Анализ операций с недвижимостью на предприятии (стр. 2 из 10)
Принципиально важное значение имеет свободный переход прав на недвижимость. Гражданский оборот объектов обеспечивает эффективное использование недвижимости: объект переходит к тому, кто может заплатить за него рыночную цену, а значит, может использовать недвижимость наиболее эффективно.
Для того чтобы совершить законную сделку, последняя должна быть действительной (Приложение 3), т.е. обеспечивать осуществление желаемых последствий. Сделки с объектами недвижимости могут быть признаны недействительными. В этом случае они могут быть признаны как совершенные с нарушением законов (и тогда это влечет определенные юридические последствия), так не нарушающими законов.
В любом случае необходимо знание и соблюдение законов, на основании которых заключаются сделки.
При осуществлении сделок с невидимостью стороны вправе распорядится как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую вещь.
Недействительные сделками могут быть [7]:
· оспоримыми – сделки, признанные недействительные по решению суда;
· ничтожными – сделки, недействительные с самого начала ее совершения;
· совершена с целью заранее противной основам правопорядка или нравственности;
· волеизъявление не соответствует подлинной воле;
· нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации.
· Седелки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа-договора [18, c. 57].
В зависимости от конкретных условий структурное построение договоров может варьировать, однако практически любой контракт имущественного оборота включает 10-12 разделов (рис. 1.2).
Рынок недвижимости в самом общем виде разделяется на три основных товарных сектора:
• рынок жилых помещений (зданий);
• рынок нежилых помещений (зданий);
• рынок земли.
Рынок недвижимости функционирует посредством совершения операций, каждая рыночная операция - это гражданско-правовая сделка. Рассмотрим основные виды сделок по секторам рынка недвижимости.
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
Рис. 1.2. Структура договора об отчуждении недвижимости.
Сделки с жилыми помещениями в государственной (муниципальной) собственности включают:
• наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Нанимателем по договору жилищного найма всегда является физическое лицо — гражданин или несколько лиц, проживающих с ним в занимаемом жилом помещении. Для найма действуют нормы жилой площади. Плата за помещения и коммунальные услуги устанавливается государственными (муниципальными) органами;
• коммерческий наем жилья. Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон и фиксируется в договоре коммерческого найма;
• обмен жилых помещений как на жилье, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, так и на жилье, находящееся в частной собственности, с передачей прав собственности на такое жилье;
• приватизация жилья, т. е. передача государственного (муниципального) жилья в частную собственность граждан, а также расторжение договора о передаче жилья в частную собственность ранее приватизированного (деприватизация)
Сделки с жилыми помещениями в частной собственности включают
· куплю-продажу жилых помещений
• мену жилыми помещениями. Переход нрава собственности и сделка мены должны пройти государственную регистрацию
• аренду жилого помещения.
• дарение жилого помещения. Собственник может подарить жилое помещение любому физическому или юридическому лицу, оформив договор дарения, который, как и переход права собственности, должен пройти государственную регистрацию;
• наследование жилого помещения. Наследование осуществляется по закону или но завещанию после смерти собственника жилья. Вступление наследника в права собственника подлежит государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
• ренту — обременение недвижимого имущества, которое передается получателем ренты вместе с имуществом плательщику ренты.
Передача имущества (права собственности) подлежит государственной регистрации.
Сделки с нежилыми помещениями (зданиями и сооружениями) включают:
• куплю-продажу нежилых помещений. Операция, аналогичная купле-продаже жилых помещений. Подлежит государственной регистрации;
• аренду нежилых помещений. Предметом договора могут быть отдельные помещения, здания, сооружения, земельные участки. Оговаривается использование арендованной недвижимости (например, в качестве офисного, а не торгового здания (помещения)). Договор аренды подлежит государственной регистрации;
• безвозмездное пользование. Аналогично аренде без уплаты арендной платы.
Сделки с земельными участками имеют свои особенности. Земельная территория — сложный самостоятельный вид рынка недвижимости. Его принято делить на относительно однородные подвиды или разновидности по целевому назначению земель, которые, в свою очередь, дифференцируются по ряду других признаков, например размерам, местоположению и др [18].
Операции с недвижимостью в жилищной сфере:
· Предоставление жилого помещения из государственного или муниципального фонда по договорам социального найма или коммерческого найма с соблюдением установленных правил и очередности;
· Вступление в жилищно-строительные и жилищные кооперативы;
· Приобретение жилья в частную собственность различными способами;
· Предоставление служебной жилой площади;
· Предоставление жилых помещений маневренного фонда;
· Предоставление общежитий.
1.2. Сущность и методы оценки эффективности операций с недвижимостью.
Для оценки эффективности операций с недвижимостью используют большое число общепринятых инструментов. В основном используются следующие показатели.
Техника периода окупаемости позволяет определить время, необходимое для возмещения инвестиционных затрат за счет притока денежных средств. Результат - временной период, а не ставка дохода. Техника периода окупаемости не учитывает денежные поступления от инвестиций после завершения периода окупаемости, а также время поступления денежных средств в течение периода окупаемости.
Валовой рентный мультипликатор - это отношение цены покупки или продажи к валовому рентному доходу. В соответствии с определением данного показателя при его расчете может быть использован либо потенциальный валовой доход (до вычета поправки на недоиспользование), либо действительный валовой доход (за вычетом данной поправки). Аналитику следует определить, какой показатель дохода использовать, и не отходить от него.
Данный метод является одним из широко применяемыx. Он прост в расчетах и использует легкодоступные цифры. Однако широта его использования определяется именно простотой расчета и доступностью данных по другим объектам, а не его надежностью как инструмента оценки.
Хотя он может быть использован в качестве грубого индикатора завышения или занижения цены, он не способен учесть различия в уровнях операционных расходов между различными проектами, а также различия в финансировании, ценах перепродажи и подоходных налогах. Он не принимает в расчет сумму и время получения инвестором в собственный капитал денежных средств за вычетом налогов. Мы можем ожидать, что данная техника будет использоваться в течение еще многих лет, однако в действительности это недостаточно точный, грубый измерительный инструмент.
Общая ставка дохода рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на цену продажи. Получаемый результат - ставка дохода и возврата для всего выкупленного капитала вне зависимости от характера инвестора (те, инвестора в собственный капитал или ипотечного кредитора).
Ставка денежных поступлений на собственный капитал также называется методом денежного дохода на денежные средства или денежного дохода на инвестированные денежные средства, а также техникой процентных денежных поступлений. Рассчитывается путем деления денежных поступлений до уплаты налога на сумму первоначальных инвестиций в собственный капитал и перевода полученного десятичного результата в проценты.