Создание нормативно-правовой базы оценки (стр. 8 из 10)
Должна быть также проведена корректировка на низкую ликвидность недвижимости. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть преобразован в наличные ден. средства.
Составляющие ставки капитализации: ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал
Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
; где
Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты;
К – сумма ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.
Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
; где
Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс – величина собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
, где
М – коэффициент ипотечной задолженности.
Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур - ставкой процента для рекапитализации.
Вопрос №43
Расчет ставки капитализации методом связанных инвестиций или методом инвестиционной группы
Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы применяется, если объект недвижимости покупается за счет собственного и заемного капитала.
Коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций: Кк = Rск dск + Rзк dзк, где Rск, Rзк - ставка доходности на собственный и заемный капитал соответственно; dск, dзк - доля собственного и заемного капитала в покупке.
Вопрос №44
Традиционнаяч техника ипотечно-инвестиционного анализа.
Традиционная техника анализа - это метод оценки чистой современной стоимости инвестиционного проекта, использующего заемный капитал.
В основу метода положено определение общей стоимости выкупного капитала предприятия, включающей прямые инвестиции в форме ипотечного кредита и собственный капитал предпринимателя - инициатора проекта. Соответственно современную стоимость проекта составляет сумма текущей стоимости денежных поступлений, выручки от перепродажи собственности (в конце предполагаемого срока владения) и основного кредита, предоставленного инвестором.
Прямая техника инвестиционного анализа опирается на уравнение дисконтирования потока будущих доходов:
V = M - C + A(N - D) + F(R - O), (1)
где V - чистая современная стоимость проекта;
M - основная сумма прямых инвестиций;
C - начальное вложение капитала, предусмотренное проектом;
A - фактор текущей стоимости аннуитета, определяемый по специальным таблицам;
N - предполагаемый чистый инвестиционный доход предприятия за год;
D - ежегодные равные платежи в счет погашения кредита инвестора постоянными равными долями под определенные в кредитном договоре гарантии (их дает, например, контрольный пакет акций предприятия);
F - фактор текущей стоимости реверсии, определяемый по специальным таблицам;
R - цена перепродажи собственности в конце предполагаемого срока владения;
O - остаток основной суммы кредита при перепродаже.
Обратная техника состоит в решении уравнения (1) в предположении, что чистый инвестиционный доход не меняется со временем и начальное вложение капитала отсутствует. В этом случае уравнение (1) имеет решение V=q/k, где k - общая ставка капитализации на собственный и заемный капитал, определяемая по формуле Элвуда:
k = (1 - m) i + mf - Smp - Sd, (2)
где m - доля заемного капитала в общей стоимости проекта;
i - ставка дохода на собственный капитал предпринимателя;
f - ипотечная постоянная по кредиту инвестора;
S - фактор фонда возмещения;
p - часть основной суммы кредита, которая будет выплачена за время владения проектом;
d - относительное изменение стоимости собственности на валютном рынке за время владения проектом.
Вопрос №45
Три этапа расчета традиционной техники.
Этап I. Для принятого прогнозного периода составляется отчет о доходах и расходах и определяется денежный поток до налогообложения, т. е. на собственный капитал. Завершается этап определением текущей стоимости этого потока в соответствии с прогнозным периодом и ожидаемой инвестором конечной отдачей на собственный капитал.
Этап II. Определяется выручка от перепродажи собственности вычитанием из цены перепродажи затрат на совершение сделки и остатка долга на конец прогнозного периода. Оценивается текущая стоимость выручки по той же ставке.
Этап III. Определяется текущая стоимость собственного капитала сложением результатов этапов. Оценивается стоимость собственности как результат суммы стоимости собственного капитала и текущего остатка долга.
Применим традиционную технику к конкретному инвестиционному проекту и используем его как базовый для иллюстрации всех последующих рассмотрений элементов инвестиционно-ипотечного анализа.
Вопрос № 46
Подход (метод) сравнительного анализа продаж
Метод прямого сравнительного анализа продаж - способ оценки стоимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после внесения корректировок, учитывающих различия между объектами.
Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее – метод анализа продаж) заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.
Вопрос №47
Технология оценки объекта прямого сравнительного анализа продаж
Метод сравнения продаж включает четыре этапа:
1)выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка;Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть собственный архив эксперта-оценщика, банки данных риэлтерских фирм, банки данных нотариальных контор, территориальные органы управления, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости, публикации в периодической печати о состоявшихся сделках
купли-продажи объектов недвижимости и другие источники.
2)проверка информации о сделках с земельными участками; Данные о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо брокером (оценщиком), который сопровождал данную сделку.
3) сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков;
В цену сопоставимого объекта вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым и
сопоставимым объектами недвижимости. В процессе корректировки фактических продажных цен сравнимых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому. При этом экспертоценщик должен отвечать на вопрос: "За какую цену был бы продан объект недвижимости, имей он те же характеристики, что и оцениваемый объект?"
Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики. Например, затраты на покраску дачи составили X долл., однако дача в результате этой покраски существенно преобразилась и типичный покупатель готов будет заплатить за эту покраску 2X долл. Таким образом, правильная величина поправки составит 2X долл.
4) анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Вопрос №48
Методы определения поправок
Определение
поправок методом «Анализ парных продаж» базируется на сравнении двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики (которую и определяет оценщик и использует в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта).