4. Поправка на юридические права.
Оценка объекта проводится в предположении, что оцениваемый земельный участок находится в собственности. Следовательно, в цены аналогов, земельные участки которых находятся в аренде необходимо внести поправку на отличие в юридическом статусе. По мнению Оценщика, основанному на анализе рыночной ситуации, земельные участки в собственности продаются на 30% дороже, нежели участки в аренде (коммерческая привлекательность земельных участков в собственности выше, чем участков на правах аренды на 49 лет не более чем на 10%). В данном случае, когда базой сравнения является не стоимость земельного участка, а стоимость всего имущественного комплекса в целом, величина данной поправки должна быть уменьшена пропорционально влиянию стоимости участка на стоимость имущественного комплекса. Поправка на юридические права определена экспертно, поскольку для аналитического расчета поправки недостаточно статистической информации о рыночных сделках с аналогичными объектами недвижимости.
5. Поправка на масштаб зданий.
Предварительно, перед введением данной поправки, рассчитываются удельные стоимости имущественных комплексов аналогов в пересчете на общую площадь входящих в их состав зданий и сооружений. Удельные стоимости имущественных комплексов и будут являться базой для введения поправки на масштаб зданий и ряда последующих поправок.
Поправка на масштаб учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв. м.) с увеличением площади зданий в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платежеспособный спрос на объект меньшей площади выше). В результате анализа информации о ценах и количестве сделок, совершенных с крупными и мелкими объектами на рассматриваемом сегменте рынка, мы определили характерную величину поправки на масштаб для каждой из сравниваемых производственных баз.
6. Поправка на транспортную доступность.
Основное различие в транспортной доступности сравниваемых объектов связано с близостью железной дороги и железнодорожной станции, либо наличием железнодорожной ветки непосредственно на участке. Доступность альтернативного автомобильному транспорта оказывает существенное влияние на стоимость производственного объекта, поэтому и поправки, введенные в цены аналогов достаточно велики.
7. Поправка на наличие коммуникаций.
Все сравниваемые объекты имеют полный комплекс доступных коммуникаций (электро-, водо-, теплоснабжение и канализация). Поправка не требуется.
Выявленные отличия сравниваемых объектов оценки, требующие введения корректировок:
· Цена предложения к реальной рыночной цене;
· объем передаваемых прав на здание и земельный участок;
· площадь земельного участка;
· местоположение;
· завершенность объекта;
7. Согласование результатов расчёта рыночной стоимости
В результате производства расчетов по оценке недвижимости по затратному, сравнительному и доходному методам получены следующие результаты стоимостей недвижимости в рублях
| Вид подхода | Стоимость, руб. |
| Затратный подход | 51 668 330,14 |
| Доходный подход | 71 525 847,62 |
| Сравнительный подход | 61 192 309,27 |
Затратный метод дал пониженное значение рыночной стоимости, из-за того что затратный подход недостаточно учитывает местоположение объекта оценки на территории населенного пункта.
Доходный подход и метод сравнения продаж показали повышенные в сравнении с затратным подходом результаты. Эти подходы в наибольшей степени отражают типичную мотивацию инвестора, сопоставляющего размер своих затрат на приобретение объекта и размер будущих доходов, которые определяются размерами арендной платы – основы будущих доходов от приобретенной недвижимости. При этом метод сравнимых продаж показал повышенный результат в сравнении с доходным подходом. Это объясняется повышенным интересом на рынке продаж в секторе «спрос». На фоне общей политической стабилизации участники рынка офисных помещений в последнее время предпочитают приобретать в собственность помещения для бизнеса, чем платить на сторону средства, которые можно вложить в недвижимость и увеличить свои активы.
В то же время затратный метод отражает другой аспект рынка – стоимость строительных услуг на рынке недвижимости недвижимости. Они обеспечивают потенциального инвестора вариантами инвестиционного поведения: строить ли объект собственными силами и на собственные или заемные средства, взяв на себя все возникающие при этом риски, либо привлечь застройщика (девелопера), переложив на него часть рисков, либо купить готовый объект, экспонирующийся на рынке недвижимости.
Выбор определяется наличием запаса времени у инвестора и наличия свободных денежных ресурсов – собственных или заемных. Полученные с помощью этих методов размеры стоимости влияют на выбор окончательной величины рыночной стоимости.
По мнению Оценщиков, итоговая величина рыночной стоимости в большей степени зависит от рыночных условий – сложившихся цен на недвижимость и уровень арендных ставок. В то же время оценщики полагают, что в настоящее время продавцы недвижимости предъявляют повышенные претензии к рыночным ценам, завышая стоимость своего недвижимого имущества не считаясь со стоимостью строительства и уменьшением в данный период уровня арендных ставок.
Риэлтеры отмечают с связи с этим уменьшение количества сделок по продажам недвижимости.
В то же время и затраты на строительство влияют на окончательный размер рыночной стоимости недвижимости, поскольку рынок (особенно развитый) не допускает больших разрывов между валовым доходом в строительном бизнесе и затратами строительного производства. Возникающая в таких случаях сверхприбль ведет к усилению конкуренции на рынке строительных услуг. Тот час на рынок устремляются новые подрядчики и застройщики, что ведет к уменьшению цен предложений на строительные услуги.
На основании изложенного рыночному методу (методу сравнения) и доходному подходу оценщики придают больший вес в сравнении с затратным подходом. Затратный подход также оказывает влияние на окончательный рыночной стоимости, поскольку часто определяет выбор инвестиционного поведения потенциального инвестора. Оценщики полагают, что затратному подходу следует придать меньший вес.
При выборе окончательного значения рыночной стоимости оцениваемого имущества для каждого значения стоимости, определенной различными подходами принимается весовой коэффициент:
· для доходного подхода – 0,4,
· для сравнительного подхода – 0,4,
· для затратного метода – 0,2.
Таким образом, окончательное значение рыночной стоимости объекта оценки составляет:
71525847,62* 0,4+61192309,27* 0,4+ 51668330,14* 0,2 = 63 420 928,78 руб.
или с округлением
63 420 930
(Шестьдесят три миллиона четыреста двадцать тысяч девятьсот тридцать рублей).
Библиографический список
1. Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие. М., ИНФРА-М., 1997 г.
2. Черняк А.В. «Оценка городской недвижимости», М., 1996 г.
3. Д. Фридман и др.» Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М., ДЕЛО, 1997 г.
4. R.S. Means, Ко-Инвест. «Современные инженерные системы зданий»..М., 1997 г.
5. Оценка бизнеса. М., Финансы и статистика, 1998 г.
В.А. Прорвич «Основы экономической оценки городских земель», М.: изд. «Дело», 1998 г., издание Академии оценки
6. «Стандарты профессиональной деятельности в области оценки имущества» Российского общества оценщиков.
7. Харрисон Г.С. «Оценка недвижимости», учебное пособие, М., издание Российского общества оценщиков,
8. Конституция РФ.
9. Гражданский кодекс РФ.
10.«Стандарты профессиональной деятельности в области оценки имущества» Российского общества оценщиков.
11. Международные стандарты оценки МСО 1–4, разработанные The International Assets Valuation Standards Committee (TIAVSC) – Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ).
12. Учебное пособие «Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты» Под ред. В.В. Григорьева. Москва ИНФРВ-М 1997 г.
13. Учебное пособие. Экономика недвижимости. Российская экономическая академия им. Г.В. Плеханова, Москва, 1999 год.
14. С.П. Коростелев. Основы теории и практики. «Оценки недвижимости». Москва. РДЛ.1998.
[1] Международный Стандарт Оценки I. Рыночная стоимость как база оценки. Международный комитет по Стандартам Оценки имущества. Российское Общество Оценщиков, Москва, 1995