Региональный рынок недвижимости на примере Санкт-Петербурга (стр. 8 из 9)
где t - порядковый номер квартала.
Модель правильно предсказала переход динамики роста объемов ипотечных сделок к стабилизации, и количественный прогноз 5 кварталов близко совпадал с фактическими данными.
В октябре 2000 года, через два года после начала кризиса, для прогнозирования динамики цен в Санкт-Петербурге на 2001-2002 гг. была построена новая модель «выхода самолета из пике» вида
V = B0-B1/(B2+exp((B3*Т+B4)2)).
До середины 2002 года модель дала прогноз высокой точности.
Для периода 2006-2008 годов, на основе изучения долгосрочных и среднесрочных циклов рынка жилья Санкт-Петербурга и других городов была построена на основе метода негармонического разложения ценового тренда модель в виде следующей системы уравнений [6]:
Y = y1 + Δy2 + Δy3 + Δy4 + …. + Δyn, (1)
y1 = a3 x3 +a2x2 +a1x +a0, (2)
Δy2 , (3)
Δy3 = , (4)
Δy4 = , (5)
…………………………………… , (n)
где Y – прогнозное значение средней удельной цены предложения жилья, $/кв. м;
y1– уравнение базового тренда (долгосрочный прогноз), $/кв. м;
Δy2 – прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно базового тренда, $/кв. м;
Δy3 – прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно тренда второго порядка, $/кв. м;
Δy4 - прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно тренда третьего порядка, $/кв. м;
Δyn- прогноз приростов средней удельной цены предложения жилья относительно тренда предпоследнего порядка, $/кв. м;
а, b, c, d с индексами – коэффициенты уравнений (трендов различного порядка), аппроксимирующих фактические данные. Вычисляются по фактическим данным с использованием метода наименьших квадратов.
Аппроксимация ценового тренда за 5-6 лет (например, полиномом второго порядка) показывает, что рынок жилья Санкт-Петербурга, как и других городов России, находится в начале полупериода роста (точнее, в первой четверти периода) «длинного» цикла колебаний, ответственность за который несет совокупность макроэкономических показателей страны и города (региона). Это уравнение мы назвали «базовый тренд», и приняли его как основу для долгосрочного прогноза динамики цен – рост со среднегодовыми темпами 20-25%.
В дальнейшем (по моим оценкам 2006 года, за пределами 2010-2011 гг.), когда объемы строительства и предложения квартир существенно увеличатся, и долгосрочные темпы роста цен начнут снижаться (рынок перейдет во вторую четверть периода), предполагается снижение долгосрочных темпов роста цен.
Но на рынке недвижимости действуют и другие, внутренние факторы, которые накладывают на базовый тренд более быстро происходящие колебания. Например, связанные с строительно-инвестиционным циклом, с развитием инфраструктуры рынка строительства жилья, с потребительским поведением граждан и т.д.[33]
Эти колебания на рынке жилья реализовались не в колебаниях цен, а в колебаниях первой производной – темпов прироста цен. Они образуют «средние», более быстропротекающие циклы, и «короткие», еще быстрее протекающие циклы. Такие циклы легко поддаются прогнозированию методом однофакторного регрессионного моделирования.
Обратная суперпозиция, интегрирование прогнозов дают окончательный прогноз динамики цен – среднесрочный и долгосрочный.
На рисунке видно, что до сентября 2008 года прогноз для Санкт-Петербурга реализовывался с высокой точностью. Из 12 городов России, для которых был рассчитан аналогичный прогноз, хорошая сходимость получена по 8 городам и неудовлетворительная – по двум.
С октября 2008 года мировой финансово-экономический кризис изменил направление долгосрочного ценового тренда во всех городах России, и ранее выполненные прогнозы потребовали пересмотра.
Для периода с сентября 2009 года было проведено исследование рынка жилья в Санкт-Петербурге, в результате которого был сделан вывод о том, что в долгосрочном периоде рынок переходит в фазу замедления темпов роста и начала спада, и разработан сценарный прогноз развития ситуации.
Расчет сценариев производился с помощью четырехфакторной модели зависимости цен на жилье от макроэкономических параметров, значения которых задавались на декабрь 2008, июнь и декабрь 2009 и 2010 года в различных допустимых вариантах:
Y = f (x1 , x2 , x3 , x4 ),
где x1 – цена барреля нефти;
x2 – инфляция;
x3 – девальвация рубля относительно доллара;
x4 – отток капитала.
Были получены 4 сценария динамики цен, из которых наиболее вероятным представлялся сценарий № 2 (пессимистический).
Но уже в декабре 2008 года был сделан вывод о то, что фактически реализуется сценарий № 3 (кризисный).
Сопоставление прогноза с фактическими данными приведено на следующем рисунке.
Таким образом, применение регрессионных математических моделей, опирающихся на содержательные гипотезы об экономической сущности протекающих на рынке жилья процессов, позволяют получать достаточно точные среднесрочные прогнозы. Однако, они не могут предсказать изменения ценовых трендов в долгосрочном периоде и переход к кризисному развитию рынка.
Заключение
В результате проделанной работы можно сделать следующие выводы:
Во-первых, рынок недвижимости в Санкт-Петербурге, и в России в целом в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.
Во-вторых, рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.
В-третьих рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.
Кроме того, недвижимость – это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения.
Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России – это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.
Список литературы
1. Асаул А.Н. Карасев А.В. Экономика недвижимости/А.Н. Асаул. - СПб: СПб ГУЭиФ. – 2001. – 225 с.
2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости 1-е издание/А.Н. Асаул. – Питер. - 2005. - 512 с.
3. Беляков В. Г. Правовое регулирование предпринимательской деятельности/В.Г. Беляков. — СПб.: Издат.дом С.-Петерб. гос. ун-та, 2006. - 448с.
3. Боровкова В.А. Рынок ценных бумаг/В.А. Боровкова. – СПб: Питер. – 2006. – 320 с.
4. Гусев А.Б. Ценовые пузыри на рынке жилья WEB: www.urban-planet.org
5. Институт городской недвижимости. Web: http://www.ingn.ru/publishing/teorya_rinka_stroit_gil.php
6. Коммерческая недвижимость Web: http://www.zdanie.info/dictionary
7. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. (Учебники для вузов. Специальная литература) – СПб.: Издательство «Лань», 2001. – 480 с.
8. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 496 с.
9. Пискунова М.Г. О делимости недвижимых вещей//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. – 2003. - №1-2. – С.14-15
10. Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 26.05.2004. «Послание Президента России Владимира Путина Федеральному Собранию Российской Федерации» // Российская газета. – 2004. - № 109
11. Российский рынок недвижимости. Понятие рынка недвижимости. Web: http://www.sarov-realty.ru/art_system/art_14.htm
12. Слуцкий А.А., Слуцкий А.А. Ценовые пузыри на рынке жилья и вариант вывода ипотечного кредитования из кризиса//Банковское кредитование. – 2009. - №1. – С. 13-16
13. Стерник Г.М. Рынок недвижимости России: закономерности становления и развития в условиях переходной экономики//Вопросы оценки. – 1999. - №3. – С. 2-24
14. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка жилья для профессионалов/Г.М. Стерник. – М.: «Экономика». - 2009. – 601 с.
15. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей//Имущественные отношения в РФ. – 2009. №8. с. 168-185.