Оценка эффективности инвестиций на приобретение коммерческой недвижимости (стр. 3 из 3)
«Эффект рычага» заключается в использовании кредита для покупки объекта недвижимости, который влияет на соотношение риска и требуемой доходности инвестиций.
Есть 2 эффекта рычага: положительный и отрицательный. Положительный рычаг - это ситуация, в которой доходность инвестиций в объектах недвижимости превышает затраты на заемный капитал, в силу чего доход инвестора выше, чем в случае полной оплаты наличными. Отрицательный рычаг - это ситуация, в которой доходность инвестиций в объектах недвижимости ниже, чем затраты на заемный капитал, в силу чего доход инвестора оказывается ниже, чем в случае полной оплаты наличными. В данном разделе необходимо просчитать два случая (табл. 7): приобретение торговой точки с «эффектом рычага» и без него (в случае полной оплаты наличными).
Порядок расчета:
- цена приобретения: 8 310 тыс. руб.
- цена продажи: 13 684 тыс. руб.
- период владения: 5 лет.
Таблица 7
| № п/п | Компоненты | С "рычагом" | Без "рычага" |
| 1 | Начальный собственный капитал | 6 980 400 | 8 310 000 |
| 2 | Основная сумма долга | 1 329 600,00 | - |
| 3 | Цена продажи недвижимости | 13 684 000 | 13 684 000 |
| 4 | Прирост капитала | 5 374 000,00 | 5 374 000,00 |
| 5 | Сумма процентов | 797 760,00 | - |
| 6 | Чистая прибыль | 4 576 240,00 | 5 374 000,00 |
| 7 | Доходность собственного капитала | 66% | 65% |
Вывод: Если бы инвестор выбрал вариант «без «рычага»» ,то его доход составит 65%,использование рычага могло бы увеличить показатель доходности до 66%.Т.о.наблюдается «положительный эффект «рычага»».
7. Расчет чистой приведенной стоимости инвестиций в торговое помещение
При оценке рыночной стоимости недвижимости применяется метод капитализации чистой операционной прибыли (NPV), но, т.к. при покупке недвижимости инвесторы часто прибегают к займам, главным показателем при отборе проектов выступают дисконтируемые потоки денежных средств. Это показатель доходности инвестиций, определяемый через проведение соответствующих сумм потоков денежных средств ,в посленалоговом исчислении текущей стоимости. После определения дисконтируемых потоков подсчитывается чистая текущая стоимость - разница между суммарной приведенной стоимостью денежных потоков и размером соответствующего капитала, который вкладывается в недвижимость.
, гдеI0 - первоначально вложенный капитал;
CF1…CFn - поток денежных средств за вычетом налогов в году I;
CFRn - поток денежных средств от продажи активов за вычетом налогов;
г - ставка дисконтирования (это ежегодная ставка доходности, которая может быть получена в настоящий момент от аналогичных инвестиций).
руб.После вычисления чистой приведенной стоимости (NPV) необходимо вычислить значение приблизительной доходности инвестиций по формуле:
где CF - средняя величина дисконтированного потока денежных средств, определяемая по формуле:
руб.8. Выводы и предложения
Вложение инвестиций в торговую арендную площадь эффективно. Вложенные инвестиции для покупки торговой площади выбрать с «рычагом». В данной курсовой работе затраты не превышают прибыль. Таким образом, эту арендную площадь содержать выгодно.
Библиографический список
- Гитман, Л.Дж. Основы инвестирования: пер. с англ. / Л.Дж. Гитман, М.Д. Джонк. - М.: Дело, 1999. - 1008 с.
- Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости / В.А. Горемыкин. - М.: Филинъ, 1999.
- Рахман И.А. Экономика недвижимости / И.А. Рахман. - М.: Дело, 2000.