Управление портфелем недвижимости 2 (стр. 4 из 15)

После формулировки инвестиционных целей при составлении портфеля могут быть учтены особые цели, среди них:

· Потребности инвестора в получении текущих поступлений;

· Необходимость сохранения капитала;

· Требования к росту капитала.

При определении целей формирования портфеля недвижимости инвестор должен принять решение относительно приемлемого уровня риска.

Следует ответить и на ряд вопросов:

· Насколько приемлем для конкретного управляющего портфелем данный уровень риска?

· Какую ставку доходности обеспечивает данная структура портфеля?

· Насколько обосновано соотношение между управляемой и неуправляемой частью активов портфеля?

Существует несколько методов определения уровня риска портфеля недвижимости. Рассмотрим два из них.

1. Уровень риска по каждому из активов, являющихся составной частью портфеля недвижимости, находится как функция от уровня ликвидности, ставки доходности и уровня стабильности получения доходов:

n n

R= ^{∑ ∑ L j Dj Cj}

^{i=1 j=1}

где Lj – уровень ликвидности;

Dj– ставка доходности активов;

Cj – уровень стабильности получения доходов;

i– различные регионы;

j - типы недвижимости

Порядок проведения относительной оценки уровня риска портфеля активов отражен в Таблице 4.

Таблица 4. Оценка уровня риска портфеля.

Активы портфеля	Уровень ликвидности Lj		Ставка доходности, Dj		Уровень стабильности Cj		Удельный вес активов в портфеле
	оценка	удельный вес	оценка	удельный вес	оценка	удельный вес
Офисная недвижимость класса «А» в i-м регионе
Офисная недвижимость класса «В» в i-м регионе
Торговая недвижимость в i-м регионе
Складская недвижимость в i-м регионе

Оценка уровня ликвидности, ставки доходности и стабильности потока доходов от каждого типа доходной недвижимости в различных регионах дается экспертом в процентах как средняя, средневзвешенная, мода или медиана. Затем каждому показателю присваивается определенный удельный вес, который определяется в зависимости от целей формирования портфеля.

Например, если основной целью формирования портфеля служит получение стабильного потока доходов на протяжении длительного периода времени, то этому показателю придается наибольший удельный вес. Если основной целью формирования портфеля выступает поддержание высокого уровня ликвидности, то наибольший удельный вес присваивается данному показателю. Сумма весов по горизонтали должна быть равна 1 или 100%.

2. Уровень риска инвестирования в каждый из активов определяется как стандартное отклонение или коэффициент вариации. Уровень риска портфеля определяется как средневзвешенная.

Как правило, риск портфеля может быть уменьшен по сравнению с риском его составных частей. Это снижение уровня риска за счет формирования портфеля активов, имеющих отрицательную корреляцию, выступает обычным эффектом портфеля.

Доходность портфеля Х рассчитывается по формуле:

Rx= aR_a+bR_b+zR_z,

где R_a, R_b, R_z– соответствующие ставки доходности активов;

a, b, z – удельные веса активов в структуре портфеля.

Стандартное отклонение как меру неуправляемого риска портфеля можно определить по формуле:

σ_x = W₁²σ₁²+ W₂²σ₂²+ ρ_1,2W₁W₂σ₁σ_2,

где W_1,W₂ - удельные веса активов;

ρ_1,2 - коэффициенты корреляции активов,

ρ=

Из этого уравнения можно сделать вывод, что уровень риска портфеля – это прямая функция корреляции доходов активов, включенных в структуру портфеля. Поскольку стандартное отклонение как измеритель уровня риска является квадратным корнем из вариации, то чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности активов, тем ниже уровень неуправляемого риска портфеля.

Портфель представляет собой набор инвестиционных инструментов, собранных для достижения общей инвестиционной цели – достижение определенной ставки доходности инвестированного капитала. Ставка доходности портфеля зависит от ряда ограничивающих условий. Важнейшее ограничивающее условие – стоимость привлеченного капитала, рассчитанная как средневзвешенная:

R = W_e×R_e+ W_d×R_d(1- tax),

где W_e – доля собственного капитала инвестора в структуре капитала;

W_d– доля заемного капитала;

tax – ставка налога на прибыль.

При оценке привлекательности инвестиционных проектов в недвижимость используют две группы показателей: показатели, рассчитанные на основе дисконтированных денежных потоков и показатели, рассчитанные на недисконтированной основе.

¨ На дисконтированной основе:

- Период окупаемости проекта (PP);

- Чистая текущая стоимость (NPV);

- Внутренняя ставка доходности (IRR);

- Модифицированная внутренняя ставка (MIRR);

- Ставка дохода финансового менеджмента(FMRR);

- Индекс доходности (PI);

- Техника Эллвуда.

¨ На недисконтированной основе:

- Период окупаемости проекта (РР);

- Валовой рентный мультипликатор (GMR);

- Общая ставка доходности (OAR);

- Ставка денежных поступлений на собственный капитал (EDR);

- Показатель среднегодового дохода;

- Общие годовые поступления на собственный капитал;

- Чистый располагаемый доход (NSI);

- Бухгалтерская ставка доходности (ARR).

1.3. Управление портфелем недвижимости.

Стратегия управления портфелем недвижимости. Стоимость портфеля недвижимости. Планирование доходности портфеля недвижимости. Определение систематической ошибки. Оптимизация портфеля недвижимости в процессе управления.

Стратегия управления портфелем.В основе стратегии управления портфелем недвижимости лежат четко определенные цели формирования портфеля, приемлемого уровня доходности, соотношения ставки доходности и уровня риска, определенной ликвидности и допустимого уровня контроля.

Портфельная стратегия должна исходить из уровня и стабильности доходов инвестора, его семейного положения, собственного капитала, опыта, возраста, отношения к риску, соображений по поводу налогов и ликвидности.

· сначала устанавливается приемлемый уровень риска,

· затем с помощью допустимого уровня неуправляемого риска (коэффициента "бета") составляется диверсифицированный портфель, удовлетворяющий этому ограничению по риску;

· полученный портфель проверяется на эффективность

Управление портфелем недвижимости - это, прежде всего, искусство распоряжаться набором разных типов недвижимости, с диверсификацией по местоположению объектов недвижимости и финансовой структуры инвестированного капитала, то есть использование различных инструментов инвестирования в недвижимость

В зависимости от разработанной стратегии формируют различные типы портфелей недвижимости:

¨ Портфель, ориентированный на рост - портфель, который строится с расчетом на долгосрочное (или краткосрочное - в зависимости от макроситуации) повышение стоимости входящих в него активов.

¨ Портфель, ориентированный на доход - портфель, активы которого подобраны таким образом, чтобы обеспечить получение текущих потоков доходов (дивиденды, проценты или арендная плата).

Для того чтобы комбинировать различные типы инвестиционных инструментов в соответствии с собственным отношением к риску и доходности, инвестору нужно понять идею управления портфелем.

На входе у портфеля - характеристики риска и доходности отдельных инвестиционных инструментов, а на выходе - поведение показателей риска и доходности самого портфеля. Инвестиционные инструменты могут группироваться для создания портфеля, который характеризуется лучшей динамикой этих показателей по сравнению с отдельными ценными бумагами. Выбор инвестиционных инструментов для включения в портфель с целью достижения желаемых результатов производится с помощью анализа требуемого уровня риска, ставки доходности, уровня контроля, ликвидности.

Если выбрана стратегия получения потока доходов в краткосрочном периоде, то капитал вкладывается в недвижимость на краткосрочный период (от одного года до пяти лет) с целью перепродажи объекта доходной недвижимости.

Если портфель недвижимости ориентирован на рост стоимости активов в долгосрочном периоде, то главной финансовой целью в управлении портфелем является поддержание высокой стоимости активов в долгосрочном периоде. Реализация поставленных долгосрочных целей требует разработанных промежуточных ориентиров, и установить контрольные показатели, соответствующие долгосрочным целям развития. Необходимо отслеживать уровень допустимый риска (по отношению к величине чистых активов инвестора), соответствующую ставку доходности, поток доходов от объектов недвижимости и тенденции изменения стоимости недвижимости, определяемые состоянием рынка капитала и рынка недвижимости. Например, в период избыточного инвестирования капитала на рынке недвижимости неизбежно падение арендной платы, рост коэффициентов капитализации и падение стоимости объектов недвижимости.