Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается, если содержание договора не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные об условиях определения этой стоимости.
Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда.
В Приложениях Е, Ж, И, К и Л приведены: Договор купли-продажи земельного участка, Договор мены, Договор на участие в долевом строительстве, Договор дарения Договор купли-продажи неоконченного строительством дома — основные документы регулирующие отношения между собственниками недвижимости по средством государственной регистрации.
Другим не менее важным документом, определяющим права различных лиц в сфере недвижимого имущества, является градостроительный кодекс.
Градостроительный Кодекс регулирует отношения в сфере пространственного развития городской среды, развития инфрастуктуры, модернизации и реконструкции. Градостроительством называют комплексное планирование развития территорий независимо от их размеров. Его задачей является разработка схем (планов), определяющих застройку территорий и другие виды их использования (например, защиту и отдых). Главной целью градостроительства, как и строительства, является создание комфортной и эффективной среды для работы и проживания населения.
Основным подходом к застройке территории является ее планирование, а средством реализации - ступенчатая система градостроительной документации, в которой документация последующей ступени конкретизирует и развивает документацию предыдущей ступени. Градостроительное регулирование касается и строительной деятельности, создавая условия для эксплуатации и обслуживания жилого фонда на протяжении всего жизненного цикла.
Нормативные документы. Законодательной основой для нормативно-правового регулирования градостроительной деятельности служит Федеральный закон - Градостроительный кодекс РФ (№ 73-ФЗ, от 7.5.1998). Градостроительный кодекс РФ регулирует систему расселения в городах и сельских населенных пунктах, развитие территорий, градостроительное и строительное проектирование, строительство, развитие инфраструктуры, использование природных ресурсов, охрану исторических объектов и охрану природы. В этом законе определены права и обязанности органов власти всех уровней, органов местного самоуправления и граждан России, касающихся строительной и градостроительной деятельности.
Ожидаемые изменения в области градостроительства касаются прежде его развития регионального законодательства, которое в настоящее время активно развивается. В методическом плане основное внимание будет уделяться не столько разработке проектных решений, сколько определению режимов зонирования территорий, уточнению имеющихся там требований и ограничений, их связи с законодательной базой и судебной практикой, а также развитию различных информационных систем (регистров, кадастров и др.).
Важная задача кодекса — контроль за использованием объекта. Целью надзора и контроля над использованием объекта недвижимости является обеспечение его безопасной эксплуатации. С этой целью свои проверки проводят, в числе прочих, следующие надзорные органы:
- государственный пожарный надзор (все объекты);
- государственный санитарно-эпидемиологический надзор (объекты с повышенным требованием к своему санитарному состоянию - продовольственные магазины, кафе и рестораны, больницы, детские сады и пр.);
- государственный горно-технический надзор (безопасная эксплуатация машин и механизмов, а также производство подземных работ);
- государственная административно-техническая инспекция (использование наружных территорий);
- милиция и федеральная служба безопасности (системы охраны и безопасности объектов, защита против угрозы терроризма).
В скором времени изменения в Градостроительном Кодексе могут касаться контроля за эксплуатацией новых типов технических систем (напр., компьютерных сетей) и видов контроля, связанных с текущей ситуацией в стране: проверки антитеррористической защищенности зданий, проверок паспортного режима и т. д.
Можно сделать вывод, что основными документами в регулировании правовых отношений на рынке недвижимости являются:
1) Гражданский кодекс РФ
2) Земельный кодекс РФ
3) Градостроительный кодекс РФ
4) Жилищный кодекс (недавно принят но не вступил в действие)
5) Закон об Ипотеке
6) Закон о «Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Заключение
По результатам проведенных расчетов, можно судить о том, насколько сложен процесс анализа и прогноза в такой системе со сложной организацией как рынок недвижимости.
Рынок недвижимости в Стерлитамаке неорганизованный — так называемый «уличный» рынок. Практически нет специализированных печатных изданий, которые бы информировали потребителя о ценах на недвижимое имущество. Такие газеты как: «Все о недвижимости», «Квартира, офис, дача» претендуют на звание издания о недвижимости, но в них трудно найти информацию даже о ценах. Для покупателя процесс поиска желаемого варианта вложения денег становится трудоемким и нерезультативным.
Обзор риэлтерских фирм показал, что этот бизнес развивается и появляется все большее количество организаций предоставляющих самые разнообразные услуги. В процессе общения с некоторыми риэлтерскими фирмами можно столкнуться с откровенными формами грубости и нетерпения, что конечно не добавляет им плюсов. Поэтому все что связано с недвижимостью в правовой и регистрационной форме доставляет много неудобств и морального напряжения владельцу недвижимости.
Цены на жилье в Стерлитамаке, как показал расчет, варьируется в зависимости от местоположения объекта недвижимости. Однако цены на однокомнатные квартиры в центре очень высоки, в расчете на один квадратный метр. Это объясняется большей доступностью к транспортным потокам, свободным доступом ко всем сервисным центрам, магазинам, кафе, учебным заведениям, рабочим местам.
В сфере аренды недвижимости конечно более популярное жилье в центре, но и цены здесь непомерно высокие, намного больше прожиточного минимума и средней заработной платы в Стерлитамаке. Немногие люди готовы платить 4000 или 5000 рублей в месяц за квартиру, даже если она находится близко к работе и экономит время.
В отделенных районах города аренда квартиры обходится в 3000-3500 рублей в месяц.
Рынок недвижимости в Стерлитамаке как и любой другой, меняется перерождается и функционирует. Спрос порождает предложение.
По анализу видно, что предлагаемое к продаже жилье все больше содержит в своих характеристиках улучшающие компоненты, такие как сигнализация, пластиковый водопровод, застекленная лоджия, перепланировка. Многие люди перед продажей стараются улучшить свое жилье, что собственно повышает его стоимость намного больше, чем стоили те или иные улучшения.
За последние годы медленно, но повышается предложение по домам элитного типа. Квартиры в таких домах соответственно большей площади и стоимость единицы площади намного больше, чем в обычных домах.
Недвижимость нежилого назначения в данной курсовой не исследовалась подробно. Но по наблюдению за ситуацией в городе, можно судить о большом внимании инвесторов к реконструкции старых домов, расположенных в центре. Очевидно, что реконструкция оправдывает те доходы, которые приносит удобно расположенное здание.
В общем ситуация на рынке недвижимости Стерлитамака, стабильная и рынок подчиняется основным законам, замеченным и описанным на рынке недвижимости специалистами. Например, заметное повышение цен на недвижимость зимнее время. Так же как и по всей России в Стерлитамаке основным способом покупки квартиры для среднего класса является ипотечное кредитование.
Можно предположить, что с принятием нового дохода об отмене льгот цены на аренду вырастут, потому что многим категориям граждан, имеющим льготы и сдающим квартиры, придется больше платить и вряд ли компенсации предлагаемые государством, будут в большей степени покрывать расходы по содержанию.
Это еще раз доказывает, что рынок недвижимости система подвижная и очень зависимая от внешних факторов влияющих на неё: государство, политика, законы, строительная отрасль, инвестиционная отрасль, банковское кредитование и т.д.
Список использованных источников
1. Грабовой П. Г. «Экономика и управление недвижимостью» 2000 г. - 758 с.
2. Российская Бизнес—газета № 42, 2004 год. – с. 7
3. Российская Бизнес—газета № 41, 2004 год. – с. 4
4. Вечерний Оренбург № 47, 2004 год. – с. 4
5. Южный Урал № 214-215, 2004 год. – с. 7
6. Оренбургское время № 31, 2004 год. – с. 5
7. Журнал Риэлтер №5 1990 год. – с. 13
8. Из рук в руки № 48 2004 год. – Часть 1.
9. Из рук в руки № 44 2004 год. – Часть 1.
10. Из рук в руки № 40 2004 год. – Часть 1.
11. Российская Бизнес—газета № 35, 2004 год. – с. 9
12. Все о недвижимости № 39, 2004 год
13. Квартира, офис, дача № 1, 2004 год
14. Гражданский Кодекс РФ, 2000 год
15. Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 12.04.2001 № 36-ФЗ
16. Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Крашенинников П.В. М. 2002, 300 с.
17. Договор аренды и его виды. Витрянский В.В. М 2002, 300 с.