· Физический износ, порча, старение.
Трудно определить степень физического износа, так как она в значительной степени зависит от разработок новых технологий. Когда такие технологии внедряются при строительстве новых зданий, более старые теряют свою привлекательность для арендаторов и владелец вынужден либо тратить деньги на модернизацию своей недвижимости, либо терпеть более низкую занятость помещений и запрашивать меньшую арендную плату.
· Изменения в законодательном регулировании и налогообложении.
Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения заключается в том, что власти требуют непредвиденных расходов или повышают налоги на собственность (имущество, недвижимость).
· Инфляция и реинвестирование.
Инфляционный риск связан с тем, что реальные денежные потоки доходов от аренды могут, из-за инфляции, быть намного ниже, чем ожидалось. Чем длиннее срок аренды, тем больше такой риск.
Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции.
Уровень риска инвестиций в недвижимость относительно инвестиций в другие активы определяется следующими особенностями данного актива:
- Требуются значительные капитальные вложения;
- Существует жесткая зависимость потока доходов от недвижимости от ситуации в регионе и перспектив его развития;
- Характерна низкая ликвидность в сочетании с большими затратами на поддержание товарного вида.
Уровень риска, связанный с инвестированием в недвижимость, в значительной степени определяется инструментами инвестирования (Таблица 1).
Таблица 1. Относительный уровень риска инвестиций в недвижимость и корпоративные ценные бумаги.
| Уровень риска инвестиций | Инвестиции | |
| в недвижимость | в ценные бумаги | |
| Низкий | Право преимущественной аренды | Облигации |
| Ниже среднего | Ипотека | Высоколиквидные акции |
| Средний | Гибридные обязательства | Акции компании, использующей только собственный капитал |
| Выше среднего | Собственный капитал | Акции компании с высокой долей заемного капитала в структуре капитала |
| Высокий | Заемный капитал | Акции быстро растущих компаний |
| Очень высокий | Опционы | Опционы и фьючерсы |
Необходимость поддержания высокого уровня доходности инвестиций в недвижимость требует выбора наиболее оптимальных инструментов инвестирования, поскольку для каждого из них характерны свои: ставка доходности, уровень риска, ликвидность, уровень контроля и методы оценки.
Доходная недвижимость имеет существенные преимущества по сравнению с традиционными финансовыми активами (акциями и облигациями): владение доходной недвижимостью обеспечивает инвестора (собственника) ежемесячным потоком доходов, в основе которого лежит ежемесячная оплата аренды, в то время как дивиденды по корпоративным акциям выплачиваются, в лучшем случае, ежегодно. Денежные потоки доходов от недвижимости менее динамичны и более стабильны, чем потоки доходов от корпоративных акций, так как базируются на договорах аренды, которые чаще всего имеют трех- пятнадцатилетний срок.
Таким образом, недвижимость обеспечивает более устойчивый поток доходов и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов. Кроме того, при инвестициях в доходную недвижимость необходимо учитывать, что рыночные цены на недвижимость возрастают по мере роста инфляции и резко снижаются в периоды сокращения инфляции.
Наконец, недвижимость обеспечивает более высокий уровень доходности на собственный капитал, чем финансовые активы.
Ставка доходности инвестиций в недвижимость, а также уровень риска, ликвидность, уровень контроля и стоимость в значительной степени определяются в зависимости от инструментов инвестирования в доходную недвижимость, таких как: собственный капитал, заемный капитал, ипотека, опционы, гибридная задолженность, преимущественное право аренды.
Ставка доходности на инвестированный капитал отражает уровень риска: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка доходности на инвестированный капитал. Данный подход является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы.
Анализ уровня риска проводится в три этапа, на которых определяются:
1. Частота распределения ставок доходности, мода, медиана и средняя ставка доходности;
2. Стандартное отклонение как мера неуправляемого риска;
3. Коэффициент вариации как относительная мера риска на единицу дохода.
Инвестиции в недвижимость и инвестиции в финансовые активы имеют как ряд общих черт, так и существенные различия (Таблица 2).
Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала (Таблица 3).
Таблица 2. Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала.
| Общие черты | Различия | |
| Рынок капитала | Рынок недвижимости | |
| Цели инвестирования: получение текущего дохода, рост стоимости актива, защита от налогов | Объем предложения высоко эластичен | Объем предложения в краткосрочном периоде неэластичен |
| Риски: делятся на управляемые (несистематические) и неуправляемые (систематические) | Ставка доходности подвержена значительным колебаниям | Ставка доходности относительно стабильна |
| Соотношение спроса и предложения определяет стоимость актива | Ликвидность более высокая | Ликвидность более низкая |
| Величина безрисковой ставки доходности является основой для определения требуемой ставки доходности | В период инфляции инвестиционная привлекательность финансовых активов снижается | В период инфляции инвестиционная привлекательность увеличивается |
| Находятся под значительным влиянием макроэкономических изменений: валютных курсов, темпов инфляции, инфляционных ожиданий, социально-экономического развития, стабильности налогообложения | Поток доходов неустойчивый | Поток доходов в виде арендной платы относительно устойчивый |
| Высокая ставка доходности – показатель более высокого риска | R = Rf+ плата за риск | R = Rf+ плата за риск + возмещение инвестированного капитала. Более высокая ставка доходности отражает необходимость возмещения основной суммы инвестированного капитала |
Таблица 3. Влияние переменных рынка капитала на рынок недвижимости.
| Переменная рынка капитала | Влияние на стоимость на рынке недвижимости |
| CF - рост денежного потока | Рост стоимости недвижимости как результат оживления и развития деловой активности на макроуровне |
| ß - рост меры систематического риска | Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости |
| Rf - рост безрисковой ставки доходности | Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости |
| Rm - рост среднерыночной ставки доходности | Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости и роста коэффициента капитализации |
| Рост стоимости кредитов | Снижение стоимости недвижимости в результате роста требуемой ставки доходности инвестированного капитала |
| Ri - рост доходности i-го актива | Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости |
| Рост срока службы актива | Рост стоимости недвижимости в связи с инфляционными ожиданиями и величиной ликвидационной стоимости недвижимости |
Объемы предложения на рынке недвижимости определяются притоком капитала в строительство и зависят от ряда факторов, характеризующих положение на рынке капитала:
· Динамики абсолютной ставки доходности на рынке недвижимости, поскольку рост доходности инвестированного капитала повышает инвестиционную привлекательность рынка недвижимости;
· Относительных ставок доходности на рынке недвижимости и рынке капитала, поскольку появление высокодоходного актива на рынке капитала неизбежно повлияет на приток (отток) капитала на рынке недвижимости;
· Темпов инфляции и инфляционных ожиданий на рынке капитала, поскольку рост инфляции вызывает рост номинальных ставок дисконтирования будущих денежных потоков от финансовых активов и, следовательно, снижение стоимости традиционных финансовых активов.
Рост темпов инфляции вызывает снижение реальных ставок доходности финансовых активов и повышение ставок доходности на рынке недвижимости. Однако необходимо учитывать, что на рынке недвижимости предложение в краткосрочном периоде неэластично. Рост спроса в краткосрочном периоде в значительной мере погашается за счет изменений стандартной нормы свободной недвижимости, которая в определенной степени гасит «удары» рынка. Спрос на недвижимость в значительной степени определяется арендной платой, а величина арендной платы зависит от объема спроса. Очевидно, что эти две переменные находятся под влиянием рынка капитала и равновесие на рынке недвижимости устанавливается под влиянием рынка капитала, то есть арендная плата стабильна и коэффициент капитализации потока доходов от недвижимости не повышается и не понижается.