Управление портфелем недвижимости 2 (стр. 6 из 15)

Таблица 7. Изменения среднегодовой ставки доходности офисной недвижимости по регионам (в % к инвестированному капиталу).

Регионы:	традиционно высокий рост занятости	недавно возникшая высокая занятость	циклическая занятость	традиционно низкая занятость	недавно возникшая низкая занятость
ТЭК
промышленноепроизводство
финансовые услуги
сервис
диверсифицированная занятость
неопределенная занятость

Следует обратить внимание, что при таком подходе объект недвижимости анализируется одновременно с его местоположением, что отражает специфику объектов недвижимости. В основе данной таблицы лежит группировка различных регионов страны по двум экономическим признакам:

¨ по основному виду производства в регионе;

¨ по уровню занятости трудоспособного населения в регионе.

Такой подход позволил выявить наиболее инвестиционно-привлекательные регионы по конкретному типу недвижимости. В России необходимо разработать матричную систему оценки инвестиционной привлекательности каждого типа коммерческой недвижимости, поскольку ее можно использовать не только для оценки инвестиционной привлекательности отдельных типов недвижимости, расположенной в конкретных географических регионах , но и рассматривать как основу для принятия решений - продавать данную недвижимость или удерживать ее в структуре портфеля определенное время.

Второй этап - выбор оптимального распределения капитала между безрисковыми вложениями и эффективным набором, которое обеспечивало бы допустимый уровень риска. К безрисковыми вложениями можно отнести ипотеку и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, которые являются практически безрисковыми, или право преимущественной аренды.

Практика управления портфелем недвижимости показала, что портфель целесообразно формировать из пакетов.

Пакет инвестиционных активов - это объекты недвижимости, расположенные в различных регионах, которые ведут себя аналогичным образом: каждый из активов пакета нейтрален с точки зрения доходов и риска в пределах пакета, поскольку для всех активов пакета характерна одна реакция на изменение условий инвестирования и функционирования. Если портфель состоит из одного пакета - в этом портфеле нет диверсификации управляемого риска. Диверсификация риска достигается лишь при формировании портфеля из нескольких пакетов. Например, пакет индустриальной недвижимости в период промышленного спада характеризуется следующими показателями:

Пакет N 1 - индустриальной недвижимости в период промышленного спада.

показатели	проценты
средний доход в ретроспективном периоде	9,5
стандартное отклонение в предшествующий период	5,2
прогнозируемый доход	10,5
соотношение доход- риск в предшествующий период	1,8
планируемая ставка дохода: всего пакета....................................................управляемой части........................................неуправляемой части....................................	12,225,0 0,2

Пакет индустриальной недвижимости в период промышленного спада включает крупные индустриальные регионы, для которых характерна циклическая занятость, отражающая изменение ситуации на макроуровне, циклическое избыточное вложение капитала на данные рынки недвижимости, восстановление состояния равновесия рынка недвижимости за счет резкого падения потока доходов в виде арендной платы и падения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Пакет офисной недвижимости в Северо-Западном регионе страны характеризуется, например, следующими данными:

Пакет N 2- офисной недвижимости в Северо - Западном регионе страны

показатели	проценты
средний доход в ретроспективном периоде	8,0
стандартное отклонение в предшествующий период	5,4
прогнозируемый доход	2, 4
соотношение доход- риск в предшествующий период	1,5
планируемая ставка дохода: всего пакета....................................................управляемой части........................................неуправляемой части....................................	4,07,2 3,2

При анализе пакета 2 видно, что в Северо-Западном регионе страны крайне низкий уровень занятости и деловой активности, не прогнозируется роста спроса на данный тип недвижимости и потому ожидается низкая ставка доходности. В ближайшей перспективе не ожидается оживления рынка недвижимости этого региона.

Аналогично составляются другие пакеты:

Пакет N3 - недвижимость под розничную торговлю в период промышленного спада.

Пакет N 4- жилой синдицированной недвижимости в период кризиса.

Пакет N 5- жилой синдицированной недвижимости в период промышленного развития.

Пакет N 6 - жилой синдицированной недвижимости в свободной экономической зоне.

Пакет N 7 - офисной недвижимости в свободной экономической зоне.

Пакет N 8 - индустриальной недвижимости в свободной экономической зоне.

Пакет N 9 - многофункциональной недвижимости в свободной экономической зоне.

Качественное управление портфелем недвижимости предполагает расчет параметров доходности различных типов недвижимости по различным экономическим регионам ( классифицированных по шести параметрам),

по уровню занятости (по пяти параметрам) на различных стадиях промышленного цикла: кризис, депрессия, промышленное оживление и подъем.

В результате получим несколько матриц корреляции доходов от различных типов недвижимости (Таблица 8).

Таблица 8. Матрица корреляции доходов от офисной недвижимости в период промышленного спада.

показатель	годовой доход	стандартное отклонение	традиционно высокая занятость	недавно возникшая высокая занятость	циклическая занятость	традиционно низкая занятость	вновь возникшая низкая занятость
ТЭК	11,7	4,6	1
Промышл-ое произв-во	16,65	10,58	-0,025	1
финансовые услуги	14,19	4,17	0,130	0,21	1
услуги	13,82	5,49	0,081	0,192	0,056	1
диверсифицированная занятость	7,41	1,89	0,258	0,171	0,056	0,014	1,000

( значение показателей условные)

Необходимо учитывать, что более низкий процент положительных и значительных коэффициентов корреляции предпочтительнее, чем более высокий процент.

На следующем этапе создается матрица корреляции различных пакетов (Таблица 9).

Таблица 9. Матрица корреляции пакетов

пакет

xxx

Представленные в таблице коэффициенты корреляций, стандартные отклонения и ожидаемые значения ставок доходности были выведены в стандартную модель средней вариации. Очевидно, что для инвестора доступна широкая комбинация уровней риска и ставок доходности, характерных для инвестиций в недвижимость.

Управление портфелем недвижимости в соответствии с ранее разработанными целями позволяет увеличивать ставку доходности портфеля при стабильном уровне риска.

Глава 2. Оценка инвестиционной привлекательности регионов.

2.1. Методы оценки инвестиционной привлекательности регионов.

Анализ региональных условий имеет в России довольно давнюю историю. Такой анализ проводился и при плановой экономике, в ходе учета региональных особенностей при определении показателей эффективности капитальных вложений, и в «постперестроечное» время – в ходе применения для оценки регионального инвестиционного климата различных, в основном зарубежных, методик (индексы Доу-Джонса, БЕРИ, промышленной активности, системы конъюнктурных опросов руководителей предприятий, методики Гарвардской школы бизнеса, Тейна-Уотерса, Котлера-Хейзлера, журналов «The Economist», «Fortune» , «Euromoney» и др.).

За последние годы появилось значительное количество отечественных или специально адаптированных к российским реалиям зарубежных методик оценки инвестиционной ситуации, складывающейся в различных регионах России. Сравнительный анализ новых методик и результатов их применения показал, что, несмотря на определенные позитивные сдвиги, достигнутые за последние годы в изучении и оценке инвестиционной ситуации в регионах РФ, в области оценки конкурентоспособности сдвиги происходят только в направлении оценки положения организаций и отдельных товаров. Оценка сравнительного положения регионов осуществляется по показателю инвестиционной привлекательности, что совершенно недостаточно для определения перспектив развития регионов, выделения тех из них, которые имеют высокий неиспользованный потенциал, а также «незаслуженно забытых» инвесторами, экспортерами товаров, людьми. Другими словами, в «рейтингах инвестиционной привлекательности» учитывается только привлекательность для инвесторов, что совершенно недостаточно, ибо «мигрируют» не только капиталы, но и другие ресурсы – товарные и трудовые, информационные и технологические.