Недвижимость (в том числе жилищный фонд) может переходить «из одной формы собственности в другую», т.е. были сняты всякие препятствия, ограничивающие права собственников недвижимости в распоряжении принадлежащим им имуществом, что не было предусмотрено прежним гражданским законодательством (ГК РСФСР и др.). Ранее, например, государственное имущество, как правило, не могло перейти в частные руки. На этот счет в Конституции СССР 1977 г. (ст. 11) имелась прямая норма: «в исключительной собственности государства находятся: земля, ее недра, воды и леса. Государству принадлежат основные средства производства... коммунальных и иных предприятий, основной городской жилищный фонд...».
В основах федеральной жилищной политики раскрывается содержание права собственности на недвижимость в жилищной сфере: собственник вправе совершать любые действия в отношении своего имущества, за исключением тех ограничений, которые установлены законодательством (абсолютного права не бывает). Аналогичные нормы, касающиеся прав собственников недвижимости, содержит ст. 209 ГК РФ, которой установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Статьей 3 Закона о приватизации также предусмотрено указанное право в отношении приватизированных жилых помещений: «граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству». 1
Вместе с тем, учитывая специфику такого имущества, как жилье (его назначение, права и интересы проживающих в доме других жильцов и др.), законодательством установлены ограничения. Так, согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (для проживания граждан); в этой же статье записано, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Такой же запрет относительно использования жилых помещений содержит ст. 7 ЖК, а ст. 19 Основ не допускает продажу заселенных квартир без согласия проживающих в них граждан.
По вопросу передачи (приобретения) жилья на основании различных сделок с жилыми помещениями.
В основах федеральной жилищной политики провозглашен принцип, который характерен для частной формы собственности (любого имущества, находящегося в собственности физических или юридических лиц) в рыночных отношениях и который распространен Законом на недвижимость в жилищной сфере: право частной собственности не должно ограничиваться.
Реформирование отношений собственности в стране началось с принятием в 1990 г. Закона СССР «О собственности в СССР» и Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.90 N 443-1, которые провозгласили принцип: количество и стоимость имущества, приобретенного гражданином или юридическим лицом в соответствии с законом или договором, не ограничиваются. Этот принцип Основами был закреплен в жилищной сфере. 1 Согласно ст. 6 Основ недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, может находиться в частной собственности граждан и юридических лиц. Частная собственность на недвижимость в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местных органах власти. Собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, не нарушающие законодательство и жилищные права других лиц.
До принятия этих законодательных актов наличие у граждан недвижимости строго регламентировалось. Не разрешалось иметь в собственности более одного жилого помещения (жилого дома, части жилого дома; квартиры) (ст. 106 ГК РСФСР); регламентировался и предельный размер жилого дома (части дома) - он не должен был превышать 60 кв.м жилой площади. Статья 107 ГК РСФСР устанавливала: если в собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей окажется по основаниям, допускаемым законом, более одного дома, собственник вправе по своему выбору оставить в своей собственности любой из этих домов; другой дом должен быть собственником в течение года продан, подарен или отчужден иным способом. Нельзя было иметь в собственности одновременно жилой дом (часть дома) и квартиру в доме жилищно-строительного кооператива (ст. 108 ГК РСФСР).
Законодательные акты, принятые в 1990-х годах, и ГК РФ, устанавливая право частной собственности на недвижимость, в том числе в жилищной сфере, сняли всякие ограничения на количество, размеры и стоимость жилых домов и квартир, которые могут находиться в собственности юридических или физических лиц.
По вопросу регистрации недвижимости, в том числе жилья, следует иметь в виду следующее. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе на жилые помещения, их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрации подлежат следующие права на жилые помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека и др. 1 Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора найма жилого помещения социального использования.
Следует отличать государственную регистрацию недвижимости от государственного учета жилищного фонда. В соответствии со ст. 25 ЖК государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для Российской Федерации системе в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
В настоящее время, как указывалось выше, действует Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по которому государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим ФЗ системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 1
Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;
- правовая экспертиза и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным ст. 16 настоящего Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении). 1
Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости.