По оценке компании «Экспресс-Обзор», в 2007 году в Москве было введено в эксплуатацию 3,171 млн. кв. м новых объектов коммерческой недвижимости, что на 29,65% больше аналогичного показателя 2006 года.
В 2007 году рынок коммерческой недвижимости увеличился, в первую очередь, за счет складской недвижимости, ввод в эксплуатацию новых площадей которой увеличился на 44%. Для сравнения, ввод в эксплуатацию новых площадей торговой недвижимости вырос на 26,3%, а офисной недвижимости - 25,3%.
Таблица 13. Динамика объема введенных в эксплуатацию новых объектов коммерческой недвижимости в натуральном выражении в Москве, млн.кв.м, 2004-2009
| Динамика объема введенных в эксплуатацию новых объектов коммерческой недвижимости в г. Москве | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
| млн.кв.м | 1,285 | 1,754 | 2,446 | 3,171 | 3,086 | 3,577 |
| темп прироста, % | 36,55 | 39,42 | 29,65 | -2,6 | 15,91 |
Источник: Исследование GVASawyer
Как и в общей структуре рынка коммерческой недвижимости, так и в структуре введенных в 2007 году новых объектов коммерческой недвижимости первое место заняла офисная недвижимость - 38,8% от общей площади ввода новых объектов. На втором месте расположилась торговая недвижимость. Ее доля составила 37,8%. В общей структуре рынка торговая недвижимость заняла третье место. На долю новых объектов складской недвижимости пришлось 23,4%.
По сравнению с уровнем 2004 года, доля введенных объектов офисной недвижимости сократилась на 8,8 п.п., доля введенных объектов складской недвижимости увеличилась на 2,1% п.п., а торговой недвижимости – на 6,7% п.п.
Таблица 14. Структура объема введенных в эксплуатацию новых объектов коммерческой недвижимости в % в г. Москве, 2004-2007.
| Структура объема введенных в эксплуатацию новых объектов коммерческой недвижимости в натуральном выражении в г. Москве, % | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
| Офисная недвижимость | 47,6 | 44,1 | 40,1 | 38,8 | 59,6 | 51,8 |
| Складская недвижимость | 21,3 | 21,7 | 21,1 | 23,4 | 17,3 | 20,86 |
| Торговая недвижимость | 31,1 | 34,2 | 38,8 | 37,8 | 23,1 | 27,34 |
| Всего | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 | 100,0 |
Источник: оценка «Экспресс-Обзор»
По итогам 2007 года в Москве было введено в эксплуатацию 1,23 млн. кв. м объектов офисной недвижимости, 742 тыс. кв. м – складской недвижимости и 1,2 млн. кв. м - торговой недвижимости.
По итогам 2008 года в Москве было введено в эксплуатацию 1,842 млн. кв. м объектов офисной недвижимости, 534 тыс. кв. м. – складской недвижимости и 710 тыс. кв. м. /396 (GLA) тыс. кв. м. - торговой недвижимости.
По итогам 2009 года в Москве было введено в эксплуатацию 1,853 млн. кв. м объектов офисной недвижимости, 746 тыс. кв. м. – складской недвижимости и 978 тыс. кв. м. /518 (GLA) тыс. кв. м. - торговой недвижимости.
Таблица 15. Структура объема введенных в эксплуатацию новых объектов коммерческой недвижимости в натуральном выражении в г. Москве, 2004-2009.
| Структура объема введенных в эксплуатацию новых объектов коммерческой недвижимости в г. Москве, млн.кв.м | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
| Офисная недвижимость | 0,611 | 0,774 | 0,981 | 1,230 | 1,842 | 1,853 |
| Темп прироста, % | 26,7 | 26,7 | 25,3 | 49,8 | 0,6 | |
| Складская недвижимость | 0,274 | 0,380 | 0,515 | 0,742 | 0,534 | 0,746 |
| Темп прироста, % | 38,9 | 35,5 | 44,0 | -28,0 | 39,7 | |
| Торговая недвижимость | 0,400 | 0,600 | 0,950 | 1,200 | 0,710 | 0,978 |
| Темп прироста, % | 50,0 | 58,3 | 26,3 | -40,83 | 37,7 | |
| Всего | 1,285 | 1,754 | 2,446 | 3,171 | 3,086 | 3,577 |
Источник: оценка «Экспресс-Обзор»
Прогноз объема рынка коммерческой недвижимости в натуральном выражении получен путем суммирования его сегментов: объема рынка офисной недвижимости, объема рынка складской недвижимости и объема рынка торговой недвижимости в 2010 и 2011 гг.
По оценке компании «Экспресс-Обзор», в 2010 году объем рынка коммерческой недвижимости увеличится на 17,15% и составит 27,22 млн. кв. м. В 2011 году объем рынка вырастет на 18,6% и достигнет 32,28 млн. кв. м.
Существенное влияние на рост рынка коммерческой недвижимости окажет торговая недвижимость, объем рынка которой вырастет в 2010 году почти на 35%, а в 2011году – чуть больше, чем на 30%.
Для сравнения, в 2010 году объем рынка офисной недвижимости увеличится на 10,75%, а складской недвижимости – на 21,05%. В 2011 году прирост объема рынка офисной недвижимости составит 12%, складской – 25,3%.
В 2010 году наибольшая доля в структуре рынка коммерческой недвижимости будет принадлежать офисной недвижимости – 57,9%. Доля складской недвижимости составит 21,9%. Торговая недвижимость займет 20,2% от всего объема рынка.
В 2011 году ситуация в структуре рынка коммерческой недвижимости не сильно изменится. Доля офисной недвижимости уменьшится до 54,7%. Доля складской недвижимости увеличится в общей структуре рынка коммерческой недвижимости до 23,1%, а доля торговой недвижимости – до 22,2%.
В 2008 году объем рынка офисной недвижимости составит 15,76 млн. кв. м, объем рынка складской недвижимости – 5,96 млн. кв. м, объем рынка торговой недвижимости – 5,5 млн. кв. м.
По итогам 2009 года объем рынка офисной недвижимости достигнет 17,64 млн. кв. м, объем рынка складской недвижимости – 7,47 млн. кв. м, объем рынка торговой недвижимости – 7,17 млн. кв. м.
Оценка объема введенных в эксплуатацию новых объектов коммерческой недвижимости получена путем расчета абсолютных приростов за 2008 - 2009 гг.
По оценке компании «Экспресс-Обзор», в 2008 году в Москве будет введено в эксплуатацию 3,985 млн. кв. м новых объектов коммерческой недвижимости, что на 25,67% больше аналогичного показателя за 2007 год.
В 2009 году общая площадь введенных новых объектов коммерческой недвижимости составит 5,063 млн. кв. м, увеличившись по сравнению с уровнем 2008 года на 27,05%.
Как и в общей структуре рынка коммерческой недвижимости, так и в структуре введенных в 2008 году новых объектов коммерческой недвижимости первое место займет офисная недвижимость с долей 38,4% от общей площади введенных объектов. На втором месте будет находиться торговая недвижимость. Ее доля составит 35,6%. Доля новых объектов складской недвижимости составит 26%.
В 2009 году доля офисной недвижимости в общем объеме ввода новых объектов коммерческой недвижимости составит 37,2%, доля торговой недвижимости – 32,9%, доля складской недвижимости – 29,8%.
По итогам 2009 году в Москве будет введено в эксплуатацию 1,89 млн. кв. м объектов офисной недвижимости, 1,51 тыс. кв. м – складской недвижимости и 1,67 млн. кв. м - торговой недвижимости.
Таким образом, по оценке компании «Экспресс-Обзор»,
в 2007 году объем рынка коммерческой недвижимости увеличился на 16% и составил 23,23 млн. кв. м. На долю офисной недвижимости пришлось 61,2% от всего объема рынка, на долю складской – 21,2%, а на долю торговой – 17,6%.
Общая площадь введенных в эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости составила в 2007 году 3,2 млн. кв. м. Объекты офисной недвижимости заняли 39%, складской недвижимости – 23%, торговой недвижимости – 38%.
В 2008 году объем рынка коммерческой недвижимости составит 27,24 млн. кв. м, увеличившись на 17,25%. Объем рынка офисной недвижимости составит 58% от общей площади коммерческой недвижимости, торговой недвижимости – 20%, складской – 22%.
Всего будет введено в эксплуатацию 4 млн.кв. м, в том числе 38% объектов офисной недвижимости, 26% объектов складской недвижимости, 35% - торговой недвижимости.
По итогам 2009 года объем рынка коммерческой недвижимости достигнет 32,3 млн. кв. Структура рынка коммерческой недвижимости будет выглядеть следующим образом: на долю офисов придется 55%, на долю складов – 23%, на торговые площади – 22%.
Общая площадь новых объектов, введенных в эксплуатацию в 2009 году, составит 5 млн. кв. м (офисы – 37%, склады – 30%, торговые центры – 33%).
3.2. Расчет показателей эффективности портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве.
Для расчетов нам необходимы следующие исходные данные:
· Среднегодовые ставки арендной платы в расчете на 1 кв.м общей площади по типам недвижимости;
· Рыночная стоимость 1 кв.м общей площади по типам недвижимости;
· Коэффициенты вакантных площадей (% свободных площадей) по типам недвижимости.
Таблица 22. Исходные данные для расчета показателей эффективности портфеля коммерческой недвижимости в г. Москве.
| Тип недвижимости | Показатель | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 |
| Офисная класса «А» | ставка аренды ($/кв.м в год) | 600,1 | 657,1 | 716,9 | 771,6 | 1195,0 | 700,0 |
| ставка продажи ($/кв.м) | 3 600,0 | 4 719,0 | 6 079,0 | 7 089,0 | 7950,0 | 3955,0 | |
| % свободных площадей | 4,40 | 3,00 | 3,00 | 3,00 | 10,0 | 20,0 | |
| Офисная класса «В» | ставка аренды ($/кв.м в год) | 472,5 | 512,4 | 554,3 | 596,4 | 833,0 | 500,0 |
| ставка продажи ($/кв.м) | 2 350,0 | 3 062,0 | 3 980,0 | 4 800,0 | 5000,0 | 2666,0 | |
| % свободных площадей | 7,0 | 7,0 | 6,2 | 6,0 | 10,0 | 20,0 | |
| Складская класса «А» | ставка аренды ($/кв.м в год) | 130,0 | 125,0 | 127,0 | 135,0 | 145,0 | 110,0 |
| ставка продажи ($/кв.м) | 1065,0 | 1160,0 | 1 320,0 | 1 450,0 | 1500,0 | 950,0 | |
| % свободных площадей | 1,0 | 1,5 | 1,7 | 1,0 | 1,0 | 12,0 | |
| Складская класса «В» | ставка аренды ($/кв.м в год) | 110,0 | 115,0 | 108,0 | 115,0 | 125,0 | 100,0 |
| ставка продажи ($/кв.м) | 770,0 | 840,0 | 955,0 | 1050,0 | 1100,0 | 700,0 | |
| % свободных площадей | 1,0 | 1,5 | 1,8 | 1,5 | 0,5 | 12 | |
| Торговая | ставка аренды ($/кв.м в год) | 1 270,0 | 1 320,0 | 1 500,0 | 1 825,0 | 1900,0 | 1300,0 |
| ставка продажи ($/кв.м) | 6 540,0 | 7 230,0 | 7 570,0 | 7805,0 | 11200,0 | 7200,0 | |
| % свободных площадей | 2,88 | 3,75 | 4,0 | 4,0 | 5,0 | 14,0 |
Примечание: Данные приведены без учета НДС