Шпаргалка по Экономике недвижимости (стр. 2 из 3)
- сост. схему фин. потока («+» и «-» эл-ты); - эл-ты фин. потока необх. дисконтир-ть путем умнож-я на коэф. α=1/(1+Е)t
Анализ наиб. эфф. исп-я вып. в 2 этапа:
1) опред. НЭИ условно свободного зем. уч-ка. 2) осущ. анализ НЭИ с имеющ. строением/-ями, улучшениями. Кажд. этап начин-ся с метода «мозгового штурма», когда выдвиг-ся как м. > кол-во вар-ов исп-я объекта.Затем на кажд. этапе послед-но отвергаются вар-ты, не соотв. треб-ям законодат-ва,не м.б. реализ. технич. и не позвол. привлечь треб-ый объем финн. ресурсов. По оставш. вар-ам (max4-5) произв. расч. ЧДД. Экономич. оправдан. вар-т:
ЧДД>0 -> max (наиб. эфф.)
12. Принципы оценки недвижимости, связанные с анализом окружающей среды.
Принцип оценки – осн. правила, полож-я, кот руков-ся при осущ-ии оценочн. деят-ти в отнош-ии объектов недвиж. и правна них, а также отд. ценообразующ. пар-ов.
1)Принцип спроса и предлож-я: рын. ст-ть отражает соотнош-е спроса и предлож-я в конкретн. секторе и на опред. террит. Если спрос растет – рын. ст. увел. При возраст. предл-я – наоб., уменьш-ся. Принцип спроса и предл-я исп-ся при соглас-ии рез-та оценки, а также учит-ся при анализе экон. ситуа-ции и построении прогноза развития рынка и перспектив функционир-я объекта оценки на нем.
2)Принцип конкуренции: рын. ст. как опред. вид. ст-ти м. сложиться толь-ко при достат-но большом числе объектов и их потреб-ей. В противн. сл. м. говорить о юбом др. виде ст-ти, кроме рыночн. О наличии кокур-ции в каком либо сектре Н. м. судить по активн-ти рынка, кот. измер-ся числом сделок в ед-цу вр. На малоактивн. рынке конкур-я практич. отсутств. (вед. д/сравнит. подхода)
3)Принцип соответствия отраж. завис-ть рын. ст-ти Н. от кач-ва окр. ср. Согл. данному принциу оценщик обязан выявить сущ-щие треб-я, станд., предъявл-е суъектами рынка к Н. оценив. типа, а затем учесть их наличие (отсутствие) у объекта оценки.
4)Принцип замещ-я показ-ет, что ур-нь рын. ст. опред-ся наименьшими из цен сделок с аналог. объектами, зфиксирован. в недавнем прошлом, т.е. ст. объекта на рынке опред. наименьш. ценой, по кот. м.б. приобрет. др. аналог. Н., если т. такая замена не связ. с долгосрочн. дорогостоящ. задержкой. (ведущ. д/затратн. подхода)
5)Принцип ожид-я: Н. имеет ст., т.к. способна удовл-ть потр-ти потенц. собствен., быть и полезной, т.е. чем выше ожидания субъектов рынка по поводу буд. доходов, выгод, кот. способен принести им объект в сложивш. рыночн. усл-ях, тем выше его ст-ть. (вед. д/доходн. подхода)
15. Классификация видов оценки.
| Критерий классиф. | Вид оценки |
| 1. По ед-це измер-я | 1.1. Стоимостн. оценка1.2. Нестоимостн. оценка |
| 2. По составу оценив-го имущ-ва | 2.1. Комплексн. оценка2.2. Поэлементн. оценка |
| 3. По порядку опрд-я | 3.1. От общ. к частн.3.2. От частн. к общ. |
| 4. По ист-ам использ-ой инф-ии | 4.1. Нормативн. оценка4.2. Рыночн. оценка |
| 5. По степ. унифицир-ти приемов (по степ. охвата) | 5.1. Массовая5.1.1. Групповая оценка5.2. Индивид-я5.2.1. Экспресс оценка |
| 6. По виду объекта оценки | 6.1. Оценка имущ-ва:6.1.1. Движимого6.1.2. Недвиж-го6.1.3. Немат. акти-вов6.1.4. Переоценка осн. фондов6.2. Оценка имущ. прав6.3. Оценка имущ-х комплексов (предпр)6.4. Оценка инвес-тиц-х проектов6.5. Оценка нанесен. ущеба6.6. Оценка рейтин-гов |
14. Основные факторы, влияющие на рыночную стоимость недвижимости.
Ценообразущ. ф-ры – различн. рода обстоят-ва, сущ-ным образом влияющ. на пок-ли функционир-я конкр. объекта в сложивш. на дату оценки усл-ях. В завис-ти от рода этих обстоят-в ценообр. ф-ры делятся на:
1) технич. ф-ры: р-ры зем. уч-ка и строений, мат-лы осн. строит. констр. и др. эл-ов зд. и соор., несущ. спос. грунтов, оснащен-ть объекта инжен. сетями, местополож-е Н, ее износ, налич-е источников экологич. загрязн-я и степ. его риска, опасности природн. катаклизмов, особен. климата и соотв-е им конструкт. и планировочн.реш-й зд.
2) фин.-экон. ф-ры: доступность, необх-ть кредитн. ресурсов, условия их исп-я (ст. процента, сроки кредт-я, графики возврата), ур-нь спроса и предл-я на рынке Н, темпы инфляции, налоговый режим, в т.ч. определяющ. косвен. издержки предприним-ей в стр-ве, прод-ть маркет. периода, сложивш-ся ур-нь цен продажи и аренды различн. типов объектов, сост-е альтернат-х рынков, р-р коммунальн. платежей, ст-ть стр-ва аналог-х объктов. Влияние данных ф-ров зачас-тую прямо противоположно. Н-р, пониж-е вел-ны коммун. плат-ей при-ведет к сокращ-ю затрат по сод-ю объектов и сметн. ст-ти при их строит-ве, но одноврем-но вызовет рост цен на рынке Н.
3) соц. ф-ры: образ жизни нас-я, их архит.-планиров-е предпочтения, числ-ть нас-я и ср. ур-нь доходов, ур-нь рожд-ти, приоритеты в удовл-ии потр-тей, людность террит-ии распол-я объекта, престижность ближайш. окруж-я и репутация р-на, усл-я д/миграции, культура и традиции домостр-я и вед-я бизнеса. Н-р, увел-е подвижн-ти насел-я ведет к увел-ю спроса практич. во всех секторах рынка Н. и соотв. способств. росту цен.
4) юрид. ф-ры: общ. хар-р законодат-ва, затраты на регистр-ю права собств-ти, ур-нь полит. рисков, правила зонирования террит-й, имеющ. обреме-нения объекта и возм-ть их отмены или, наоб., устан-я, продолж-ть и ст-ть оформл-я разл. рода разреш-й. Н-р, рост полит. нестаб-ти вдет к уменьш-ю цен на рынке Н.
Влияние многих ценообр-х ф-ров оказ-ет индивид. возд-е на ст-ть Н. В некот. сл. один и тот же ф-р м. оказывать как повыш-щие, так и пониж-е возд-е на ст-ть объектов.
17. Маркетинговая характеристика подходов к оценке рыночной стоимос-ти недвижимости.
М. хар-ка позв. оценить исп-е подходов с 2-х т.з.: - с т.з. времен. состояния рынка (прошл., наст., буд.); - с т.з. субъекта.
| № | Субъект сделки | Сост-е рынка в: | ||
| пр | наст | буд | ||
| 1 | Прод-ц | З, С | З, Д, С | Д |
| 2 | Пок-ль | С | Д, С | Д |
З – наст/прошл. с т.з. продавца
Д – наст./буд. с т.з. и пок-ля и прод-ца
С – наст./прошл. с т.з. и пок-ля и прод-ца
Сравнит. подход позв-ет оценить ст. Н. на осн. сопостл-я с ценами, сложивш-ся на рынке на аналог. объек-ты.
Затратный подход позволяет оценить ст-ть Н. на осн. затрат инвестора (см. ст-ти) с учетом изношен-ти объекта.
Доходн. подход позв. оценить ст. Н в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект м. принести собств-ку в сложивш. рын. усл-ях.
16. Процедура оценки рыночной стои-мости недвижимости.
