ОТЧЕТ
Об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 85 500 кв.м по адресу: Россия, г. Зеленоград, просп. Панфилова, д. 7, стр. 1 – 7, на котором расположен производственный комплекс, состоящий из зданий и сооружений общей площадью 20 981,4 кв.м.
Выполнил: Дубасов Е.А.
Студент группы ДЛФ-402
Проверила: Ванданимаева О.М.
г.Москва 2010 г.
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ
Раздел 1. Основные факты и выводы
· общая информация, идентифицирующая объект оценки:
Земельный участок площадью 85 500 кв.м по адресу: Россия, г. Зеленоград, просп. Панфилова, д. 7, стр. 1 – 7, на котором расположен производственный комплекс, состоящий из зданий и сооружений общей площадью 20 981,4 кв.м.
· результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке:
СП = 329 000 000 рублей
ДП = 779 000 000 рублей
ЗП = 648 500 000 рублей
· итоговая величина стоимости объекта оценки:
ИС = 561 200 000 рублей
Раздел 2. Задание на оценку
| Объект оценки | Земельный участок площадью 85 500 кв.м по адресу: Россия, г. Зеленоград, просп. Панфилова, д. 7, стр. 1 – 7, на котором расположен производственный комплекс, состоящий из зданий и сооружений общей площадью 20 981,4 кв.м. |
| Имущественные права на объект оценки | Право собственности |
| Цель оценки | Определение рыночной стоимости объекта оценки |
| Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения | Для совершения сделки купли-продажи объекта оценки |
| Вид стоимости | Рыночная стоимость |
| Дата оценки | 1 ноября 2010 г. |
| Срок проведения оценки | 1 ноября 2010 г. – 21 декабря 2010 г. |
| Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка | Допущения и ограничения содержатся в соответствующем разделе отчета об оценке |
Раздел 3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике
Сведения о заказчике:
О заказчике - юридическом лице:
| Организационно-правовая форма | Общество с ограниченной ответственностью |
| Полное наименование | ООО «Марс» |
| ОГРН, дата присвоения ОГРН | № 105678422163, 14 сентября 2005г. |
| Место нахождения | г. Москва, Ленинградский пр., д. 80 |
Сведения об оценщике:
Об оценщике, работающем на основании трудового договора:
| Фамилия, имя, отчество оценщика | Дубасов Евгений Александрович |
| Информация о членстве в СРО | Включен в реестр СРО ООО «Российское общество оценщиков» ХХ августа 200Х года, регистрационный №000ХХ |
| Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности | Диплом по программе «Оценка собственности ПП№ХХХХХХ выдан ХХ.ХХ.200Х года;Московская финансово-промышленная академия (МФПА). |
| Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика | Полис обязательного страхования гражданской ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности серии ЮЛ 043 №00ХХХХ выдан ХХ июня 200Х года ООО «Росгосстрах» |
| Стаж работы в оценочной деятельности | 3 года |
| Организационно-правовая форма, полное наименование | Общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания» |
| ОГРН, дата присвоения ОГРН | № 107432465432,18 февраля 2007г |
| Место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор | г. Москва, Ленинградский пр., д. 80 |
Раздел 4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком
При проведении оценки и подготовки настоящего отчета Оценщик исходил из следующих допущений и ограничивающих условий:
1. Отчёт достоверен только в полном объёме и лишь для указанных в нём целей. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать настоящий отчёт об оценке (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором на оценку;
2. Вся предоставленная Заказчиком документация на объект оценки является достоверной, Оценщик не проводил ее проверки. Ответственность за достоверность предоставленной документации несет Заказчик;
3. Оцениваемое право собственности рассматривается свободным от каких-либо претензий или ограничений, если иное в соответствующей части Отчета не оговорено особо;
4. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на состояние и стоимость оцениваемого имущества. Оценщик не несёт ответственности за наличие таких скрытых фактов, а также за необходимость выявления таковых;
5. Сведения, использованные Оценщиком при подготовке настоящего отчёта, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации;
6. От Оценщика не требуется проведения дополнительных работ, дачи показаний и присутствия в суде по поводу настоящего отчета или объекта оценки, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда;
7. Заказчик принимает условие защитить Оценщика от расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон, вследствие легального использования третьими сторонами полученных результатов оценки, кроме случаев, когда судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомочных действий Оценщика;
8. Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменения экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость Объекта оценки;
9. Отчёт содержит профессиональное мнение Оценщика относительно определяемой стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном и конкурентном рынке по цене, равной стоимости объекта оценки, указанной в отчёте. Признание или непризнание результатов оценки в качестве цены сделки с оцениваемым объектом является прерогативой сторон сделки;
10. Данные Оценщиком заключения о стоимости объекта оценки не содержат полностью или частично предвзятые мнения;
11. Все расчеты произведены с использованием программы Microsoft® Excel. В расчетных таблицах значения показателей приведены округленно. Итоговые значения получены при использовании округленных показателей.
В ходе расчетов, кроме вышеуказанных допущений и ограничивающих условий, Оценщик, возможно, будет вынужден принять дополнительные условия, допущения и ограничения. В этом случае принятые допущения будут непосредственно отмечены Оценщиком в соответствующей части отчета.
Раздел 5. Применяемые стандарты оценочной деятельности
· Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
· Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»»;
· Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности»;
· Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1);
· Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2);
· Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3);
· Стандарты и правила оценочной деятельности общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков».
Раздел 6. Описание объекта оценки
Объектом оценки в данной работе является земельный участок площадью 85 500 кв.м по адресу: Россия, г. Зеленоград, просп. Панфилова, д. 7, стр. 1 – 7, на котором расположен производственный комплекс, состоящий из зданий и сооружений общей площадью 20 981,4 кв.м.
Информация по району расположения объекта оценки:
Оцениваемый объект расположен в г. Зеленоград.
Объект расположен вблизи от основных дорог и магистралей, подъезды к объекту хорошие.
Ближайшая городская магистраль – автотрасса Ленинградское шоссе.
Ближайшая станция метро Речной Вокзал, расстояние от ближайшей станции метро 20 минут транспортом.
Окружающая застройка - административно-производственно-складские здания.
Тип застройки окружения - промзона.
Перспективы развития - не перспективный промышленный район.
Состояние окружающей среды:
| Запыленность и загазованность воздуха | В пределах нормы |
| Близость источников загрязнения среды | В промзоне расположены предприятия, занимающиеся производством бетона, бытовой химии и т. д. |
| Уровень шума | средний |
| Интенсивность движения транспорта | невысокая |
| Благоустройство территории | Асфальтовая дорога до ворот предприятияОзеленение и обустройство внутренней территории |
Характеристика земельного участка:
Адресные ориентиры земельного участка- г. Зеленоград, северная промзона
Категория земель - Земли поселений
Разрешенное использование земельного участка- для эксплуатации существующих зданий и сооружений административно-производственного комплекса.
Вид пользования- частная собственность.
Площадь земельного участка, кв.м- 85 500 кв.м.
Характеристики Объектов недвижимости, входящих в состав имущественного комплекса представлены в Таблице 1.
| Наименование объекта недвижимости | Заглубленный склад ОКС-13, инв.№31 | Корпус "Модуль-1" ЗД-1, инв.№ЗД-1 | Корпус "Модуль-2" ЗД-2, инв.№ЗД-2 | Корпус С-3, инв.17 | Корпус С-4 ОКС-16, инв.№16-0 | Корпус С-5/1 ОКС-16, инв.№16-1-1 | Трансформаторная подстанция.ЗД-9, инв.№91 |
| Общая характеристика здания | |||||||
| Функциональное назначение здания | нежилое | нежилое | нежилое | нежилое | нежилое | нежилое | нежилое |
| Функциональное назначение помещений | складские помещения | производственно-складские помещения | производственно-складские помещения | производственно-складские помещения | производственно-складские помещения | производственно-складские помещения | трансформаторная подстанция |
| Год постройки | 1975 | 1976 | 1986 | 1965 | 1964 | 1964 | 1970 |
| Общая площадь здания, кв. м | 1 691,0 | 1 493,2 | 1 272,2 | 60 326,0 | 25 015,3 | 25 015,3 | 99,2 |
| Площадь Объекта оценки, кв.м | 791,5 | 1 493,2 | 1 272,2 | 14 828,4 | 1 679,3 | 817,6 | 99,2 |
| Количество этажей в здании | подвал | 2 | 2 | 5 | 2 | 2 | 1 |
| Площадь надземной части Объекта оценки, кв.м, в том числе: | 0,0 | 1 433,9 | 1 272,2 | 14 828,4 | 1 679,3 | 817,6 | 99,2 |
| Площадь производственно-складских помещений Объекта оценки, кв.м | 791,5 | 552,1 – 2ой этаж | 677,1 – 2ой этаж | 14 828,4 | 1 679,3 | 817,6 | 0,0 |
| Площадь административно-офисных помещений Объекта оценки, кв.м | 0,0 | 212,9 – 2ой этаж | 44,8 – 2ой этаж | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Площадь торговых помещений Объекта оценки, кв.м | 0,0 | 728,2 – 1 этаж | 550,3 – 1 этаж | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Площадь подземной части здания, кв.м. | 1 691,00 | 59,30 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| Площадь застройки здания, кв.м. | 1 940,0 | 1 236,0 | 1 148,0 | 9 585,0 | 19 259,0 | 19 259,0 | 117,5 |
| Тип входа в здание | отдельный вход | 2 отдельных входа (1 в производственную часть, второй – в торговую). | отдельный вход в торговую часть. Производственные и офисные помещения располагаются на 2ом этаже | отдельный вход | отдельный вход | отдельный вход | отдельный вход |
| Конструктивные характеристики здания | |||||||
| Описание | часть подземного строения | двухэтажное здание | двухэтажное здание | часть пятиэтажного производственно-складского здания | часть нежилых помещений двухэтажного производственно-складского здания | часть нежилых помещений двухэтажного производственно-складского здания | одноэтажное здание трансформаторной подстанции |
| Внутренняя высота помещений, м | 3,10 | 2,2-3 | 2,80 | 4,60 | 8,40 | 8,40 | 3,00 |
| Фундаменты | железобетонные | ||||||
| Наружные и внутренние стены | бетонные | кирпичные | кирпичные | железобетонные панели | железобетонные панели | железобетонные панели | кирпичные |
| перегородки | кирпичные | ||||||
| Перекрытия | железобетонные | ||||||
| Крыша | ж/б плиты | ||||||
| Полы | бетонные | ||||||
| Оконные проемы | нет | простые | простые | нет | нет | нет | нет |
| Дверные проемы | простые, заводского изготовления | ||||||
| Описание внутренней отделки помещений | простая | ||||||
| Инженерные коммуникации | центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, вентиляция, электричество | центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, вентиляция, электричество | центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, вентиляция, электричество | центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, вентиляция, электричество | центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, вентиляция, электричество | центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, вентиляция, электричество | центральное отопление, электричество |
| Выводы по техническому состоянию здания: | здания находится в удовлетворительном состоянии, помещения находятся в рабочем состоянии | ||||||
Раздел 7. Анализ рынка объекта оценки