Ф = КВ - (КВ *(Ставка НДС / (100+Ставка НДС))), (1.7)
где Ставка НДС – ставка налога на добавленную стоимость, %, определяется в соответствии со ст.164 НК РФ.
Норма амортизации по каждому объекту амортизируемого имущества определяется по формуле [7]:
К = [1/n] * 100, (1.8)
где n – срок полезного использования данного объекта амортизируемого имущества, выраженный в месяцах.
2. РАСЧЁТ ЧИСТОГО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА
Для расчета курсового проекта используются данные, представленные в таблице 2.1.
Таблица 2.1 – Исходные данные
| Показатель | 4 вариант | |
| базовый | дополнительный | |
| 1 | 2 | 3 |
| 1 Стоимость строительства объекта (в т.ч. НДС),тыс.р. | 19 800 | 27 300 |
| 2 Продолжительность строительства, мес. | 12 | 18 |
| 3 Полезная площадь объекта недвижимости, м2 | 900 | 1 300 |
| 4 Цена сдачи 1 м2 (в т.ч. НДС), р./мес. | 1 250 | 1 350 |
| 5 Постоянные эксплуатационные расходы, тыс.р./мес. | 120 | 140 |
| 5.1 В т.ч. НДС, тыс.р. | 12 | 14 |
| 6 Переменные эксплуатационные расходы, (р./м2)/мес. | 100 | 90 |
| 6.1 В т.ч. НДС, р. | 10 | 9 |
| 7 Срок полезного использования, мес. | 360 | 420 |
Для расчета чистого денежного потока заполняются таблицы 2.2-2.7. Результаты можно округлять до тысячных.
В таблице 2.2 рассчитываются поступления по операционной деятельности. Строки 1, 2, 5 заполняется на основе соответствующего показателя из исходных данных (таблица 2.1). В строке 3 для каждого шага прогнозируется доля площадей, сдаваемых в аренду. При этом предлагается соблюсти следующие условия:
► доля площадей, сдаваемых в аренду находится в диапазоне от 80% до 100%;
► на том шаге, на котором начинается эксплуатация объекта, эта доля минимальна, на следующем шаге – возрастает, на следующем шаге – снижается, на последующих шагах – на выбор. В данном случае коэффициенты загрузки равны 0,8; 0,95; 0,89; 0,96; 0,96.
Строка 4 определяется, как произведение строк 1, 2, 3. Строка 6 определяется как произведение строки 4 и 5.
Таблица 2.2 - Поступления по операционной деятельности
| Показатель | Шаг реализации проекта | ||||||
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| Базовый вариант | |||||||
| 1 Полезная площадь объекта недвижимости, м2 | - | - | 900 | 900 | 900 | 900 | 900 |
| 2 Количество месяцев эксплуатации объекта | - | - | 12 | 12 | 12 | 12 | 12 |
| 3 Доля площадей, сдаваемых в аренду, % | - | - | 0,8 | 0,95 | 0,89 | 0,96 | 0,96 |
| 4 Количество площадей, сдаваемых в аренду, м2 | - | - | 8640 | 10260 | 9612 | 10368 | 10368 |
| 5 Цена реализации 1 кв.м. (в т.ч. НДС), р./мес. | - | - | 1250 | 1250 | 1250 | 1250 | 1250 |
| 6 Доходы от сдачи объекта в аренду (в т.ч. НДС), тыс.р. | - | - | 10800 | 12825 | 12015 | 12960 | 12960 |
| Альтернативный вариант | |||||||
| 1 Полезная площадь объекта недвижимости, м2 | - | - | 1300 | 1300 | 1300 | 1300 | 1300 |
| 2 Количество месяцев эксплуатации объекта | - | - | 6 | 12 | 12 | 12 | 12 |
| 3 Доля площадей, сдаваемых в аренду, % | - | 0 | 0,8 | 0,95 | 0,89 | 0,96 | 0,96 |
| 4 Количество площадей, сдаваемых в аренду, м2 | 0 | 0 | 6240 | 14820 | 13884 | 14976 | 14976 |
| 5 Цена реализации 1 кв.м. (в т.ч. НДС), р./мес. | 0 | 1350 | 1350 | 1350 | 1350 | 1350 | 1350 |
| 6 Доходы от сдачи объекта в аренду (в т.ч. НДС), тыс.р. | 0 | 0 | 8424 | 20007 | 18743,4 | 20217,6 | 20217,6 |
В таблице 2.3 представлен расчет постоянных и переменных расходов по проекту. Так постоянные расходы для t-го шага рассчитываются как произведение ежемесячных постоянных расходов на количество месяцев эксплуатации объекта на этом шаге. Аналогично рассчитывается сумма НДС. Переменные расходы для t-го шага рассчитываются как произведение удельных переменных расходов на количество площадей, сдаваемых в аренду на этом шаге. Аналогично рассчитывается сумма НДС. Строка 3.1 таблицы 2.3 рассчитывается, как сумма НДС, входящего в постоянные и переменные расходы. Расходы, указанные в исходных данных не включают амортизацию.
В данной работе предполагается, что продолжительность одного оборота оборотных средств составит два месяца. Исходя из этого, размер оборотных средств (строка 4 таблицы 2.3) принимается равным сумме постоянных и переменных расходов за два месяца.
Таблица 2.3 - Постоянные и переменные расходы по проекту, тыс. р.
| Показатель | Шаг реализации проекта | |||||||||
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| 1 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | |||
| Базовый вариант | ||||||||||
| 1 Постоянные расходы, в том числе: | - | - | 1440 | 1440 | 1440 | 1440 | 1440 | |||
| 1.1 НДС | - | - | 144 | 144 | 144 | 144 | 144 | |||
| 2 Переменные расходы, в том числе: | - | - | 864 | 1026 | 961,2 | 1036,8 | 1036,8 | |||
| 2.1 НДС | - | - | 86,4 | 102,6 | 96,12 | 103,68 | 103,68 | |||
| 3 Всего расходы, в том числе: | - | - | 2304 | 2466 | 2401,2 | 2476,8 | 2476,8 | |||
| 3.1 НДС | - | - | 230,4 | 246,6 | 240,12 | 247,68 | 247,68 | |||
| 4 Оборотные средства | 384 | 411 | 400,2 | 412,8 | 412,8 | |||||
| Альтернативный вариант | ||||||||||
| 1 Постоянные расходы, в том числе: | - | - | 840 | 1680 | 1680 | 1680 | 1680 | |||
| 1.1 НДС | - | - | 84 | 168 | 168 | 168 | 168 | |||
| 2 Переменные расходы, в том числе: | - | - | 561,6 | 1333,8 | 1249,56 | 1347,84 | 1347,84 | |||
| 2.1 НДС | - | - | 56,16 | 133,38 | 124,956 | 134,784 | 134,784 | |||
| 3 Всего расходы, в том числе: | - | - | 1401,6 | 3013,8 | 2929,56 | 3027,84 | 3027,84 | |||
| 3.1 НДС | - | - | 140,16 | 301,38 | 292,956 | 302,784 | 302,784 | |||
| 4 Оборотные средства | 467,2 | 502,3 | 488,26 | 504,64 | 504,64 | |||||
При расчете амортизационных отчислений в таблице 2.4 строка 1 первоначальная стоимость амортизируемого имущества формируется за счет затрат на покупку и строительство объекта. Первоначальная стоимость указывается начиная с того шага, на котором объект вводится в эксплуатацию. Предполагается, что переоценки стоимости амортизируемого имущества на последующих шагах не будет.
Таблица 2.4 - Расчёт амортизационных отчислений, тыс.р.
| Показатель | Шаг реализации проекта | ||||||
| 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| Базовый вариант | |||||||
| 1 Первоначальная стоимость амортизируемого имущества | - | - | 16779,661 | 16779,661 | 16779,661 | 16779,661 | 16779,661 |
| 2 Начисленная амортизация по проекту | - | - | 559,322 | 559,322 | 559,322 | 559,322 | 559,322 |
| 3 Накопленный износ | - | - | 559,322 | 1118,644 | 1677,966 | 2237,288 | 2796,610 |
| 4 Остаточная стоимость амортизируемого имущества | - | - | 16220,339 | 15661,017 | 15101,695 | 14542,373 | 13983,051 |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| Альтернативный вариант | |||||||
| 1 Первоначальная стоимость амортизируемого имущества | - | - | 23135,593 | 23135,593 | 23135,593 | 23135,593 | 23135,593 |
| 2 Начисленная амортизация по проекту | - | - | 330,508 | 661,017 | 661,017 | 661,017 | 661,017 |
| 3 Накопленный износ | - | - | 330,508 | 991,525 | 1652,542 | 2313,559 | 2974,576 |
| 4 Остаточная стоимость амортизируемого имущества | - | - | 22805,085 | 22144,068 | 21483,051 | 20822,034 | 20161,017 |
При расчете таблицы 2.5 доходы от эксплуатации объекта (строка 1) принимаются по данным таблицы 2.2, сумма НДС (строка 1.1) рассчитывается самостоятельно, исходя из того, что инициатор проекта является плательщиком НДС.