый доход

ЧД = -70+15+15+40+30+10 = 40 млн. руб.

2.Чистый дисконтированный доход – приведение будущих денежных потоков к первоначальному моменту времени

ЧДД = ∑ Kt / (1+E) ^t + ∑ Дt / (1+E)^t

t – шаг расчета

Kt – капиталовложения на t-ом шаге

Дt – доходы от реализации инвестиционного проекта на t-ом шаге

Е – норма дисконта, учитывающая риск и альтернативное использование капитала

ЧДД = -70/(1,19)⁰ + 15/(1, 19)⁰ +15/(1, 19)¹ + 40/(1, 19)² + 30/(1, 19)³ + 10/(1, 19)⁴ = 8,52 млн.р.

3. Рентабельность- отношение приведенного дохода к приведенному капиталовложению

Р = ∑ Дt / (1+E) ^t - 1 = 79,05 - 1 = 13%

∑ Kt / (1+E)^t 70

Время, годы	1	2	3	4	5
Капиталовложения, Млн. руб.	50	20
Доходы,Млн. руб.	15	15	40	30	10

Е = 19

2. Чистый доход

ЧД = -50-20+15+15+40+30+10 = 40 млн. руб.

2.Чистый дисконтированный доход – приведение будущих денежных потоков к первоначальному моменту времени

ЧДД = ∑ Kt / (1+E) ^t + ∑ Дt / (1+E)^t

t – шаг расчета

Kt – капиталовложения на t-ом шаге

Дt – доходы от реализации инвестиционного проекта на t-ом шаге

Е – норма дисконта, учитывающая риск и альтернативное использование капитала (17%)

ЧДД = -50/(1, 19)⁰ - 20/(1, 19)¹ + 15/(1, 19)⁰ +15/(1, 19)¹ + 40/(1, 19)² + 30/(1, 19)³ + 10/(1, 19)⁴ = 11,72 млн.р.

3.Рентабельность- отношение приведенного дохода к приведенному капиталовложению

Р = ∑ Дt / (1+E) ^t - 1 = 79,05 - 1 = 0,18 = 18 %

∑ Kt / (1+E)^t 66,81

Построим график и сравним

ВНД второго проекта (27) больше ВНД первого проекта(24), следовательно второй проект эффективнее

Список литературы

1. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: учебник для вузов – в 2-х частях / под общ. ред. П.Г. Грабовского. – М.: Издательство «АВС», 2001

2. Лукьянчиков, Н.Н. Экономика и организация природопользования: учеб. для вузов / Н.Н. Лукьянчиков, И.М. Потравный. – Изд. 2-е, перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.

3. Никифоров А.Н. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса: Учебное пособие. – Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.-строит. ун-т, 2007.