- кому принадлежит квартира в настоящий момент, история перехода прав собственности (выписка из ЕГРП);
- смотрим архивную выписку из домовой книги с перечнем лиц, прописанных на момент приватизации квартиры (важно отследить прописку детей и временно снятых с учета лиц);
- изучаем паспортов (страница о детях обязательна) всех прописанных на то время взрослых жильцов, проверяем паспорта нынешних собственников;
- заказываем справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, телефонным переговорам и оплате налога на имущество.
7. Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток - это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Задаток несет в себе две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.
Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток должен быть возвращен», - статья 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.
Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.
Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.
Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.
Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства, к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.
Соглашение о задатке, независимо от его суммы, должно быть оформлено письменно. Чтобы при необходимости стороны могли доказать факт внесения денег. Соглашение о задатке может быть составлено в произвольной форме в виде простой расписки или на фирменном бланке агентства недвижимости или юридической компании. Расписка не должна пугать своей простотой – она так же важна, как и другие формы договоров. Самое главное, чтобы она была правильно составлена.
В соглашении о задатке (расписке) необходимо прописать:
-Ф.И.О. сторон
-место их жительства
-паспортные данные сторон
-сроки исполнения обязательств
-предмет соглашения (объект недвижимости) с указанием адреса и иных характеристик, позволяющих точно определить объект и сумма задатка. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.
Однако, несмотря на то, что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
8. После всех этих совершенных действий наступает самый ответственный момент – регистрация договора.
1.4 Государственная регистрация
Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”[1] возложил на Министерство Юстиции России координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав, правовому контролю за деятельностью учреждений юстиции, разработке методических материалов по ведению государственной регистрации, а также назначению и освобождению от должности регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соблюдению Правил ведения Единого государственного реестра, обучению и повышению квалификации работников системы государственной регистрации.
31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. В стране начала создаваться принципиально новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, формирование которой предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации.
Установлены организаций, занимающихся деятельностью по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Ими являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории нахождения недвижимого имущества.
Законом о регистрации определена и компетенция учреждений юстиции по государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, к которой относится следующее:
1. Проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Эта проверка осуществляется специальными должностными лицами - регистраторами прав.
2. Проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.
3. Государственная регистрация прав.
4. Выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав.
5. Выдача информации о зарегистрированных правах.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регламентирован главой 3 Закона о регистрации. Процедура проведения регистрации состоит из следующих 5 этапов:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям законодательства, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
-внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит как сам договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.
Необходимо отметить, что при заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. До момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Только с момента регистрации перехода права собственности покупатель вправе совершать сделки с приобретенным жилым помещением.
1.5 Отказ и приостановка государственной регистрации
Посещение учреждения юстиции по государственной регистрации недвижимости и сделок с нею является завершающим этапом процесса оформления сделки. Однако не всегда это мероприятие заканчивается успехом. Рассмотрев представленные документы, сотрудники данного органа могут принять решение о приостановке регистрации или отказе в ней. В каких случаях такое происходит?
Приостановка регистрации
В соответствии с законодательством регистрация может быть приостановлена по трем основаниям:
1) решению регистратора;
2) заявлению правообладателя и участников сделок;
3) решению, определению суда.
Регистратор прав способен принять решение о приостановлении регистрации (на срок не более месяца) при возникновении у него сомнений в наличии оснований для такой регистрации. О своем решении он извещает заявителя.
Чаще всего сомнения вызывает подлинность документов. В этом случае регистратор приостанавливает процедуру и направляет данные бумаги на подтверждение их подлинности. Кроме того, у регистратора могут возникнуть сомнения в надлежащих полномочиях лица, обратившегося за регистрацией, или в наличии прав на недвижимое имущество у лица, распоряжающегося им, и т. д. Причинами для приостановления процедуры по решению регистратора являются также несоответствие представленных документов требованиям закона и необходимость представления дополнительных документов.
В соответствии со ст. 18 Закона «О государственной регистрации» (далее — Закон) представляемые документы должны отражать информацию, необходимую для регистрации, а именно содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, и в установленных законодательством случаях быть нотариально удостоверены, скреплены печатями и иметь надлежащие подписи сторон. Необходимо, чтобы тексты были написаны разборчиво, наименования юридических лиц — без сокращений, с указанием их мест нахождения, фамилии, имени, отчества физических лиц, адреса их проживания — также полностью. Не подлежат приему документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом или с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Если правоустанавливающие документы содержат неясности, несоответствие или другие недостатки, которые могут быть устранены только представлением дополнительных документов, то последние могут быть истребованы.
Отсутствие дополнительных документов, подтверждающих соблюдение прав третьих лиц, также является основанием для приостановки регистрации. Например, при купле-продаже жилого помещения, находящегося в долевой собственности, необходимо представить документ, подтверждающий соблюдение правил преимущественной покупки доли.