— обеспечить эффективный государственно-общественный контроль качества оценочных работ;
— создать условия для становления и развития саморегулируемых организаций оценщиков;
— максимально унифицировать понятийный аппарат и терминологию, применяемую в оценочной деятельности, с понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского и первичного учета, налогообложения, регистрации объектов оценки в Российской Федерации, а также с понятийным аппаратом и терминологией международных стандартов оценки;
— создать систему подготовки и переподготовки кадров в области оценки;
— организовать комплексные научные исследования в области оценочной деятельности;
— устранить на законодательном уровне пробелы, связанные с оборотом результатов интеллектуальной деятельности, земельных ресурсов;
— создать систему информационного обеспечения оценочной деятельности.
Совершенствование законодательства в области оценочной деятельности направлено прежде всего на создание предпосылок для саморегулирования рынка оценочных услуг путем максимальной унификации понятийного аппарата и терминологии, применяемой в оценочной деятельности, его унификации с понятийным аппаратом и терминологией бухгалтерского учета, налогообложения, юриспруденции и международных стандартов оценки, развитием системы подготовки, переподготовки, повышения квалификации кадров в области оценки, совершенствования системы информационного обеспечения оценочной деятельности.
1.3 Характеристика методов оценки рыночной стоимости предприятии (организаций и фирм)
К основным методам оценки рыночной стоимости предприятия можно отнести: затратный; сравнительный и доходный.
Рассмотрим их особенности более подробно.
Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.
Основные этапы при применении данного подхода к определению рыночной стоимости объекта оценки:
- расчет рыночной стоимости права пользования земельного участка, относящегося к оцениваемым объектам недвижимости;
- расчет затрат на возведение новых объектов, аналогичных объектам оценки, в рыночных ценах;
- расчет накопленного износа объекта оценки;
- расчет рыночной стоимости оборудования;
- итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом.
В начале рассмотрим оценку не изъятых из оборота земельных участков (объектов оценки), которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии с законодательством.
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение оделенного времени (принцип полезности).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, рока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
В соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (утверждены распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р) оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыбной информации.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.
На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
В данном случае в соответствии с целями оценки стоимость права пользователя земельного участка оценщиками произведена с позиции сравнительного и годного подходов, используя: метод сравнения продаж, метод капитализации земельной ренты.
Подход сравнительного анализа продаж основывается на предпосылке, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.
Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.
Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.
После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах сопоставимых объектов, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.
Для данной оценки подход сравнительных продаж имеет следующий алгоритм.
1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже земельных участков аналогичных оцениваемому.