Шпаргалка по Экономике недвижимости (стр. 3 из 3)
1. По целевому назнач-ю:
1) инвестиц. затраты (д/чего?) – д/развития Н, т.е. улучш. ее св-в: - на реконстр., - на новое стр-во
2) операц. затраты: - текущ. кап. ре-монт объекта; - экспл. расх. по сод-ю объекта
2. В завис-ти от объема оказываем. ус-луг:
1) пост. затраты – не зависят от объема исп-я, степ. исп-я, загрузки: - налоги (зем., на имущ-во); - часть ком. услуг (связь, свет, охрана, канализ., отопле-ние (<10гр.))
2)перемен. затраты – прямопропорц. объему исп-я: - эл./эн. дежурн. исп-я;
- вода.
23. Метод прямой капитализации
Метод прим-я в усл-ях, когда прогноз-ся: 1) условно бесконечн. дохоы от вла-дения Н (ЧОД->беск.); 2) не планир-ся каких-либо инвестиций в объект;
3) предполаг. равномерн-е получение доходов (ЧОД=равномерно)
Метод пр. кап. м.б. применен также в усл-ях, когда предполаг-ся осущ-е еди-новрем. первонач. инвестиций.
Метод пр. кап. м.б. прим. также, если предполаг-ся изм-е доходов в некот. нач-ый период вр. При этом изм-е до-ходов д. носить регул. хар-р: 1) % в год; 2) % за весь нач-ый период вр.;
3) на абсол. вел-ну ежегодно (либо чис-лит., либо знамен. необх. изменить с пом. коэф. коррект-ки) С=ЧОД/ε*kКОР.
kКОР опред. 3-мя разл. спос-ми в завис. от хар-ра прогноза измен-я доходов в будущем.
Условной бесконечн-ю м. считать срок получ-я доходов, кот. примерно в 3-4 раза > по срав-ю с простым сроком окупаем-ти инвестиций в данный объект.
24. Метод дисконтирования денежного потока
Прим. в противопол. усл-ях методу прямой капитал., т.е.: 1) предполаг. конечн. срок извлеч-я доходов; 2) пред-полаг. изменяющ. рыночн. усл-я ε=constили ε≠const; 3) предполаг. неоднократн. инвестиции в объект;
4) предполаг. неравномерн. и неодина-ковость получ-я доходов
В этом сл. рын. ст-ть Н опред. как вел-на ЧДД 
25. Метод ипотечно-инвестиционного анализа – метод оценки р.с.н., кот. поз-воляет учесть удешевляющее влияние невыплачен. кредитов. М. ИИА явл. модификацией метода дисконтир-я ден. потока. Сложн-ю исп-я м. ИИА явл. отсутствие единой станд. ф-лы. При этом запись расчетн. ф-лы зависит от 3-х сроков: 1) ТКР – срок, на кот. б. выдан кредит; 2) ТПРЕДШ – продолжит. вр., кот. прошло от момента выдачи кр. до даты оценки; 3) ТРАСЧ – прод-ть расч. периода
1) ТКР>(ТПРЕДШ+ТРАСЧ)
t – на ск-ко необх. вернуть из буд. к да-те оценки
2) ТКР=(ТПРЕДШ+ТРАСЧ) 
3) ТКР<(ТПРЕДШ+ТРАСЧ) 
М. ИИА м. прим-ся в 2-х модификац-х:1. Традицион. ИИА:
1) ТКР>(ТПРЕДШ+ТРАСЧ);
2) ТКР=(ТПРЕДШ+ТРАСЧ);
3) ТКР<(ТПРЕДШ+ТРАСЧ)
2. Методы: - Аккерсона; - Эллвуда
- ипотечная пост-я при осн. сроке погаш-я26. Порядок расчета чистого операци-онного дохода
| Наимен. пок-ля | Правила расчета |
| 1. ПВД | Сум. контрактной,рыночной ар. платы и пр. доходов |
| 1.1. Потери от недозагрузки | % от (SСОБ +SСВ)*АРЫН |
| 1.2. Прочие дохо-ды | % от суммы контрактн. и ры-ночн. ар. платы |
| 1.3. Потери от неплатежей | % от (п.1 – п.1.1) |
| 2. ДВД | п1–п.1.1+п.1.2–п.1.3 |
| 2.1. ОР | % от ДВД или прям-ым счетом |
| 2.2. Затр. на стр-е | % от ДВД |
| 2.3. Затр. на упр-е объектом | % от ДВД или прям-ым счетом |
| 2.4. Налоги на Н. | Прямым счетом |
| 2.5. Резерв на замещ-е | СЗАМ*КФ3 или СЗАМ/ТЭК.Ж. |
| 3. ЧОД | п.2-п.2.1-п.2.2-п.2.3-п.2.4-п.2.5 |
ЧОД – III ур-нь дохода.
ПВД – теорет. вел-на год. ар. платы, кот. опред. без учета каких-либо потерь и затрат собств-ка. ПВД=АСТ*SАР руб/г.
SАР=SСД.АР.+SЗАН.СОБСТВ.+SСВОБ.
27. Методы оценки реверсии
Rev – прогноз. вел-на продажи объекта в конце расч. периода. Сущ. 3 метода прогнозир-я ст-ти реверсии:
1. Метод экспертн. оценки. Традиция: указать имена и телефоны экспертов.
2. В долях от оцениваем. ст-ти.
Этот способ д. прим-ся при условии контроля невозникн-я абсурдн. ситуа-ции.
