Организация и технология проведения оценки рыночной стоимости имущества предприятия (стр. 9 из 13)

Существует способ расчета износа исходя из срока экономической жизни объекта по нормам амортизационных отчислений.

Взаимосвязь между износом и сроком экономической жизни выражается следующим соотношением:

И/ВС = ЭВ/ТС (6)

где И - износ; ВС - восстановительная стоимость; ЭВ - эффективный возраст; ТС - типичный срок экономической жизни.

Определение физического износа методом срока экономической жизни представлено в таблице 3 Приложения А.

Итоговый физический износ объекта оценки рассчитанный методом срока экономической жизни по состоянию на 21.10.07 составляет 310819 рублей.

Итоговый физический износ объекта оценки рассчитанный методом натурного обследования по состоянию 21.10.07 составляет 1926072 рубля.

Накопленный физический износ рассчитан в таблице 4 Приложения А.

Накопленный физический износ объекта оценки по состоянию 21.10.07 составляет 2236891 рубль.

Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается недостаточностью или чрезмерностью размеров здания, компановки или устареванием механического оборудования. О функциональном устаревании говорят, когда конструкция объекта не соответствует современным рыночным требованиям.

Для решения задач оценки функциональный износ определяется как "потеря в стоимости объекта вследствие недостатков проектирования, а так же качественными недостатками использованных материалов". Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.

Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Устранимый функциональный износ вызывается:

- недостатками, требующими добавления элементов;

- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

- сверхулучшениями.

Стоимость воспроизводства оцениваемых объектов представлено в таблице 5 Приложения А. На момент проведения физической инспекции все оборудование и инвентарь находились в отличном состоянии и эксплуатировалось по назначению с марта 2007г. В данном случае физический износ отсутствует. В последнее время для приносящих доход объектов недвижимости стал типичным внешний износ в форме экономического износа, возникающего вследствие общего экономического спада в этом районе. Поскольку любой объект может подвергаться одновременно разным видам износа и обесценения, то, наряду с указанными частными его видами, учитывается также и совокупный износ или обесценение (S) по формуле:

S= I -(I -F)x(l -V)x(l -E), (7)

где F, V и Е - выраженная в долях степень соответствующего частного износа или обесценения - физического, функционального и экономического.

В данном случае внешнеэкономический износ отсутствует. Рыночная стоимость оцениваемого оборудования по состоянию на 21 октября. 2007 года составляет 1208163 рубля. На основании проведенного анализа заполняется итоговая таблица расчета рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, таблица 6 Приложения А. Таким образом, по результатам оценки затратным подходом рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 21.10.07 округленно составляет 940000 рублей. Из полученных результатов следует, что по результатам оценки затратным подходом рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 21.10.07 округленно составляет 2 148 000 рублей.

2.2 Сравнительный анализ результатов применения существующих методик оценки рыночной стоимости на примере ОАО "Светлый путь"

В ряду вышеприведенных методик наиболее широкое распространение получил сравнительный анализ. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.

В качестве объекта оценки в данной работе принято недвижимое имущество: мастерские для хранения техники, общей площадью 655,4 м2, навесы, общей площадью 5368,6 м2, мастерские для ремонта техники, общей площадью 296,3 м2, склад, общей площадью 152,5 м2, столовая, общей площадью 81,9 м2, общежитие 118 м , весовая, общей площадью 73,6 м, зернохранилище, общей площадью 143,9 м и сельскохозяйственная техника.

На момент проведения физической проверки было выявлено следующее - оцениваемое имущество находилось в удовлетворительном техническом и санитарном состоянии и требовало проведения ремонтных работ.

В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения ее достоверности были выделены для сравнительного анализа ряд объектов. В данной работе объекты-аналоги условно обозначены под номерами №1,№2 и №3.

В таблице 7 Приложения А представлены исходные данные для расчета стоимости объекта оценки подходом сравнительного анализа продаж.

При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов сначала учтем поправки на состав имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка.

Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Результаты сравнительного анализа продаж приведены в таблице 8 Приложения А.

Для вычисления окончательной рыночной стоимости применим методику, основанную на известном в алгебре методе попарных сравнений, в качестве элементов сравнения примем местоположение и физические характеристики оцениваемого объекта и сравниваемого с ним объектов. Расчет по данной методике производится в следующем порядке:

1. Составляется таблица параметров для попарных сравнений для последующего преобразования в матрицы индексов важности. Из практического опыта известно, что оптимальное количество параметров 5-10.

Выбирается шкала качественных оценок для матриц индексов важности. Этих шкал более 10, но из практики известно, что наименьшее среднее отклонение достигается применением шкал 1-9 и 2п/2. Выглядят они следующим образом (таблица 9 Приложения А).

2. Наиболее проста в использовании шкала 1-9, поэтому в расчетах используем именно её.

Для каждого параметра строится обратносимметричная матрица индексов важности. Каждому параметру всех объектов присваивается важность в соответствии с выбранной шкалой. Параметры сравниваются, естественно попарно.

3. Для каждого индекса важности определяется вес по формуле:

W'j = n√IIa'ijn, (8)

где a'ij-важность приоритета (индекса).

4. После этого необходимо полученные веса пронормировать:

т.е. получаем нормированное отклонение каждого объекта.

5. Определим приведенное нормированное отклонение каждого объекта:

где К - количество параметров.

6. Искомая стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

где: Wo - приведенное нормированное отклонение оцениваемого объекта; п - число объектов; CAi - стоимость объекта-аналога.

7. Определим индекс согласованности. Индекс согласованности матрицы определяется по формуле:

ИС = (λ - п)/(п - 1), где λ = (2 Zi,) / п. (12)

Для нахождения вектора согласованности Z<n> необходимо матрицу индексов важности умножить на её вектор приоритетов A<n,n> xW<n>. Таким образом находим Адамаров вектор Y<n>.

Разделим Адамаров вектор Y<n> на вектор приоритетов W<n>, получим вектор согласованности Z<n>. Далее, находим Х-разброс согласованности, т.е. среднее арифметическое элементов вектора согласованности. Затем вычисляем индекс согласованности, его значение не должно превышать 1. В противном случае необходимо изменить индексы важности в данной матрице.

5) Искомая стоимость оцениваемого объекта определяется по формуле:

Искомая стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 21.10.2007г., полученная сравнительным подходом составляет:

C'j = 1,444/3 x (540 000/0,824 + 945 000/1,385 + 1 350 000/2,347) = 920 308 руб.

Округленно составит 920 000 рублей.

2.3 Основные направления совершенствования оценки рыночной стоимости предприятий (организаций и фирм) в России

Учитывая необходимость и важность использования инновационных достижений и инновационной собственности (ИС), необходимо осуществить ряд организационно-методических мероприятий, в том числе и в сфере оценочной деятельности.

В связи с ускорением научно-технического прогресса и его коммерциализацией серьёзной проблемой становится выявление (распознавание) новизны и значимости результатов исследовательской деятельности. В условиях бурного развития всех отраслей знаний специалистам все труднее отличать подлинные открытия от псевдооткрытий. По этим причинам, а также в связи со становлением и развитием отечественного рынка объектов ИС возник ряд новых научно-практических прикладных направлений, одним из важнейших среди которых может считаться оценочная деятельность. Многие трудности, с которыми специалисты сталкиваются в работе с ИС, обусловлены многообразием объектов ИС (изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, ноу-хау, программы для ЭВМ, базы данных и др.), несовершенством правовой базы и отсутствием качественного методического обеспечения процедур оценки.

При характеристике оценочной деятельности в области объектов ИС можно выделить два основных самостоятельных направления, различающихся по целям, методам оценки и используемым нормативно-правовым документам.