Содержание
1. БИЗНЕС-КОНЦЕПЦИЯ ПРОЕКТА 3
1.1 Информация об инициаторах проекта 3
1.2 Концепция проекта 3
2. МАРКЕТИНГ И ПРОДАЖИ 5
2.1 Анализ рынка элитной жилой недвижимости г. Самара 5
2.2 Локальный анализ месторасположения объекта 11
2.3 Маркетинговая стратегия 15
2.4 Ценообразование и план продаж 17
2.5SWOT-анализ проекта 20
3. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА 20
3.1 Инвестиционный план проекта 20
4. ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТА 21
4.1 Источники и стоимость финансирования проекта 21
5. ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ 21
5.1 Основные финансовые допущения 21
5.2 Основные риски проекта 22
6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ВАРИАНТА ПРОЕКТА 23
7. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 27
РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА
■
■
■
■
■
■
Краткое описание проекта:
Цель проекта - инвестирование средств в строительство жилого комплекса.
Вхождение в проект осуществлено путем покупки земельного участка.
Объект позиционируется как современный жилой комплекс класса де люкс.
Комплекс включает в себя:
■квартиры трех типов,
■сервисные площади,
■подземный паркинг
Источниками финансирования проекта являются собственные средства, кредиты коммерческих банков.
Прибыль собственников формируется за счет продажи площадей жилого комплекса и машиномест в паркинге.
| Ключевые показатели проекта |
| Количественные показатели комплекса |
| Площадь участка 12100 м2площадь участка под застройку 3000 м2 благоустройство 7300 м2 инженерные объекты 300 м2 наземный паркинг 1500 м2общие площади 12000 м2жилье 9000 м2 сервисные площади 1110 м2паркинг 1890 м2коммерческие площади 7860 м2квартиры 6750 м2 тип А 1800 м2 тип В 2250 м2 тип С 2700 м2 сервисные площади 1110 м2количество машиномест в паркинге 54количество квартир 27тип А 9 тип В 9 тип С 9площадь 1 квартирытип А 200 м2 тип В 250 м2 тип С 300 м2 |
| Средние цены (с НДС) |
| квартирытип А 147,5 тыс. руб. тип В 163,3 тыс. руб.тип С 159 тыс. руб. сервисные площади 210 тыс. руб. машиноместа 1,35 млн. руб. |
| Финансовые показатели по проекту |
| Стоимость вхождения в проект54,5 млн. руб. |
| Инвестиционные расходы проекта 556 млн. руб. |
| Валовой доход от реализации проекта 1368,1 млн. руб.Операционные расходы 41,1 млн. руб.Налоги 282,9 млн. руб.Проценты па кредиту 31,1 млн. руб.Прибыль от реализации проекта 457,1 млн. руб.Потребность проекта в финансированииМаксимальная величина загрузки кредитной линии в ходереализации проекта 267,3 млн. руб. Потребность проекта в собственном финансировании 98,9 млн. руб. Рентабельность инвестированного капитала 21% Рентабельность собственного капитала 75% |
1. БИЗНЕС-КОНЦЕПЦИЯ ПРОЕКТА
1.1 Информация об инициаторах проекта
Инициаторы проекта
Инициатором проекта является ОАО Самарская жилищно-инвестиционная компания Самаражилинвест.
Юридический адрес: г. Самара, ул. Волгина, д.121
Телефон: (044) 245-77-89, тел./факс (044) 235-77-00
Свидетельство плательщика: НДС № 04856553, ИНН № 339765605624
Сведения о государственной регистрации: Постановление администрации Ленинского района г. Самары № 967 от 15.06.1998г.
Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе 63: № 0053788 от 26 января 2000г., выдано ИМНС РФ по Ленинскому району г.Самары
Свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ 63: № 0094074 от 22.07.2002г.
КПП № 631501001,
ОГРН 1026300954745
ОКПО 21203983
Вхождение в проект
Вхождение в проект ОАО «Самаражилинвест.» осуществляется путем покупки земельного участка площадью 1,21 га с целевым использованием «под строительство жилого комплекса с торгово-сервисными площадями и паркингом».
Стоимость вхождения составила 54,5 млн. руб. ($450 тыс. руб. за 1 сотку земли)
1.2 Концепция проекта
Проектируемый объект позиционируется как современный жилой комплекс класса де люкс, включающий комфортабельные квартиры трех типов со свободной планировкой, подземный паркинг, сервисные площади, обустроенную внутреннею территорию.
Планируется строительство жилого комплекса на участке 1, 21 га в Октябрьском районе г. Самара, по ул. Лесная, 31-33 / ул.Соколова.
Новый жилой комплекс будет возведен на высоком волжском берегу над третьей – просторной, эстетичной - очередью городской набережной.
Этажность объекта - 4 этажа, в т.ч. 1 - подземный этаж под паркинг и сервисные площади и 3 наземных - под жилье. На каждом этаже планируется по 3 квартиры со свободной планировкой, площадью 200-300 кв.м.
Структура комплекса
| площадь участка под застройку 3000 кв.м благоустройства 7300 кв.м инженерные объекты 300 кв.м наземный паркинг 1500 кв.м |
| общие площади 12000кв.м |
| жилье 9000 кв.м сервисные площади 1110 кв.м паркинг 1890 кв.м |
| коммерческие площади 7860 кв.м |
| квартиры 6750 кв.м тип А 1800 кв.м тип Б 2250 кв.м тип С 2700 кв.мсервисные площади 1110 кв.мколичество машиномест в паркинге 54 |
| тип А 9 тип В 9 тип С 9 |
| тип А 200 кв.м тип Б 250 кв.м тип С 300 кв.м |
Техническое оснащение жилого комплекса
• централизованное кондиционирование и вентиляция,
• система фильтрации воды,
• современный бесшумный лифт со спуском в подземный паркинг,
• автономная система энергосбережения,
• спутниковое телевиденье,
• цифровая телефонная линия,
• охранная система,
• оптоволоконная линия интернета.
Преимущества объекта
• наличие парковой зоны,
• удобная пешеходная и транспортная доступность,
• наличие развитой социальной и культурной инфраструктуры в локальном районе,
• единая социальная среда жильцов дома,
• отделка с натуральных материалов,
• подземный паркинг,
• современное техническое оснащения объекта,
• свободная планировка,
• сервисные площади для размещения инфраструктуры (фитнес-центра, сауны).
2. МАРКЕТИНГ И ПРОДАЖИ
2.1 Анализ рынка элитной жилой недвижимости г. Самара
Элитное жилье — самый уникальный сегмент самарских новостроек - включает наиболее дорогие и изощренные проекты, рассчитанные на самого требовательного потребителя. Среди новостроек этого сегмента больше всего передовых проектов, воплощающих в себе самые новые веянья в строительных технологиях.
Сегмент элитной недвижимости в России пока только развивается, мало объектов могут претендовать на такое высокое звание. Раньше было достаточно тяжело определить, какие из новостроек можно с уверенностью отнести к элитным домам, так как ориентироваться можно было только на европейские и американские стандарты, что не является верным в украинской реальности.
Согласно международным стандартам, элитный дом - это:
• солидная площадь (от 120 кв.м)
• достойная панорама из окна (вид на памятники архитектуры, парки, водоемы)
• социальная среда, которой присуща закрытость и клубность (однородность и высокий уровень социального статуса проживающих)
• ограниченное количество квартир в доме (до 50)
• определенная организация жилья (управляющая компания, обеспечивающая высокий уровень сервиса для жильцов, безопасность проживания и т.д.)
• благоустроенная территория (огороженная охраняемая территория, зеленые насаждения, дорожки, детская площадка, КПП во двор)
• подземный паркинг (1,5-2 места на квартиру)
• современное инженерное оснащение здания (последнее предполагает автономность энергообеспечения здания, систему климат-контроля и очистки воды, бесшумные лифты, собственную систему отопления, современные телекоммуникации с возможностью выбора операторов, круглосуточную многоуровневую систему охраны).
Общественная зона такого дома должна включать:
• парадную входную зону с рецепцией,
• развитую социальную инфраструктуру: фитнес-центр, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей и т. д.
Как правило, элитные дома возводятся по современным технологиям с использованием высококачественных строительных материалов. В Самаре - это кирпич, цоколь из натурального камня.
Такие дома имеют определенные типологию в планировке и зонирование помещений. Сложился некий стандарт элитной квартиры:
• высота потолков более 3 м,
• площадь квартиры 120-300 кв.м и более
• средняя площадь каждой комнаты - 20-30 кв. м, кухни - 15-24 кв. м,
• большой холл, зимний сад или открытая терраса,
• наличие гардеробных комнат, нескольких санузлов и т.д.
Можно выделить следующие основные требования, предъявляемые потенциальными покупателями к элитному жилью в Самаре, в порядке значимости:
• расположение дома в наиболее престижном районе города (Ленинский, Октябрьский, Самарский, Железнодорожный районы);
• хороший панорамный вид из окон (окна минимум на две стороны света);
• относительно большая общая площадь квартиры, удобная планировка.
• наличие гостевого санузла, просторного холла. Высота потолков (после установки фальш-потолка) не менее 3,5 м;
• охраняемый подъезд;
• не более двух квартир на лестничной площадке;
• желательно наличие террасы.
В настоящее время в Самаре строительство жилых домов ведется во всех районах города. Лидером по строительству жилой недвижимости является Октябрьский район - 32% от общего объема строительства, в Ленинском районе доля строящихся домов составляет 22%, в Промышленном -15%, в Железнодорожном - 10%, в Советском - 7%, в Самарском - 6%, в Кировском - 5%. Наименьший вклад в общий объем объектов первичной жилой недвижимости вносят Куйбышевский (1%) и Красноглинский (2%) районы.