Общие принципы оценки ( впр. №22)
Общепринятой практикой при оценке стоимости недвижимости является последовательное рассмотрение и анализ объекта с четырех позиций:
Позиция, отражающая точку зрения пользователя.
Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов собственности.
Позиция, отражающая точку зрения рынка.
Позиция отражающая ННЭИ.
1. Позиция, отражающая точку зрения пользователя
В основе данной позиции лежат следующие принципы:
Принцип полезности
Принцип замещения
Принцип ожидания
Принцип полезности
Полезность - это способность конкретной вещи удовлетворять потребности пользователя (пирамида Маслоу).
Принцип замещения
Максимальная цена недвижимости определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности (альтернатива новое строительство или функционирующий объект с аналогичным доходом).
Принцип ожидания
Ожидание будущих выгод связано с вероятностью изменения их величины и характера, что в свою очередь влияет на стоимость (долевое строительство, сдача квартир в наем с оплатой в рублях)
2. Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов собственности.
В основе лежат следующие принципы:
Принцип добавочной продуктивности – добавочная продуктивность определяется чистым доходом относящимся к земле после компенсации затрат на труд, капитал и управление (квартиры с видом из окна, торговые объекты у станций метро).
Принцип вклада – это сумма на которую изменяется стоимость собственности вследствие наличия или отсутствия какого – либо фактора производства (экономический эффект может быть как больше так и меньше стоимости элемента).
Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи – по мере увеличения какого-либо ресурса факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем уменьшается (50-1 сотка, 1-10 каменщиков)
Принцип баланса - любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства (земля/здание).
Принцип экономического размера – на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для ННЭИ
Принцип экономического разделения – имущественные права на недвижимость следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом возрастала.
Физическое разделение (по площади).
По правам пользования (ограничения прав пользования).
По видам прав (совместная аренда, партнерство, АО, долевое).
По времени пользования (аренда на разные сроки, пожизненное владение, будущие права).
3. Позиция, отражающая точку зрения рынка.
В основе лежат следующие принципы:
Принцип зависимости – стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности (географическое местоположение, квартиры в Питере и др. городах, жилье в городах с градообразующими предприятиями).
Принцип соответствия – заключается в том, что максимальная стоимость возникает, тогда когда уровень архитектуры, удобств и характера использования собственности соответствует потребностям и ожиданиям местного рынка.
Регрессия – уменьшение стоимости собственности при ее переулучшении относительно рыночных условий (элитные коттеджи в Красном селе или Новодевяткино).
Прогрессия – стоимость недоулучшенной собственности повышается за счет окружающей застройки (коммуналки в здании на Крестовском острове).
Предложение и спрос – цена собственности определяется взаимодействием предложения и спроса на аналогичную собственность на данном рынке.
Принцип конкуренции – когда норма прибыли на конкретном рынке значительно превышает аналогичный показатель для других рынков, конкуренция значительно возрастает, что приводит к возврату к среднерыночной величине нормы прибыли (необеспеченность % при отсутствии долгосрочных договоров, влияние государства – ИТК).
Принцип изменения – непостоянство стоимости во времени (физическое устаревание, внешние факторы –метро)
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования ( впр. №23, 24)
В любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию, которое определяется текущим состоянием рынка.
Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.
Анализ ННЭИ выполняется для:
а) участка земли условно свободного.
б) участка земли с существующей застройкой.
Если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости собственности без улучшений ННЭИ будет использование собственности с улучшениями.
Если стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями ННЭИ будет использование земли как свободной.
ННЭИ земли как свободной
Данный анализ имеет место в 2 случаях:
При необходимости отдельной оценки участка земли
При выборе объектов для сравнительного анализа
Основная задача данного анализа – дать ответ на следующие вопросы:
Если, земля есть или будет свободной как ее следует использовать?
Какой тип здания или сооружения следует построить и когда. (Пример - рост городов)?
Критерием ННЭИ участка как свободной является максимальная остаточная стоимость земли.
ННЭИ земли с существующей застройкой
Данный анализ выполняется в следующих случаях:
При определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала.
При выборе объектов для сравнительного анализа.
Основная задача данного анализа – дать ответ на следующие вопросы:
Как следует использовать существующие улучшения?
Какой тип реконструкции или модернизации следует выполнить и когда?
Критерием ННЭИ собственности с улучшениями является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.
Последовательность выполнения анализа ННЭИ
ННЭИ должно соответствовать 4 критериям:
Правомочно
Физически осуществимо
Финансово целесообразно
Иметь максимальную продуктивность.
Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Стандарты оценки требуют оценивать отдельно участок земли с существующей застройкой и участок земли, условно незастроенный, для выявления оптимального варианта использования собственности.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Правомочность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонировании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка способов использования.
Финансовая оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу участка.
Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Примеры:
1
| вариант 1 | вариант 2 | |
| Рыночная стоимость участка со зданием | 150 000 | 120 000 |
| Стоимость нового строительства | 110 000 | 90 000 |
| Остаточная стоимость земли | 40 000 | 30 000 |
| 2 | ||
| вариант 1 | вариант 2 | |
| Потенциальный чистый операционный доход | 50 000 | 70 000 |
| Общий коэффициент капитализации | 0,10 | 0,12 |
| Капитализированный чистый операционный доход | 500 000 | 583 333 |
| Стоимость нового строительства | 240 000 | 400 000 |
| Остаточная стоимость земли | 260 000 | 183 333 |
Подходы оценки стоимости объектов недвижимости (впр. 26. - коротко о каждом подходе)
Затратный подход оценки недвижимости (впр. 30, 31, 27)
Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентного по своей полезности оцениваемому или сопоставимого с оцениваемым объектом.
Поэтому в основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому, благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую чем та, в которую ему обойдется приобретение (или аренда) соответствующего земельного участка под застройку и возведение на нем в приемлемые сроки аналогичных по назначению и качеству строений (улучшений), чтобы создать объект недвижимости равной полезности.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Как правило, величины затрат на замещение и рыночной стоимости ближе всего друг к другу для новых объектов недвижимости. Поэтому наиболее применим затратный подход при оценке недавно построенных объектов, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наилучшего и наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и которые имеют незначительный накопленный износ.
Затратный подход используется также при оценке планируемых, уникальных или специальных объектов, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги, так как сделки по ним достаточно редко заключаются на рынке.