Создание нормативно-правовой базы оценки (стр. 7 из 10)
Ср = Ц i ± К ij ,
где Цi – цена продажи i-го сравнимого земельного участка; К ij – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого участка по j -параметру (фактору, элементу сравнения).
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Метод
эффективного возраста гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка. Он основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула накопленного износа:И = (ЭВ/ЭЖ)*ВС,
где ЭВ -- эффективный возраст;
ЭЖ -- срок экономической жизни;
ВС -- восстановительная стоимость.
Вопрос № 36
Доходный подход (метод) оцени стоимости объекта оценки
Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:
· принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);
· принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).
Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидаются, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т.е. путем капитализации дохода.
Капитализация дохода – это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:
· сумму будущего дохода;
· время, когда должен быть получен доход;
· продолжительность получения дохода.
· прогнозирование будущих доходов;
· капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Вопрос №38
Метод валовой ренты с использованием мультипликатора валовой ренты
Данный метод можно рассмотреть как частный случай метода сравнения продаж.
Этот метод основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и рентным доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь определяется и измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продаж к рентному доходу.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.
Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Для применения метода валовой ренты необходимо:
а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.
Вопрос №39
Метод прямой капитализации
Метод прямой капитализации - процедура оценки недвижимости, согласно которой стоимость объекта недвижимости:
- прямо зависит от текущей стоимости всех будущих чистых доходов, порождаемых этой недвижимостью;
- определяется как частное от деления чистого дохода на коэффициент капитализации.
Метод
прямой капитализации - определение стоимости объекта недвижимости путем деления величины годового дохода на соответствующий этому доходу коэффициент капитализации.1) определение величины капитализируемого дохода;
2) определение коэффициента капитализации;
3) определение рыночной стоимости земельного участка.
В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:
а) земельная рента
б) арендная плата
в) часть дохода от единого объекта, рассчитанная методом остатка
г)доход от прироста стоимости земельного участка.
Вопрос №40
Ставка капитализации. Общая ставка капитализации. Общая ставка капитализации с использованием показателя чистого операционного дохода.
Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Соответственно, для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта.
С математической точки зрения ставка капитализации – это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.
Общий коэффициент капитализации - коэффициент, используемый для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т.е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружении по формуле:
Rcp=Rзд*dзд+Rзем*dзем
где Rсp- средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;
Rзд - коэффициент капитализации для здании, сооружений;
dзд dзем - процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости:
Rзем - коэффициент капитализации для земли.
В случаях, когда ожидается прирост или снижение стоимости объекта, коэффициент капитализации текущего дохода (общий коэффициент капитализации) должен быть подвергнут корректировке.
Ставка капитализации часто рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.
,
где PV – текущая стоимость недвижимости,
NOI – ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год,
Л – общая ставка капитализации.
В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.
Вопрос №41
Определение ставки капитализации методом кумулятивного построения
Метод кумулятивного построения - это способ расчета ставки капитализации, применяемый при оценке стоимости различных объектов недвижимости.
Метод кумулятивного построения ставки капитализации делит ее на составные части: доход на инвестиции и ставку возмещения капитала.
· безрисковая процентная ставка (может соответствовать банковскому проценту на капитал или процентной ставке по государственным краткосрочным облигациям);
· поправка на риск в зависимости от рискованности вложения капитала;
· поправка на низкую ликвидность данного объекта недвижимости;
· поправка на инвестиционный менеджмент, связанная с затратами на управленческие усилия, в частности на заполнение налоговой декларации и т. д.
Расчет осуществляется след. образом: к безрисковой ставке дохода прибавляют дополнит, компенсации, учитывающие разл. виды рисков, а также (при необходимости) низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент. М.к.п. позволяет учитывать в прогнозных расчетах разницу между потоками доходов от недвижимости и от др. активов. Расчеты начинают с определения безрисковой ставки дохода. Она отражает доход, приносимый активами, риск вложения средств в к-рые минимален. В качестве таких активов выступают либо гос. облигации, либо депозиты в наиболее надежных банках. Поскольку риск этих инструментов минимален, минимальна и их доходность. К безрисковой ставке дохода прибавляют поправку на риск, связ. с особенностями оцениваемого объекта. Напр., в оценке стоимости недвижимости риск считается низким тогда, когда есть сильный арендатор, имеющий постоянных клиентов, и наоборот, риск высок, когда у арендатора нет постоянных клиентов.