Анализ операций с недвижимостью на предприятии (стр. 7 из 10)

По данным Приложения 5 можно сделать следующие выводы:

1.Необоротные активы предприятия в динамике за период 2005-2006 гг. повысились на 19,9%. Повысился уровень незавершенного строительства за 2005-2006 гг. на 34 %.

2.По статье оборотные активы наиболее выделяющимся является рост производственных запасов в 2005 году по сравнению с предыдущим периодом – 2006 год – рост 39,54%, что является отрицательным фактором, так как рост уровня запасов сырья приводит к дополнительным издержкам по их хранению и потерям, связанным с порчей. Связанный с показателем запасов показатель, характеризующий количество готовой продукции увеличился еще больше на 355%. Данная тенденция является негативной, в связи с тем, что таким образом уменьшается оборачиваемость активов предприятия и тем самым ухудшаются финансовые показатели деятельности предприятия. Позитивным фактором явилось уменьшение уровня дебиторской задолженности в 2006 году сравнительно с 2005 годом на 360%. С одной стороны, это говорит о том, что продукция предприятия пользуется популярностью, и у фирмы нет проблем со сбытом произведенной продукции. С другой стороны, низкий уровень дебиторской задолженности не приводит к «вымыванию» оборотных средств и дает предприятию развиваться.

Вертикальный анализ баланса ООО «Консоль» позволяет сказать, что в структуре активов предприятия доля оборотных активов в среднем составляет 32,7%, а в 2006 году их доля достигла 10% (Приложение 6). Это связано с негативным фактором - износом основных средств и позитивным фактором - увеличением количества производимой продукции.

Анализируя пассив, можно отметить, что основную долю занимает обеспечение будущих расходов – в среднем 75%, доля текущих обязательств низка, в 2005 и в 2006 гг. менее 1 %. Такое соотношение собственного капитала и прочих статей пассива связано с тем, что предприятие использует в своей финансово-хозяйственной деятельности привлеченные средства – в форме заказов и др . Кроме того производственных активов на сегодняшний момент у предприятия достаточно и к аренде имущества предприятие не прибегает.

Многолетний опыт возведения жилых домов позволил фирме сформировать несколько типов жилья, позволяющих удовлетворить потребности разных слоев населения. Это позволяет предложить клиентам многовариантность и в ценах, и в площади, и в дизайне. Стандарт жилья зависит от района, в котором идет строительство, уровня внутренней и внешней отделки и общей комфортности. Фирма строит жилые дома как по индивидуальным проектам, так и по частично переработанным типовым проектам.

Проведем анализ операций с недвижимостью ООО «Консоль» на примере г. Севастополя по состоянию за период 2003-2007 представлен в табл 2.1-2.3:

Таблица 2.1

Инвестиции в строительство жилой недвижимости 2003-2007 г.

Тип объекта	Количество квартир	Общая полезная площадь	Цена за кв. м. (экв. долларов США)	Стоимость объекта
Комплекс домов (два 16-ти этажных дома, восемь 9-ти этажных)	528	19615 м2	1 100	21 576 500
Комплекс жилых домов (три 9-ти этажных дома)	192	8406 м2	1 370	11 516 220
Гостиничный комплекс с апартаментами	128	9 400 м2	2 200	20 680 000
16-ти этажный дом	120	3451 м2	1 300	4 486 300
9-этажный дом	24	2315 м2	1 500	3 472 500
3-х секционный жилой дом переменной этажности	60	5030 м2	2 000	10 060 000
Три 9-ти этажных дома	198	9607 м2	1 500	14 410 500
ИТОГО	1250	57824 м2	10970	86202020

Таблица 2.2

Реализация квартир по состоянию на 21 декабря 2007

Тип объекта	Количество квартир	Жилая площадь (м2)	Цена за кв. м. (экв. долларов США)	Стоимость объекта
Комплекс домов (два 16-ти этажных дома, восемь 9-ти этажных): - 1 комнатные- 2-х комнатные - 3-х комнатные	3571179	56 72 100	1 1001 1001 100

Комплекс жилых домов (три 9-ти этажных дома) 175 7661 1 370 10 495 570 Гостиничный комплекс с апартаментами 78 5728 2 200 12 601 600 16-ти этажный дом 105 3 019 1 300 3 924 700 9-этажный дом 24 2 315 1 500 3 472 500 3-х секционный жилой дом переменной этажности 60 5 030 2 000 10 060 000

Три 9-ти этажных дома

- 2х комнатные

- 3х комнатные

- 4х комнатные

142

1 500

10 290 000

4 725 000

2 982 000

ИТОГО 874 24 283 16 170 86 020 570

Таблица 2.3.

Реализация коммерческой недвижимости в данных жилищных комплексах

Тип объекта	Количество квартир	Площадь объекта	Цена объекта недвижимости	Итого
Комплекс домов (два 16-ти этажных дома, восемь 9-ти этажных): - гаражи- офисы	706	3444	25 00085 000

Комплекс жилых домов (три 9-ти этажных дома)

- офисно-торговые помещения

- гаражи

150

130 000

25 000

390000

225000

Гостиничный комплекс с апартаментами

- офисно-торговые помещения

- гаражи

350

300 000

25 000

300 000

500000

16-ти этажный дом

- паркинг

- офисы

207

120 000

90 000

120 000

450000

3-х секционный жилой дом переменной этажности

- паркинг

- офисно-торговые помещения

315

120

138 000

98 000

138000

196000

Три 9-ти этажных дома

- гаражи

31700

317000

ИТОГО 128 1407 1067700 4896000

Таким образом, инвестиции в строительство жилых массивов составили $86 202 020 а прибыль после реализации жилой и коммерческой недвижимости составила $ 4896000+$ 86 020 570 =$ 91 098 020

Эффективность операций с недвижимостью ООО «Консоль» можно определить путем расчета ставки денежных поступлений на собственный капитал. Данный метод также называется методом денежного дохода на денежные средства или денежного дохода на инвестированные денежные средства, а также техникой процентных денежных поступлений. Рассчитывается путем деления денежных поступлений до уплаты налога на сумму первоначальных инвестиций в собственный капитал и перевода полученного десятичного результата в проценты [20, c. 32].

Ставка денежных поступлений = ( 91 098 020 / 86 202 020 ) * 100% = 105,68%

Владея совершенной системой "проектирование - подряд - строительство", т.е. выполняя работы от чертежа до сдачи "под ключ", а также, имея такие производственные направления, как изготовление окон, монтаж и установка современных отопительных систем, весь комплекс по электромонтажным работам, телефонизация и т.д., фирма может себе позволить богатейшую палитру строительства жилья. Квартиры на любой вкус и в любом уголке Крыма, коттеджи, сблокированные дома коттеджного типа.

Проанализируем эффективность купли-продажи производимых ООО «Консоль» конструкций, которые могут быть использованы как гараж, дачные или как домик на побережье моря. Максимально возможный годовой объем их производства и монтажа — 100 ед. Конструкция «под ключ» продается за 15 000 у.е. Для упрощения предполагаем, что не существует временного лага между производством и продажей дачного дома (эта ситуация складывается при предварительной оплате — так называемой «пред-оплате»).

Постоянные затраты для данного объема производства и уровня переменных затрат на единицу продукции составляют 200 000 у.е. Переменные затраты (материалы, заработная плата, транспорт и т.п.) составляют 9000 у.е. на единицу.

Соответственно, величина выручки за минусом переменных затрат (т.е. сумма постоянных затрат и прибыли) в расчете на единицу продукции составляет 6000 у.е.

На графике в Приложении 7 представлено поведение переменных и постоянных затрат предприятия, а также выручки от реализации дачных домов при различных значениях объемов продаж для приведенных исходных данных.

Анализ графика показывает, что точка безубыточности достигается при количестве сделок купли-продажи в размере 33,3 единиц, что при сложившемся спросе на строительном рынке является реальным показателям, и при должном уровне продвижения товара может быть достигнуто.

Исследуем данные о затратах и прибыли в зависимости от объема реализации и установленного размера переменных затрат на единицу продукции (Приложение 7).

Линия постоянных затрат на рисунке в Приложении 7 показывает, что при изменении объемов реализации с 0 до 100 конструкций общая сумма фиксированных расходов составит 200 тыс. у.е. Прямая линия переменных затрат характеризует изменение общей суммы постоянных и переменных расходов с 200 тыс. у.е. при нулевом объеме реализации (продаже) конструкций до 1100 тыс. у.е. при достижении максимального объема продажи (100 домов). Прямая линия выручки от реализации домов показывает изменение суммы выручки с 0 у.е. при нулевом объеме продаж до 1500 тыс. у.е. при максимальном объеме продаж.

Точка пересечения прямых линий, характеризующих изменение выручки и переменных затрат, является точной безубыточности.

В точке безубыточности для предприятия, равной реализации 33,31 дома (принимаем 33), нет прибыли или убытков; валовая выручка в этой точке, соответствующей сумме 500 тыс. у.е., как раз и достаточна для того, чтобы возместить постоянные затраты в размере 200 тыс. у.е. и переменные затраты в сумме 300 тыс. у.е. (33,3 * 9000).

Таким образом, при объеме реализации сверх 33,3 единицы продукции предприятие будет получать прибыль; при меньшем объеме производства компания имеет убытки.