Федеральное агентство по образованию
Государственное общеобразовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Самарский государственный архитектурно-строительный университет»
Кафедра теоретической экономики и экономики недвижимости
Курсовая работа
по дисциплине Экономика недвижимости на тему:
«Операции с недвижимым имуществом: порядок совершения сделок купли-продажи жилых помещений»
Выполнила студентка 5 курса
шифр: 270903 гр. 237 ОСНИ
Агапова С.С.
Руководитель Щеголева И.П.
Самара 2010 г
Содержание
Введение
Глава 1. Алгоритм совершения действий по купли-продажи жилых помещений
1.1 Поиск варианта
1.2 Осмотр жилого помещения
1.3 Задаток в сделках с недвижимостью
1.4 Государственная регистрация
1.5 Отказ и приостановка государственной регистрации
1.6 Сроки регистрационных действий
Глава 2. Оценка стоимости квартиры
2.1 Анализ местоположения объекта недвижимости
2.2 Описание объекта недвижимости
2.3 Определение рыночной стоимости затратным методом
2.4 Определение рыночной стоимости методом сравнительного анализа продаж
2.5 Определение рыночной стоимости доходным методом
2.6 Согласование результатов оценки
Заключение
Список литературы
Приложения
Введение
Право на жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции Российской Федерации, является фундаментальным, так как оно выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества. В перечне приоритетов продуктов индивидуального потребления человека жилье выделяют на одно из первых мест, наряду с потребностью в воздухе, воде, пище, энергии.
Проводимая жилищная реформа, получившая в последнее время статус национального проекта, направлена на решение широкого круга вопросов. Изначально предполагалось, что в создаваемой в ходе реформирования системе каждый самостоятельно вкладывает средства в покупку или строительство жилья, не рассчитывая решить возникшую у него жилищную проблему за счет государственных, муниципальных или общественных жилищных фондов, а полагаясь на систему компенсаций (субсидий), кредиты для приобретения жилья.
Владельцы жилых помещений вправе распоряжаться своим жильем путем заключения гражданско-правовых сделок. Так, собственники вправе совершать сделки: купли-продажи, мены, дарения, завещания и залога.
Отсутствие единства правового регулирования в различных нормативных актах жилищных отношений, связанных с совершением сделок в данной сфере значительно усложняет осуществление государством последовательной жилищной политики, порождает неопределенность в осуществлении гражданами своих прав.
Данная проблема требует всестороннего изучения практики применения новейшего законодательства о праве собственности на жилище, а также с учетом того, что многие аспекты сделок все еще не получили надлежащего законодательного урегулирования.
В современной правовой науке ввиду принятия нового Жилищного кодекса, исследования проблем совершения сделок с жилыми помещениями значительно активизировались. Достаточно много внимания уделяется как отдельным аспектам указанной проблемы, так и её исследованию в целом. Особо необходимо выделить работу П.В. Крашенинникова, где много внимания уделено вопросам совершения сделок с жилыми помещениями. В частности, рассмотрено понятие, виды указанных сделок, их особенности и специфику совершения. Вместе с тем, ряд важных аспектов проблематики, связанных с совершением сделок с жилыми помещениями, несмотря на их первостепенную методологическую, научную и практическую значимость, до сих пор остается мало исследованным.
Глава 1. Алгоритм совершения действий по купли-продажи жилых помещений
Если Вы желаете приобрести какую – либо площадь с целью вложения средств, для последующей сдачи или для получения любого другого дохода от недвижимости, то следует провести ряд следующих мероприятий:
1.1 Поиск варианта
1. Для начала нужно самому четко определить для себя, что конкретно Вы хотите приобрести и сколько времени и средств готовы потратить на поиск подходящего варианта.
2. Досконально изучить рынок предложения. Просмотреть динамику изменения цен на такие площади, сроки рекламной экспозиции. Обязательно нужно прозвонить уже проданные объекты, постараться узнать цену сделки (т.е. стоимость, за которую реально продали объект). Часто бывает, что цена сделки сильно отличается от цены заявленной в рекламе. Очень важно знать – в какую сторону это отличие, состоялся ли торг или произошло повышение стоимости.
3. Активный поиск. Процесс поиска очень долгая и кропотливая работа, требующая немалого терпения. Для того чтобы найти именно то, что Вам нужно приходится совершать в день более 50 звонков по различным объявлениям. На один звонок по объявлению уходит от 1 до 7 минут. Необходимо сразу задать много вопросов, поинтересоваться документами на квартиру, способом продажи, возможностью покупки квартиры по ипотеке, количеством прописанных в квартире, есть ли дети, историей квартиры… и так далее.
Однако, иногда этого недостаточно. Помимо изучения и прозвона всех печатных и компьютерных изданий, приходится прибегать к нестандартным методам поиска. Можно взять из телефонной базы номера всех телефонов всех интересующих объектов и поинтересоваться о ближайших планах на объект.
Более простой способ – адресная расклейка объявлений покупки в интересующем районе.
1.2 Осмотр жилого помещения
4. Просмотр объекта. Здесь же при встречи можно посмотреть документы на объект и задать более конкретные интересующие опросы.
Для более эффективного показа жилого помещения (в данном случае квартира) существует несколько правил. Не забывайте, что квартира начинается с подъезда!
Подъезд даже в большей степени важен, чем вешалка в театре. Созерцание гардеробных — удел билетеров и кладовщиков, а не зрителей, пришедших на спектакль. Но от вида лестничной площадки никуда не деться. Сколько жизненно важных действий приходится совершать именно в подъезде. Здесь мы не только закрываем и открываем двери, ездим на лифте, курим, проверяем почтовый ящик. Это место свиданий, задушевных бесед с соседкой... Словом, всего не перечислить. Потому подъезд мы воспринимаем как неотделимую частицу собственной квартиры, а значит, и индивидуального психологического пространства.
Когда потенциальный покупатель входит в привлекательный подъезд, то он попадает в квартиру позитивно настроенным. Простая уборка, легкий косметический ремонт и несколько горшков с цветами способны придать коридору более свежий и жизнерадостный вид.
Конечно, речь не идет о перекраске всех площадок 16-этажного дома. Достаточно привести в порядок прилегающие к квартире коридоры. Даже если покупатель и поймет, что состояние дома в целом далеко не такое хорошее, как пространство около его квартиры, то скорее всего оценит все сделанное по достоинству, без негатива, как элемент уважения или даже «спортивный прием» в честной игре. Ведь далеко не наивные люди любят улыбки швейцаров и прислуги, вежливость продавцов и врачей, ценят заботу юристов и педагогов, чаще всего не задумываясь о том, что услужливость, забота и внимание тоже оплачены.
Тактика показа так же имеет свои плоды. Когда же квартира имеет объективные нескрываемые минусы, помочь делу помогает грамотный подход к потенциальному покупателю. При встрече необходимо почувствовать, что он ищет, — возможно, ваш вариант таит в себе именно те плюсы, которые ему необходимы. Правила поведения на просмотрах такие: первое — не суетиться, держаться достойно, чтобы у гостей не сложилось впечатления, что они являются единственным и последним шансом. Не говорите много, честно предоставив посетителю возможность самостоятельно осмотреть все, что его интересует.
Важно понимать, что прямой и нарочный обман, откровенное утаивание недостатков и попытка поработать «кукловодом» — отталкивающие качества, способные привести к нежелательному результату. Но тонкие действия могут быть эффективны. Важно дождаться паузы, когда клиент осмотрит помещение и захочет поговорить. Тогда и появится шанс ненавязчиво демонстрировать то, что действительно выигрышно: например, незаметные с первого взгляда достоинства планировки или отделки, выгодные виды, просторные лоджии и т. д.
Для многих людей немаловажен вопрос о том, какие люди жили в этом доме. Обернуть это обстоятельство в свою пользу поможет умение разбираться в людях и понимать их интересы, пристрастия, вкусы. Если окажется, что покупатель и продавец в чем-то похожи, это сыграет на руку последнему, поскольку даст возможность завязать дружеский разговор. Даже если покупатель не принял решения сразу, пройдет время, и из массы просмотренных объектов он выберет именно тот, который запомнился не формально.
5. Торг. Надо сказать, что торг на рынке недвижимости присутствует и приветствуется, как таковой. Конечно, не стоит ждать что продавец сбросит 15-20% стоимости, но немного поторговаться всегда следует. Грамотный торг – это искусство. Если встречаются принципиальные продавцы, нежелающие сбавлять цену, придется прибегать к маленьким ухищрениям. К примеру, можно вписать в авансовый договор сбор каких либо дополнительных справок не относящихся напрямую к продаже объекта, но относящихся к юридической проверке.
1.3 Задаток в сделках с недвижимостью
6. Перед задатком необходимо полностью проверить все имеющиеся документы на объект и дееспособность продавцов(при желании). Обычно проверяется (базовый перечень):
- правоустанавливающие документы (Свидетельство СОРП, и договор по какому праву был получен в собственность объект);