Оценка стоимости земельного участка (стр. 4 из 5)
· Расчет стоимости объекта оценки методом остатка для земли:
Для определения стоимости земельного участка методом остатка для земли необходимо воспользоваться информацией, представленной в Приложении 3 «Расчет стоимости имущественного комплекса в рамках доходного подхода» и самостоятельно определенными ставками капитализации для земельного участка и для зданий, сооружений.
VL = ( NOI – (VB*RB) )/ RL
VB= 219 626 436руб.
NOI = 4 091 898*30,668 = 125 490 328руб.
Rreal estate = RL * L + RB * B , где:
Rrealestate – ставка капитализации для единого объекта недвижимости;
L=(1- B )– доля земельного участка в едином объекте недвижимости;
B– доля улучшений в едином объекте недвижимости;
RB – ставка капитализации для улучшений;
RL – ставка капитализации улучшений земли;
∆ – норма возврата капитала для улучшений;
В = 219 626 436 / 997 954 734 = 0,22 = 22%, тогда
L = 1 – 0,22 = 0, 78 = 78%
Расчет ставки капитализации методом Инвуда:
∆ =
= 
n = 10 лет (предположим , ремонт может потребоваться через 10 лет)
∆ = 0, 046
re = rf + r1 + r2 + r3 = 0,0735+0,038+0,0348+0,02= 0,1663 , где:
rf – безрисковая ставка дохода = 0,0735 (7,35%);
r1 – премия за риск вложения в земельный участок = 0,048 (3,8%);
r2 – премия за низкую ликвидность земельного участка = 0,0358 (3,58%);
r3 – премия за инвестиционный менеджмент = 0,02(2%).
RL = Rreal estate ± ∆ * B = 0,1663 - 0,046*0,22 = 0,1663 – 0,01012 = 0,1562
RB = RL ± ∆ = 0,1562 - 0,046 = 0,1102
VL = ( NOI – (VB*RB) )/ RL = (125 490 328-( 219 626 436*0,1102))/ 0,1562 =101 287 495/0,1564= 648 447 471
· В качестве безрисковой ставки принимается норма отдачи на капитал при наименее рискованных инвестициях, например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности, например, Сбербанка России, или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам, например, по облигациям федерального займа (ОФЗ) или еврооблигациям. В качестве безрисковой ставки, очищенной от странового риска, можно применять ставку LIBOR, которая обычно служит основным ориентиром при международных сделках[1]. Наиболее часто обычно используют ставку доходности к погашению по государственным ценным бумагам.[2]
В данном расчете в качестве безрисковой ставки будет являться долгосрочная ставка ГКО-ОФЗ:
| Дата | Краткосрочная ставка, % годовых | Среднесрочная ставка, % годовых | Долгосрочная ставка, % годовых |
| 1.11.2010 | 3,53 | 4,48 | 7,35 |
· Расчета премии за риск вложений в оцениваемый объект (r1) представлен в таблице ниже.
Риски вложения в земельный участок подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные.
| Вид и наименование риска | Категория риска | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| Систематический риск | |||||||||||
| Ухудшение общей экономической ситуации | динамичный | 1 | |||||||||
| Увеличение числа конкурирующих объектов | динамичный | 1 | |||||||||
| Изменение федерального или местного законодательства | динамичный | 1 | |||||||||
| Несистематический риск | |||||||||||
| Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации | статичный | 1 | |||||||||
| Ускоренный износ здания | статичный | 1 | |||||||||
| Неполучение арендных платежей | динамичный | 1 | |||||||||
| Неэффективный менеджмент | динамичный | 1 | |||||||||
| Криминогенные факторы | динамичный | 1 | |||||||||
| Финансовые проверки | динамичный | 1 | |||||||||
| Неправильное оформление договоров аренды | динамичный | 1 | |||||||||
| Количество наблюдений | 0 | 1 | 4 | 3 | 0 | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Взвешенный итог | 0 | 2 | 12 | 12 | 0 | 12 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Сумма | 38 | ||||||||||
| Количество факторов | 10 | ||||||||||
| Поправка на риск вложений в объект недвижимости, % | 38/10=3.8% | ||||||||||
· Поправка ставки капитализации на риск низкой ликвидности на земельном рынке возникает в результате возможных потерь при реализации земельного участка и представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта. Расчет поправки на низкую ликвидность осуществляется по следующей формуле:
r2 =
= 
= 0,0348Rf – безрисковая ставка;
Ср. эксп – срок экспозиции для объекта оценки, мес.
Для данного расчета срок экспозиции составляет 6 месяцев.
· Поправка на инвестиционный менеджмент (r3) представляет собой управление объектом недвижимости и в зависимости от объекта инвестиций и качества управления им составляет 1-3%. В большинстве случаев оценивается экспертным методом. Она будет равна 2% или 0,02.
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, определенная методом остатка для земли, равна: 628 304 000 рублей
Раздел 9. Согласование результатов и заключение о стоимости
В настоящем пункте Отчета мы свели результаты используемых подходов к оценке рыночной стоимости оцениваемого объекта, с целью определения преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработки единой стоимостной оценки.
При присвоении весов каждому подходу учитывались следующие факторы:
· учет влияния рыночной ситуации в использованном подходе;
· учет основных специфических особенностей объекта оценки в подходе (местоположение, уникальность, возраст, размер, качество строительства и эксплуатации и т. п.);
· наличие достоверной исходной информации в примененном подходе;
· отсутствие грубых допущений в примененном подходе;
· адекватность примененного подхода (степень соответствия полученной величины стоимости понятию рыночной стоимости);
· наличие учета рисков;
· степень общего доверия к примененному в оценке подходу.
При определении рыночной стоимости объекта оценки были применены стандартные подходы, обеспеченные полной и достоверной исходной информацией, что позволяет отнести результаты, полученные в различных подходах, к вероятностной области рыночной стоимости объекта оценки. То есть для получения рыночной стоимости объекта оценки необходимо взвесить результаты оценки, полученные различными подходами.
Для определения весов результатов различных подходов в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки используется семь приведенных выше критерия, которыми описываются те или иные имеющиеся преимущества или недостатки примененного Оценщиком подхода расчета с учетом особенностей сегмента рынка, объекта и поставленной перед Оценщиком задачей оценки.
Для расчета весов результатов использованных подходов в итоговой рыночной стоимости объекта оценки проводятся следующие вычисления:
1. составляется таблица факторов с присвоением каждому подходу балл в соответствии с семью критериями (из расчета максимум 2 балла);
2. определяется сумма баллов каждого подхода;
3. вычисляется сумма баллов всех используемых для оценки подходов;
4. по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов находится расчетный вес данного подхода.
Обоснование присвоение весов
| Критерии | Сравнительный подход | Доходный подход | Затратный подход |
| Учет влияния рыночной ситуации в использованном подходе | 2 | 1 | 1 |
| Учет основных специфических особенностей объекта оценки в подходе (местоположение, уникальность, возраст, размер, качество строительства и эксплуатации и т. п.) | 2 | 2 | 1 |
| Наличие достоверной исходной информации в примененном подходе | 2 | 2 | 1 |
| Отсутствие грубых допущений в примененном подходе | 2 | 1 | 2 |
| Адекватность примененного подхода (степень соответствия полученной величины стоимости понятию рыночной стоимости) | 2 | 2 | 2 |
| Наличие учета рисков | 2 | 2 | 2 |
| Степень общего доверия к примененному в оценке подходу | 2 | 1 | 1 |
| Итого сумма баллов для данного подхода | 14 | 11 | 10 |
| Сумма баллов всех подходов | 35 | ||
| Вес подхода | 0,4 | 0,31 | 0,29 |
Обоснование присвоения весов
Сравнительный подход является точным инструментом оценки в тех случаях, когда имеется достаточное количество рыночных данных для проведения сопоставлений с оцениваемым объектом. На наш взгляд, найденные объекты-аналоги и проведенный анализ достаточно точно отражает ситуацию на рынке продаж Московской области. Поэтому мы считаем необходимым, присвоить результату, полученному сравнительным подходом, вес равный 0,4. Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Доходный подход в данном случае может служить объективным инструментом оценки, поскольку в его рамках Оценщиком был детально проанализирован рынок, достаточно точно определены ситуация и тенденции рынка производственно-складской недвижимости Московской области, определен уровень арендных ставок для исследуемого объекта. Поэтому в настоящем Отчете доходному подходу мы присваиваем вес, равный 0,31. В рамках настоящего исследования эксперты решили придать результату, полученному Затратным подходом, вес равный 0,29 в силу следующих обстоятельств:
· затратный подход дает объективное представление о стоимости здания, если оно новое или имеет небольшой срок эксплуатации. В связи с этим, трудно достаточно достоверно определить величину накопленного износа здания;