Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры (стр. 5 из 9)

Декабрь 2006г		Январь-декабрь 2007г	В % соответствии к
			Декабрю 2006г		Январю-декабрю 2007г
Индекс промышленного производства		-		-	106,0		111,4
Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами, млн. руб.		49970		64300	122,6		128,6
Добыча полезных ископаемых		105,8		119,6	107,4		111,5
Обрабатывающее производство		50499,2		55900	113,4		125,2
Производство и распределение электроэнергии, газа, воды		6016		8100	101,3		116,2
Объем выпущенной продукции с/х, млн. руб.		17900		20500	103,6		114,5
Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», млн. руб.		4760		7600	93,4		115,4
Ввод в действие жилых домов за счет всех источников финансирования, тыс. м2 общей площади		246,3		298,5	124,6		121,3
Грузооборот транспорта млн. т-км	9600		11100		123,8	116,5
Пассажирооборот автобусов общего пользования крупных и средних предприятий, млн. пассажиро-км	-		-		-	-
Объем услуг связи крупных и средних предприятий, млн. руб	-		-		-	-
Оборот розничной торговли по всем каналам реализации, млн. руб	47,6		60,98		113,5	115,6
Оборот оптовой торговли, млн. руб.	-		-		-	-
Оборот платных услуг населению, млн. руб.	18300		22596		104,7	127,9
Индекс потребительских цен	111,3		110,6		-	-
Индекс цен производителей промышленных товаров	-		-		-	-
Сальдированный финансовый результат (прибыль – убыток) в фактических ценах, млн. руб	6063,9		6330		-	-
Задолженность крупных и средних предприятий, млн. руб	-		-		-	-
Дебиторская	20,3		18,1		-	-
Кредиторская	27,2		21,4		-	-
Численность официально зарегистрированных безработных, тыс. чел на конец периода	11,8		9,1		-	-
Денежные доходы на душу населения, руб.	6063		7575		127,2	124,8
Начисленная средняя номинальная заработная плата одного работника, руб.	6385		8225		122	124,6
Реальная, руб.	-		-		-	-
Реальные располагаемые доходы на душу населения	-		-		-	-
Задолженность по заработной плате по кругу наблюдаемых видов деятельности без субъектов малого предпринимательства, млн. руб.	-		-		-	-

По итогам проведенной комплексной оценки развития субъектов РФ в 2009 году Брянская область можно отнести к регионам со средним уровнем развития. По оценке специалистов экономика Брянской области приобрела устойчивую положительную динамику, данный факт подтверждается целым рядом показателей, рассмотрим некоторые из них более детально.

Так, к примеру, основные итоги развития промышленного сектора экономики свидетельствуют о наличии устойчивой тенденции к росту. По такому показателю, как рост промышленного производства (125,5%), Брянская область заняла в 2009 году 1-е место в ЦФО и пятое - в России. Во многом такой внушительный рост обеспечен успешной работой целой группы крупных предприятий - ЗАО «УК БМЗ», ОАО «Брянский Арсенал», ОАО «Брянский автомобильный завод», ОАО «Бежицкий сталелитейный завод», ООО «Новозыбковский станкозавод», ОАО «Дятьково-ДОЗ» и других. Объем инвестиций в основной капитал вырос почти на треть (1503%), по темпу роста инвестиций Брянская область занимает в ЦФО второе месте, в России - 7-е. Сохраняется позитивная динамика в финансовой сфере области. Результатом положительных итогов 2009 года стала победа Брянска во Всероссийском конкурсе «Лучшее муниципальное образование», организованного Министерством регионального развития РФ. По результатам конкурса город Брянск занял первое место в номинации «Экономика и финансы». В конкурсе приняло участие 664 муниципальных образования из 74 субъектов РФ. Это различные городские округа, муниципальные районы, городские и сельские поселения России. Однако одним из ключевых факторов риска, ограничивающих рейтинговую оценку, является довольно существенная зависимость от финансовой помощи из федерального бюджета. Доля доходов регионального бюджета без учета безвозмездных перечислений из бюджетов других уровней составила почти 47, что ниже чем в ЦФО и по России в целом. По данному показателю Брянская область находится едва ли не в седьмом десятке среди всех регионов. Возросший экономический потенциал Брянской области, концентрация бюджетных и административных ресурсов на решении задач, способствующих повышению уровня жизни населения, позволили существенно продвинуться на пути решения важнейших социальных проблем. Удалось закрепить позитивные тенденции в динамике показателей, характеризующих уровень жизни населения.

И всё же жизненный уровень населения области растёт очень медленно и остаётся низким.

Так, к примеру, по размеру среднемесячной начисленной заработной платы Брянская область находится на последнем месте (8224,7 руб.) в ЦФО.

Тенденция по росту из года в год естественной убыли населения является общей тенденцией развития центрального федерального округа и в целом по России.

Но, отмечая это нельзя обойти молчанием улучшение демографической обстановки, которое в минувшем году выразилось в снижении естественной убыли населения на 20%. Это говорит о том, что общество очень чувствительно реагирует даже на малейшие позитивные изменения социально-экономического климата.

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м. общей площади жилой недвижимости на III квартал 2008 года по субъектам Российской Федерации, подлежащая применению федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для расчета размеров субсидий, выделяемых в соответствии с планами на III квартал 2008 г., для всех категорий граждан, которым указанные субсидии предоставляются за счет средств федерального бюджета на приобретение жилых помещений в Брянской области составляет 24600 рублей, в то время как в Орловской области данный показатель равен 21050 рублей, Калужской – 31250 рублей, Тверской области – 32050 рублей, Тульской области – 24900 рублей.

8.4 Анализ сегмента рынка, относящегося к объекту оценки

Рынок недвижимости сегментируется исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка (см. схему 1).

Схема 1.

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества На начальном этапе анализа оценщик должен решить две задачи:

- идентифицировать объект недвижимости;

- идентифицировать сегмент рынка недвижимости, на котором объект конкурирует. В нашем случае объект оценки - это однокомнатная квартира №5 расположенная по адресу: Брянская область, г. Брянск, ул. Бр. Пролетарской Дивизии, 38

Объект оценки следует сегментировать с однокомнатными квартирами на вторичном рынке.

Емкость вторичного рынка с большой долей достоверности можно проанализировать исходя из данных СМИ (рекламных изданий), в т. ч. на основании консультаций с представителями риэлтерских агентств города Брянска, по объявлениям в газете «Моя реклама», «Недвижимость» и т.д.

Предложение на вторичном рынке представляет собой квартиры в новых домах постройки от 1998 года, домах типовой планировки 80 х - начала 90х гг.; квартиры улучшенной планировки в домах конца 70-х - начала 80-х гг.; так называемые «хрущевки» и «сталинки». Согласно с вышеизложенными категориями объект оценки следует сегментировать с квартирами, относящимися к категории квартир так называемые «хрущевки» и «сталинки». Анализируя сегмент вторичного рынка жилой недвижимости города Брянска, относящийся к объекту оценки, оценщик пришел к выводу о том, что: стоимость 1 кв.м. общей площади в домах похожей планировки «оставляет 30 000 - 35 000 руб./кв.м., в зависимости от местоположения и качества внутренней отделки. Из анализа рынка жилой недвижимости видно, что жилая недвижимость такого класса, центре и на окраине районов города, пользуется спросом. И цены имеют тенденцию к постепенному росту.

Из имеющихся предложений можно отметить, что цена предложения жилой недвижимости определяется следующими факторами:

- типом квартиры;

- географическим месторасположением (район, центр или окраина района);

- этажом;

- качеством ремонта и отделки квартиры.

Вывод:

В результате анализа рынка жилой недвижимости оценщиком было установлено, что на дату оценки на рынке жилой недвижимости сохраняются следующие тенденции: спрос на первичную жилую недвижимость превышает предложение; в настоящее время на рынке вторичной жилой недвижимости предложение, что ведет к стабилизации роста цен на рынке жилой недвижимости и свидетельствует о приостановке роста цен за квадратный метр.