Значение показателей прибыли и убытков как функции изменения объемов продаж домов представлено данными, приведенными в табл. 2.4:
Таблица 2.4
| Объем продаж домов (дач), ед. | 10 | 20 | 30 | 33,3 | 40 | 50 | 60 | 70 | 80 | 90 | 100 |
| Прибыль (+), убыток (–), тыс. у.е. | –140 | –80 | –20 | 0 | +40 | +100 | +160 | +220 | +280 | +340 | +400 |
Источник: Рассчитано автором
Для расчета эффективности рассчитанного количества операций купли-продажи дачных домов используем технику доходного метода, предусматривающего определение чистого располагаемого дохода, согласно которому ставка доходности рассчитывается путем деления суммы денежных поступлений до уплаты налога и экономии на налоге либо выплат налога (денежные поступления после уплаты налога) на первоначальные инвестиции в собственный капитал.
Так видим, что первоначальные инвестиции в строительство дачных домов необходимого количества будут составлять:
33,3 * (9000+2000) = 366 300 у.е.
Денежные поступления при реализации данного количества дачных домов составит:
33,3 *15000 = 499 500 у.е.
Следовательно, годовая ставка доходности составит:
499500/299700 = 1,36
Таким образом, сделки по продаже дачных домов в количестве 33 дома в год является эффективными и выгодными операциями для данной компании.
Выводы по второй главе.
Первый шаг анализа операций с недвижимостью заключается в установлении цели анализа. Установлено, что основной целью анализа эффективности операций с недвижимостью является определение наиболее эффективных путей получения прибыли. В теории анализа приносящей доход недвижимости используется три основных подхода, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости, такие как, затратный подход, доходный подход и рыночный подход (прямой сравнительный анализ продаж).
Для анализа эффективности операций с недвижимостью ООО «Консоль» был использован доходный подход, предусматривающий определение чистого располагаемого дохода, а также расчета ставки денежных поступлений на собственный капитал. В результате проведенного анализа деятельности определено, что предприятие имеет стабильное финансовое состояние, о чем свидетельствуют результаты горизонтального и вертикального анализа баланса, а также эффективно проводит операции с жилой и коммерческой недвижимостью.
3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ООО «КОНСОЛЬ»
3.1. Анализ факторов, влияющих на эффективность сделок компании.
Существуют три основных составляющих экономического рычага, на которые может повлиять организация при реализации дачных домов:
а) постоянные затраты,
б) переменные затраты,
в) цена строительной продукции.
Каждая из этих составляющих в той или иной мере имеет отношение к объему выполняемых строительно-монтажных работ (реализации готовой строительной продукции). операционного рычага на базе предложенного мероприятия.
1. Эффект снижения постоянных затрат. Если руководители организации смогут резко снизить постоянные затраты, в частности накладные расходы, то величину минимального безубыточного объема производства строительно-монтажных работ (сдачи готовой строительной продукции) можно значительно уменьшить.
Вследствие этого эффект ускоренного изменения прибыли начнет срабатывать при более низком масштабе производственной деятельности.
На рисунке в Приложении 8 показано такое изменение, то есть снижение постоянных затрат на 25% (50 тыс. у.е.) привело к ответному снижению безубыточного объема. Теперь для покрытия снизившихся постоянных затрат потребуется на 25% меньшее количество сделок (100 — 25/33,3 ґ 100).
Из табл. 3.1 видно произошедшее изменение показателей прибыли или убытков.
Таблица 3.1.
Уровень прибыли при разных значениях продаж товаров
| Объем продаж домов (дач), ед. | 10 | 20 | 25 | 30 | 40 | 50 | 60 | 70 | 80 | 90 | 100 |
| Прибыль (+), убыток (–), тыс. у.е. | –90 | –30 | 0 | +30 | +90 | +150 | +210 | +270 | +330 | +390 | +450 |
Источник: Рассчитано автором
Таким образом, снижение постоянных затрат — это прямой и эффективный путь сократить минимальный безубыточный объем, чтобы повысить прибыльность сделок.
2. Эффект снижения переменных затрат. В случае, если руководители организации смогут снизить переменные затраты на производство строительной продукции и таким образом увеличить контрибуционную маржу, то последствия этих изменений будут аналогичны случаю снижения постоянных затрат: для достижения точки безубыточности потребуется также меньший объем производства и сделок по продаже домов.
На рисунке в Приложении 9 эффект сокращения переменных затрат показан в виде уменьшения угла наклона прямой, характеризующей их изменение, из-за чего площадь фигуры, соответствующая прибыли, увеличивается. В то же время уменьшаются и убытки.
Сокращение переменных затрат на единицу строительной продукции с 9 до 6,75 тыс. у.е. (т.е. на 25%) привело к увеличению контрибуционной маржи с 6 до 8,25 тыс. у.е. и соответственно к тому, что точка безубыточности достигается при объеме продаж, равном 24,2 дома (200 000 : 8250). В сравнении с аналогичным эффектом и воздействия на смещение точки безубыточности в результате снижения величины постоянных затрат эффект, произведенный сокращением переменных затрат, в нашем случае оказался менее заметным. При одинаковом проценте снижения постоянных и переменных затрат (25%) в первом случае объем продукции, необходимый для достижения точки безубыточности, сократился с 33,3 до 25 единиц (–8,3 единицы), а во втором — необходимый объем уменьшился лишь до 24,2 единицы (–9,1 единицы). Причина некоторой разницы в чувствительности точки безубыточности и соответствующего ей объема реализации домов (25 и 24,2 ед.) заключается в произошедшем изменении доли переменных затрат в структуре ее стоимости (цены).
В табл. 3.2. приводятся значения показателей прибыли и убытков как функция объемов реализации дачных домов (при эффекте уменьшения переменных затрат строительной организации).
Таблица 3.2.
Уровень прибыли при разных значениях продаж товаров
| Объем продаж домов (дач), ед. | 10 | 20 | 24,2 | 30 | 40 | 50 | 60 | 70 | 80 | 90 | 100 |
| Прибыль (+), убыток (–), тыс. у.е. | –116,6 | –34,2 | 0 | +48,2 | +130,6 | +213 | +295,4 | +377,4 | +460,2 | +542,6 | +625 |
Источник: Рассчитано автором
3. Эффект снижения цены единицы строительной продукции. В отличие от затрат на производство, уровень которых (в нормальных экономических условиях) контролируется руководителями строительной организации, изменение цен на продукцию в большей мере зависит от внешней конкурентной среды. Снижение цен на продаваемую продукцию, как правило, укрепляет позиции компании на рынке и позволяет ей увеличить объем реализуемой продукции.
Следовательно, при оценке последствий влияния снижения цен на изменение точки безубыточного ведения хозяйственной деятельности необходимо дополнительно оценить эффект снижения цены на увеличение объемов продаж. Иными словами, повышение цен может таким образом повлиять на уровень объема продаж, что дополнительная прибыль на единицу продукции, полученная в результате воздействия ценового фактора, будет перекрыта суммой убытков от снижения объемов продаж. И наоборот: вызываемое снижением цен уменьшение суммы разности между выручкой и переменными затратами на единицу продукции может быть в полной мере компенсировано за счет увеличения прибыли от продажи дополнительного объема продукции по более низким ценам.
График в Приложении 10 демонстрирует последствия снижения цены единицы строительной продукции с 15 до 13 тыс. у.е. В результате объем реализации строительной продукции, необходимый для достижения точки безубыточности, увеличился с 33,3 до 50 единиц продукции (200 000 : 4000). Другими словами, строительной организации необходимо будет продать дополнительно 16,7 дачных домов для того, чтобы компенсировать (по сравнению с исходными условиями) уменьшение суммы разности между выручкой от реализации и переменными затратами на единицу продукции в размере 2000 у.е.
Таким образом, при падении цен на дачный дом с 15 до 13 тыс. у.е., т.е. на 13,3%, точка безубыточности резко сдвигается вправо и минимальной объем продаж увеличивается по сравнению с исходным вариантом до 50 ед. дачных домов.
В табл. 3.3 представлена зависимость показателей прибыли и убытков при снижении цен домов как функция от объемов их продаж:
Таблица 3.3.
Уровень прибыли при разных значениях продаж товаров
| Объем продаж домов (дач), ед. | 10 | 20 | 30 | 40 | 50 | 60 | 70 | 80 | 90 | 100 |
| Прибыль (+), убытки (–), тыс. у.е | –160 | –120 | –80 | –40 | 0 | +40 | +80 | +120 | +160 | +200 |
Источник: Рассчитано автором
Изменения цен сказываются не только на внутренних результатах производственно-хозяйственной деятельности строительной организации — они изменения могут оказать еще более сильное влияние на состояние конкурентной среды. Если непропорционально большое преимущество в объеме продаж (при сниженной цене), а следовательно, и возросшая прибыль могут быть получены в течение длительного периода времени после снижения цены, то такое изменение было рациональным. И наоборот: если ожидается, что конкуренты тоже быстро последуют политике снижения цен, конечным результатом может стать падение прибыли для всех строительных организаций, производящих аналогичную (или взаимозаменяемую) продукцию, так как в этом случае на результатах ИХ деятельности скажется каждое малейшее изменение спроса на рынке.