Создание нормативно-правовой базы оценки (стр. 3 из 10)

К объектам недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К объектам движимого имущества относятся: природные свойства (земля, река), физические свойства, объекты воздушного, космического и морского вида. Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

Существуют следующие виды оценки:

¾ Оценка бизнеса

¾ Оценка недвижимости

¾ Оценка земельных участков

¾ Оценка производственных, складских, торговых и офисных помещений

¾ Оценка жилых квартир, коттеджей и дач

¾ Оценка машин и оборудования

¾ Транспортных средств

¾ Оценка интеллектуальной собственности

¾ Прочее

Вопрос №10

Классификация объектов оценки по происхождению.

Бывают:

¾ Естественные (природные)

объекты: естественные земельные участки (под застройку и др.) и природные комплексы (месторождения и пр.) для их эксплуатации.

¾ Искусственные объекты (постройки) классифицируются на постройки: жилые, офисные, торговые и т.п

Вопрос №11

Классификация объектов оценки по предназначению

-для ведения бизнеса;

-для проживания владельца;

-в качестве инвестиций;

-в качестве товарных запасов и НЗП;

-для освоения и развития;

-для потребления истощимых ресурсов.

Вопрос №12

Классификация объектов оценки по масштабности

Масштаб:

¾ Земельные массивы.

¾ Отдельные земельные участки.

¾ Комплексы зданий и сооружений.

¾ Жилой дом многоквартирный.

¾ Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

¾ Секция (подъезд).

¾ Этаж в секции.

¾ Квартира.

¾ Комната.

¾ Летняя дача.

¾ Комплекс административных зданий.

¾ Здание.

¾ Помещение или части зданий (секции, этажи).

Вопрос №13

Классификация объектов оценки по степени готовности

1)Готовые объекты.

2)Требующие реконструкции или капитального ремонта.

3)Требующие завершения строительства.

Вопрос №14

Структура рынка.

Структура рынка - основные характерные черты рынка, к числу которых

относятся: количество и размеры фирм, степень сходства или отличия товаров

разных фирм, легкость входа на и выхода с конкретного рынка, доступность

рыночной информации. Структура рынка это внутреннее строение, расположение, порядок отдельных элементов рынка, их удельный вес в общем объеме рынка

По структуре рынки можно подразделить по следующим критериям:

1. По экономическому назначению объектов рыночных отношений:

• рынки благ и услуг;

• рынки средств производства;

• рынки научно-технических разработок;

• рынки ценных бумаг;

• рынки рабочей силы.

Многообразие рынков предопределяет коренное изменение всей системы взаимодействия предприятий, переход к реализации товаров на основе прямых связей, замену формально-учетного характера купли-продажи реальной куплей-продажей, свободный выбор партнеров по хозяйственным связям.

Инструментом такого рынка выступают структуры в виде товарных и фондовых бирж, специальных баз, коммерческих центров, предприятий оптовой торговли и т. д.

2. Рынки можно классифицировать по товарным группам:

• рынки товаров производственного назначения;

• товаров народного потребления; продовольственных товаров;

• рынки сырья и материалов и т. д.

3. Образование рынков по пространственному признаку представляет собой рынки:

• внутрирегиональные;

• межрегиональные;

• республиканские;

• межреспубликанские;

• международные (мировые).

Формирование таких рынков реально обеспечивает приобретение республиками государственного суверенитета.

4. По степени ограничения конкуренции различают:

• монопольный;

• олигопольный;

• межотраслевые рынки.

Существует разнообразие видов монополии:

Закрытая монополия - монополия, защищенная юридическими запретами, наложенными на конкуренцию.

Естественная монополия - отрасль, в которой долго срочные средние издержки минимальны, только когда одна фирма обслуживает весь рынок.

Открытая монополия - монополия, при которой одна, по крайней мере, на некоторое время становится единственным поставщиком продукта, но не имеет специальной защиты от конкуренции.

5. По видим субъектов рыночных отношений рынки могут подразделяться на:

• рынки оптовой торговли, когда в качестве покупателей и продавцов выступают предприятия и организации;

• рынки розничной торговли, когда покупателями выступают отдельные граждане;

• рынки государственных закупок сельхозпродукции, когда покупателем выступает государство, а продавцами — непосредственные производители сельскохозяйственной продукции: колхозы, совхозы, фермеры, агрокомплексы и т. д.

6. С учетом соблюдения законности в экономике рынки делятся на:

• легальные, официальные:

• нелегальные «теневые», «черные» и т. д.

Вопрос №15

Понятия: «Стоимость», «Цена», «Затраты»

Стоимость — это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой либо предмет или объект.

Стоимость - это мера того, сколько денег гипотетический покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность.

Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличатся от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, как потребности покупателей, наличие на рынке равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки.

Цена - это исторический факт, отражающий, сколько средств было потрачено на покупку аналогичных объектов в прошлых сделках.

Цена — количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать), а покупатель согласен получить (купить) единицу товара. По сути, цена является коэффициентом обмена конкретного товара на деньги. Величину соотношений при обмене товаров определяет их стоимость. Поэтому цена является стоимостью, выраженной в деньгах, или денежной стоимостью единицы товара. Это фундаментальная экономическая категория.

Вопрос №16

Виды стоимости

Для различных потребностей существует много видов стоимости. Это такие виды, как стоимость в целях кредитования или заемная стоимость, страховая стоимость, балансовая стоимость, остаточная стоимость, арендная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, обоснованная рыночная стоимость.

Каждая из этих видов стоимостей разделяется на две категории:

- стоимость в обмене;

- стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене, продаже - это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом рынке, на основе равновесия, устанавливаемого предложением и спросом. Она называется (объективной) обоснованной рыночной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

Обоснованная рыночная стоимость - это наивысшая цена в денежном выражении, которую принесет продажа собственности на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке, а также при том, что покупатель, как и продавец действуют разумно и со знанием дела и на цену сделки не влияют посторонние факторы и стимулы.

Рыночная стоимость - это идеальный стандарт, который не всегда достижим и поэтому, приведенные выше допущения не всегда соблюдаются. По этой причине реальная цена сделки часто не совпадает с обоснованной рыночной стоимостью и поэтому в России, наиболее часто определяется НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНАЯ ПРОДАЖНАЯ ЦЕНА. Наиболее вероятная продажная цена - это показатель вероятной цены, по которой собственность может быть реализована, с учетом существующих рыночных условий, фактической осведомленности и поведения покупателей и продавцов. Эта оценка стоимости предполагает обоснование возможной цены сделки в недалеком будущем. Она выражается интервалом цен в рамках вероятного распределения в отличие от обоснованной рыночной стоимости, которая выражается одной цифрой. Стоимость в пользовании - это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, которые не собираются выставлять имущество на

рынок, и рассчитывается исходя из его текущего использования.

Стоимость в пользовании (потребительская стоимость) имеет следующие виды:

1. Инвестиционная стоимость, ее расчет производится для конкретного инвестора исходя из ожидаемых им доходов и ставки их капитализации.

2. Восстановительная стоимость - определяется издержками в текущих ценах на создание точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии, без учета накопленного износа.

3. Стоимость замещения - определяется расходами в текущих ценах на создание объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, или расходами на создание функционального аналога.