Оценка эффективности инвестиций на приобретение коммерческой недвижимости (стр. 2 из 3)
Используя в качестве исходных данных распределение площадей по арендаторам, численность работающих в каждой торговой точке, можно рассчитать сумму затрат на водоснабжение, подлежащую включению в состав арендной платы, для каждого арендатора.
Затраты на технические нужды: - занимаемая площадь -76м2. Норма потребления воды на технические нужды: 76 м2 * 0,5 л/сут* 31 день * 11,74 руб./м3 /1000 = 13,83 руб.
Затраты на физиологические нужды (персонал из 4 чел.):
4 чел. * 16 л/сут * 31 день * 11,74 руб./ м3 /1000 = 23,3 руб.
Сумма затрат в месяц составит: 13,83 + 23,3 = 37,13 руб.
3.2.2. Расчет затрат на электропотребление
При определении доли арендной платы, приходящейся на компенсацию затрат арендодателя по оплате услуг электроснабжения, считаем целесообразным исходить из следующих соображений. Затраты на электроэнергию, подлежащие оплате арендодателями, делятся на две части: освещение арендуемого торгового помещения и освещение мест общего пользования (фасад здания, подъездные пути, холлы, места отдыха, дежурное освещение).
Сумма затрат на электроснабжение, входящих в состав арендной платы, складывается из затрат на освещение магазина и мест общего пользования.
Удельный вес площади арендуемого помещения в общей площади составляет:
76 м2 / 1500 м2 * 100 = 5 %.
Потребление электроэнергии магазином при удельном потреблении 10 кВт*ч на 1 м2 и тарифе 3,057 руб./кВт*ч в месяц составит:
10 кВт*ч * 3,057 руб./кВт*ч * 76 м2 = 2323,32 руб./мес.
Затраты на электроснабжение мест общего пользования для данного арендатора составят:
1500 м2 *10 руб./кВт*ч * 5 / 100 = 750 руб./мес.
Итак, в состав арендной платы включаются суммарные затраты на электроснабжение: 2323,32 руб. + 750 руб. = 3073,32 руб./мес.
3.2.3. Расчет затрат на отопление
Стоимость потребленной тепловой энергии для одного арендатора определяется исходя из тарифа 23,44 руб./ м магазина в месяц.
Занимаемая площадь – 76 м. Сумма затрат на отопление в месяц:
76м2* 23,44 руб./м2 = 1781,44 руб./мес.
3.2.4. Расчет затрат на вывоз твердых бытовых отходов
Расчет данных показателей осуществляется затратным методом исходя из фактических затрат торгового центра (ТЦ) на данный вид услуг. Общая стоимость затрат определяется по данным счета- фактуры сторонних организаций, оказывающих данный вид услуг. Общие затраты определяются из расчета 8-ми контейнеров по 0,8 м на весь ТЦ при тарифах МУП САЖХ 144 руб./м3 за вывоз отходов и 24 руб./ м3 за захоронение при условии еженедельного вывоза.
Затраты, приходящиеся на 1-го арендатора, определяются по формуле:
Рiaр=
Рiaр= руб. , где Рiaр - стоимость данного вида услуг для i-го арендатора, руб.;
Робщ - общая стоимость данного вида услуг по счету-фактуре, руб.;
Sар - площадь i-го арендатора, м2.
3.2.5. Расчет затрат на охрану и уборку территории
Для обеспечения охраны торгового комплекса привлекается охранное агентство. По условиям договора, услуги охраны агентство оценило следующим образом: 50 руб. за 1 м охраняемой территории в месяц.
Занимаемая площадь - 76 м2.
Сумма затрат на охрану магазина в месяц:
50 руб./ м2* 76 =3800 руб.
Работа торговых предприятий во многом зависит от количества покупателей - показателя посещаемости. Это приводит к значительным дополнительным затратам по уборке внешней территории. Конечно, не имеет смысла все затраты на уборку списывать на затраты собственника основного здания, если основная его цель - аренда помещений под размещение торговых точек. Поэтому необходимо провести расчет, позволяющий распределить указанные затраты пропорционально между арендаторами.
Удельный вес арендуемой площади в общей площади торговых помещений:
76 м2/ 1500 м2 * 100 = 5 %.
Сумма расходов на уборку территории пропорционально удельному весу занимаемой площади:
10500 руб./мес. * 5 /100 = 525 руб./мес.
3.2.6. Расчет затрат на заработную плату персоналу и уборку помещения
Заработная плата персоналу магазина определяется исходя из количества работающих и их заработной платы. В фонд оплаты труда арендаторов необходимо включить затраты на уборку торгового помещения
Фонд оплаты труда арендатора
Таблица 3
| Должность | Заработная плата, руб./мес. |
| 1.Директор | 30 000 |
| 2.Бухгалтер/кассир | 20 000 |
| 3.Продавец-консультант | 15 000 |
| 4.Уборщица | 5 000 |
| ИТОГО | 70 000 |
3.2.7. Расчет затрат на услуги связи
Оплата услуг связи осуществляется арендаторами, имеющими собственные телефонные линии.
Расчет услуг связи определяется по данным счета-фактуры и распечаток за телефонные переговоры от ОАО «Ивтелеком» за расчетный период. В курсовой работе для упрощения затраты на услуги связи принимаются 254,24 руб./мес. (без учета НДС).
3.3. Итоговый расчет арендной платы
В результате проведенных расчетов получены затраты для определения величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями с учетом коммунальных платежей и эксплуатационных расходов, которые несет торговый центр по эксплуатации помещений и их техническому обслуживанию (табл. 4).
Затраты арендаторов на арендную плату
Таблица 4
| Статьи калькуляции | Значение | |
| в месяц | в год | |
| Базовая часть | 114 000,00 | 1 368 000,00 |
| Переменная часть | 85 046,93 | 1 020 563,16 |
| в том числе: | ||
| - водоснабжение и водоудаление | 37,13 | 445,56 |
| - обеспечение общественного порядка | 3 800,00 | 45 600,00 |
| - уборка территории | 525,00 | 6 300,00 |
| - электроснабжение торговой точки | 3 073,32 | 36 879,84 |
| - электроснабжение МОП | 750,00 | 9 000,00 |
| - вывоз твердых бытовых отходов | 4 300,80 | 51 609,60 |
| - уборка торгового центра | 525,00 | 6 300,00 |
| - уборка магазина и ФОТ персонала | 70 000,00 | 840 000,00 |
| - отопление | 1 781,44 | 21 377,28 |
| - услуги связи | 254,24 | 3 050,88 |
| ИТОГО | 199 046,93 | 2 388 563,16 |
4. Отчет о прибылях и убытках по оцениваемому торговому помещению
Отчет о прибылях и убытках составляется на месяц, год и весь период владения исходя из полученных расчетов и исходных данных. Показатель валового рентного дохода рассчитывается на основе исходных данных.
В курсовой работе для упрощения расчетов он не включает в себя затраты арендаторов на ведение торгового бизнеса. Отчет о прибылях и убытках оформляется в виде табл. 5.
Отчет о прибылях и убытках
Таблица 5
| Показатели | Значение, руб. | ||
| в месяц | в год | всего | |
| Валовой рентный доход | 730 000,00 | 8 760 000,00 | 43 800 000,00 |
| Текущие затраты: | |||
| - базовая часть арендной платы; | 114 000,00 | 1 368 000,00 | 6 840 000,00 |
| - переменная часть арендной платы | 85 046,93 | 1 020 563,16 | 5 102 815,80 |
| Чистая операционная прибыль | 530 953,07 | 6 371 436,84 | 31 857 184,20 |
| Проценты по кредиту | 35 456,00 | 425 472,00 | 2 127 360,00 |
| Налог на прибыль | 99 099,41 | 1 189 192,97 | 5 945 964,84 |
| Чистый поток денежных средств | 396 397,66 | 4 756 771,87 | 23 783 859,36 |
5. Оценка будущих поступлений наличности по торговому помещению за период владения
Оценка будущих поступлений денежной наличности производится с учетом коэффициента инфляции. Для упрощения расчетов в курсовой работе нужно принять коэффициент инфляции без учета изменений (табл. 6).
Таблица 6
| Показатель | Год расчета | |||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | всего | |
| Валовой рентный доход | 8 760 000,00 | 10 074 000,00 | 11 585 100,00 | 13 322 865,00 | 15 321 294,75 | 59 063 259,75 |
| - базовая часть арендной платы; | 1 368 000,00 | 1 368 000,00 | 1 368 000,00 | 1 368 000,00 | 1 368 000,00 | 6 840 000,00 |
| - переменная часть арендной платы | 1 020 563,16 | 1 173 647,63 | 1 349 694,78 | 1 552 149,00 | 1 784 971,35 | 6 881 025,91 |
| Чистая операционная прибыль | 6 371 436,84 | 7 532 352,37 | 8 867 405,22 | 10 402 716,00 | 12 168 323,40 | 45 342 233,84 |
| Проценты по кредиту | 425 472,00 | 425 472,00 | 425 472,00 | 425 472,00 | 425 472,00 | 2 127 360,00 |
| Налог на прибыль | 1 189 192,97 | 1 421 376,07 | 1 688 386,64 | 1 995 448,80 | 2 348 570,28 | 8 642 974,77 |
| Чистый поток денежных средств | 4 756 771,87 | 5 685 504,29 | 6 753 546,58 | 7 981 795,20 | 9 394 281,12 | 34 571 899,07 |
6. Расчет «эффекта рычага» на приобретение торгового помещения