Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно (экономически) оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.
Как видно из приведенного выше определения наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:
Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Юридическая законность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальная доходность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Для настоящего объекта оценки определяющие критерии его дальнейшего использования являются:
Физическая возможность: Объект оценки расположен на втором этаже пятиэтажного, жилого дома. Жилой дом, в состав которого входит объект оценки, расположен в черте г. Брянска. К земельному участку подведены инженерные сети: водоснабжение, электроснабжение, канализация, газ. Окружение жилого дома, в состав которого входит объект оценки, составляют жилые дома. В связи с этим вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки с точки зрения физической возможности является использование объекта оценки в качестве жилой недвижимости.
Юридическая законность: объект оценки расположен на третьем этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома. В соответствии с Жилищным кодексом РФ (гл. 3, ст.22: «...Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми») объект оценки не может использоваться как объект коммерческой недвижимости, поскольку располагается над жилыми помещениями на втором этаже. Текущее использование объекта оценки не нарушает никаких ограничений, предусмотренных нормативными и законодательными актами. В связи с этим вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки с точки зрения юридической законности является его использование как объекта жилой недвижимости.
Максимальная доходность: объект оценки, со слов заказчика, планируется использовать неисключительно для целей проживания, т.е. собственник не планирует использовать его как доходоприносящий объект недвижимости. В связи с этим определение варианта, приносящего максимальную доходность, а также использование доходного подхода при определении стоимости объекта, по мнению оценщика, считается нецелесообразным.
Таким образом, в результате проведенного анализа было выявлено, что наиболее эффективное использование объекта оценки - его прямое назначение, то есть как жилое.
11. Определение рыночной стоимости объекта оценки
Понятие рыночной стоимости отражает коллективное восприятие и коллективные действия участников рынка, и является основой для оценки большинства ресурсов в экономике рыночного типа. Хотя ее детальные определения могут разниться, понятие рыночной стоимости находит общее понимание и применение.
Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки - спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность и т.д. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благоразумный покупатель или инвестор будет стремиться к получению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что форма такого использования также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость недвижимости при этом будет максимальной.
Определение рыночной стоимости недвижимости определяется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Определяя стоимость недвижимости, обычно, используют три подхода, которые необходимы и достаточны для объективного рассмотрения стоимости объекта оценки: затратный подход; сравнительный подход; доходный подход.
При определении рыночной стоимости объекта оценки был использован только сравнительный подход (обоснование отказа от затратного и доходного подходов представлено ниже). Рыночная стоимость объекта оценки, определена сравнительным подходом, представляет собой среднее значение скорректированных цен продажи (предложения) объектов сравнения.
11.1 Выбор объектов сравнения
Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, вторые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Элементами сравнения называют конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.
К рассмотрению можно принимать объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными.
Из представленных сопоставимых продаж, нами были отобраны объекты, которые в наибольшей степени приближаются к оцениваемому объекту.
| Объект сравнения №1 | Объект сравнения №2 | Объект сравнения №3 | Объект сравнения №4 | Объект сравнения №5 | |
| Наименование | 1-комнатная квартира | 1-комнатная квартира | 1-комнатная квартира | 1-комнатная квартира | 1-комнатная квартира |
| Местоположение | г. Брянск, Володарский район, ул. Володарского | г. Брянск, Володарский район, ул. Гоголя | г. Брянск, Володарский район, ул. Вяземского | г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина | г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина |
| Дата продажи | Апрель 2010г. | Апрель 2010г. | Апрель 2010г. | Апрель 2010г. | Апрель 2010г. |
| Источник информации | Газета «Моя реклама» 16.04.2010г. | Газета «Моя реклама» 16.04.2010г. | Газета «Моя реклама» 16.04.2010г. | Газета «Моя реклама» 16.04.2010г. | Газета «Моя реклама» 16.04.2010г. |
| Стоимость объекта, руб. | 1100000 | 1200000 | 1050000 | 1000000 | 1150000 |
| Стоимость 1кв.м. | 31339 | 38095 | 32813 | 32258 | 34535 |
| Общая площадь, кв.м. | 35,1 | 31,5 | 32,0 | 31,0 | 33,3 |
| Жилая площадь, кв.м. | 17,0 | 15,6 | 17,0 | 17,0 | 16,4 |
| Площадь кухни, кв.м. | 7,0 | 6,5 | 6,5 | 6,5 | 7,0 |
| Тип дома | Панельный | Панельный | Кирпичный | Кирпичный | Панельный |
| Этаж | 1 в 5-этажном | 3 в 5-этажн. | 1 в 5-этажном | 1 в 5-этажном | 4 в 5-этажном |
| Техническое состояние квартиры | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Хорошее | Хорошее |
| Техническое состояние дома | Удовлетворительное | Удовлетворительное | Удовлетворительное | Удовлетворительное | Удовлетворительное |
| Качество отделки | Простая | Простая | Простая | Простая | Простая |
| Наличие балкона | Балкон | Отсутствует | Балкон | Балкон | Балкон |
| Наличие горячего водоснабжения | Индивидуальная газовая колонка | Индивидуальная газовая колонка | Индивидуальная газовая колонка | Центральное | Центральное |
11.2 Корректировка цен объектов сравнения
Основой корректировок, предлагаемых в настоящем отчете, служит цена продаж объекта оценки и объектов, принятых оценщиком в качестве объектов сравнения. В рамках настоящего отчета корректируется стоимость одного квадратного метра.
Рассматриваемые корректировки включают в себя: переданные права, условия продажи, финансирование, рыночные условия, состояние объекта сравнения, удобства и другие уместные характеристики. Если рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки выше, чем характеристики объектов сравнения, то в их цену вносится отрицательная поправка (корректирующий коэффициент меньше единицы). Когда рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки ниже, чем характеристики объектов сравнения, в их цену вносится положительная поправка (корректирующий коэффициент больше единицы).
Корректировка на дату продажи объекта оценки. Корректировка учитывает фактор времени продажи (предложения) объекта оценки и объектов сравнения. Корректировка делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась. Оптимальную корректировку на этот фактор можно получить из сделок перепродажи одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия подобных данных следует использовать сведения о продажах подобных объектов на одном и том же секторе рынка.