Основы управления недвижимостью (стр. 10 из 16)

Уменьшение ликвидности объясняется бегством капитала за границу в форме вложения средств в различные иностранные активы. Дефицит ликвидности в Российской экономике привел к удорожанию кредитов — коммерческих (для строителей) и ипотечных (для населения).

Это снизило спрос на ссуды, привело к замедлению сроков сдачи строительных объектов и соответственно, возврата вложенных в них средств.

Как правило, жилые дома возводятся на средства инвесторов — строительных компаний и физических лиц.

Основным направлением строительной отрасли выбрано развитие новых микрорайонов в юго - западной части города.

Другой сектор рынка недвижимости — земельные участки. Спрос на загородное жилье растет, особенно вокруг крупных городов, стимулируя строительный бизнес, и удовлетворить его за счет земель поселения зачастую невозможно. Статья 79 земельного кодекса допускает строительство промышленных объектов и объектов для иных несельскохозяйственных нужд на землях сельскохозяйственного назначения ухудшенного качества по кадастровой стоимости.

Вокруг Стерлитамака много загородных поселков, выделяются все новые земельные паи под строительство. Растут новостройки загородного типа: «Отрадовка», «Заашкадарье», «Рощинский», «Шахтау» и другие.

К 2004 году рынок недвижимости России приобрел черты характерные для сложившихся рынков западных стран.

Происходит освоение и развитие все новых его секторов. Деньги теперь вкладываются в проекты, рассчитанные на долгосрочную перспективу в меньшей степени, чем необходимо для изменения экономической ситуации в целом, но все-таки вкладываются. Одним из таких направлений является вложение в офисную недвижимость. Вложение средств практикуется не только в новое строительство, а что намного чаще случается — в реконструкцию уже существующих зданий.

В Стерлитамаке это хорошо прослеживается. На примере центра города, где на месте старых построек появляются новые офисы и магазины.

В большей части страны оборот объектов недвижимости осуществляется в долларовом эквиваленте. В

Структура собственности на землю (по данным Российской бизнес газеты № 45 2004)

Государства 276 млн. Га

Юридических лиц 5 млн. Га

Граждан 120 млн. Га

Анализируя диаграмму можно сказать, что интерес физических и юридических лиц к земле как к объекту недвижимости приносящему доход невелик. Это связано с большими трудностями, которые возникают при желании получить земельный участок в собственность. И совершенно не важно его назначение, будь то строительство или огородничество.

Структура сделок по площади с землями сельскохозяйственного назначения
всего	Аренда государственных и муниципальных земель	Другие сделки
100%	99,7%	0,3%

Таблица — Распределение инвестиций по отраслям за 1999-2004 годы

Отрасли	млн. $	проценты(%)
Промышленное оборудование	93	7
Легкая промышленность	66	5
Сельское хозяйство	19	1
Строительство	21	2
Компьютеры	143	11
Финансовые услуги	103	8
Транспорт	11	1
Электроника	64	5
Телекоммуникации	265	20
Энергетика	60	5
Медицина	43	3
Потребительский рынок	331	26
Биотехнологии	15	1
Химические материалы	42	3
Другое	28	2

* по материалам РБГ № 43 2004

Исследуя инвестиционную активность по различным отраслям народного хозяйства в контексте сложившейся экономической ситуации можно сказать, что рынок недвижимости, напрямую зависящий от строительства не получает должного внимания со стороны инвестиционных проектов. Доля инвестиций в эту отрасль так же мала как в сельское хозяйство, биотехнологии и транспорт. Любой живущий в России знает, на каком уровне находятся эти отрасли. Такое распределение ресурсов вызвано экономической нестабильностью, увеличивающей и без того большую долю риска в инвестициях строительства.

Существует несколько недостатков в управлении недвижимостью, которые влияют на состояние рынка недвижимого имущества.

1. Управление недвижимостью не соответствует потребностям развития рынка.

— Управление жилищным фондом практически целиком сосредоточено в муниципальных и региональных органах власти.

— Монополизм жилищных организаций в обслуживании и содержании жилья, отсутствие реальной конкуренции в этой сфере.

— Эффективного управления объектами недвижимости не ведется из-за отсутствия деятельности по наращиванию этими объектами положительных качеств и их использования в целях получения доходов. (Управление сведено к эксплуатации)

2. Над участниками рынка довлеют стереотипы общественного сознания.

— Устойчиво держится мнение в отношении недвижимости как «всеобщего достояния» и «дарового блага».

— Органы власти и управления не видят по настоящему в недвижимости устойчивого источника средств для пополнения соответствующих бюджетов в обеспечении задач развития конкретной территории.

4.3 Анализ сегментов рынка недвижимости г. Стерлитамака

Для анализа рынка недвижимости г. Стерлитамака выбраны сегменты:

1) квартиры в многоэтажных домах;

2) частные дома;

3) пустые земельные участки под строительство дома.

Для анализа первого сегмента выбираем районы: ВТС и Юго – Западный, пр. Октября и пр. Ленина – центр, Сода.

ВТС и Юго-Западный районы схожи по своим характеристикам: новые дома, построенные не более, чем 15 лет назад; современная планировка квартир, большие площади; районы с хорошо развитой инфраструктурой. ВТС отличается от Юго – Западного строительством многоэтажных кирпичных домов выразительной архитектурной мысли (дома-замки), в то время, как дома Юго-Западного района построены в панельном варианте, красочные и близко расположенные по отношению к центру.

Центральная часть города самая красочная. Здесь расположена большая часть магазинов, бутиков, крытый рынок; аллеи выложены брусчаткой, развернута большая парковая зона, здесь находятся дома культуры и учебные заведения.

Сода – один из исторических районов города, изначально построенный как городок для чиновников и рабочих крупнейшего предприятия города. Частично разбираются старые постройки и возводятся новые дома кирпичные, архитектурно выразительные. В последнее время «Сода» является центром проведения городских праздников, спортивных соревнований. Вместе с тем «Сода» является спальным районом. Множество дошкольных учреждений и школ располагаются внутри района, но и не удалены от дорог на значительное расстояние.

Для анализа второго сегмента рынка выбран район «Сода» - здесь расположены дома частной постройки и район «Царского села» (или «Барские горы») – район расположен в живописной местности на берегу реки Стерля, удален от промышленной зоны города, но вблизи центра.

Анализу третьего сегмента рынка подлежат участки под строительство дома в Юго-Западном районе. Важно отметить, что рост города строго запланирован и невозможно приобрести свободный участок где-либо. Участки располагаются внутри многоэтажных построек с одной стороны и березовой рощей с другой. Все участки разбиты на площади по 10 соток, поэтому выбор их зависит только от расположения по отношению к дороге или близлежащим многоэтажным домам.

Все данные сведены в таблицы, приложенные ниже.

Раздел 5 Аренда недвижимости

Аренда жилого помещения

Договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

Согласно Закону РФ 406 основах федеральной жилищной политики от 24.12.92 г., 4218-1 (с изменениями на 21.04.97 г.), собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Таблица — Размер арендной платы за жилые помещения, сдаваемые частными лицами.

Тип квартир	Улица	Этаж	Цена	Условия	Удобства
однокомнатные	Сода	1-5	3000	предоплата	т\ф мебель
	ВТС	5/9	3000	предоплата	мебел
	Юго-западный	3500	предоплата	—
	Сода	2300
	Артема	4000	предоплата	мебель
	Пр. Ленина	4500	предоплата
	Автовокзал	2600	предоплата	т\ф мебель
	Шахтау	3000	предоплата	мебель
двухкомнатные	Сода	4000
	ВТС	3800	т\ф мебель
	Юго-западный	4500
	Сода	3000	предоплата
	Артема	4000	предоплата	т\ф мебель
	Пр. Ленина	3500	предоплата	мебель
	Автовокзал	1/5	3000	предоплата	мебель, т/ф, холодильник
	Шахтау	2000	предоплата	мебель, т/ф
трехкомнатные	Сода	3000	т\ф
	ВТС	3800	ремонт
	Юго-западный	4700	предоплата	т\ф мебель
	Сода	3200	предоплата
	Артема	4/9	4500	предоплата	т\ф
	Пр. Ленина	6000	мебель, т\ф
	Автовокзал	4000	гараж

С введением в действие второй части Гражданского кодекса, принятой Государственной думой 22.12.95 г., договор аренды жилого помещения может заключаться только между юридическими лицами. Однако договоры аренды жилых помещений с участием граждан, заключенные до 1 марта 1996 года, сохраняют силу на срок своего действия.