Определение рыночной стоимости земельного участка для купли-продажи (стр. 6 из 7)
· постоянные ОР, включающие в себя расходы, не зависящие от уровня занятости помещений (налог на недвижимость, страховые взносы и т.д.);
· переменные ОР, включающие в себя расходы, зависящие от интенсивности эксплуатации объекта (расходы на управление объектом недвижимого имущества, плата за коммунальные услуги и другие расходы);
· расходы на содержание и ремонт объекта;
· расходы на замещение, включающие в себя расходы на замещение изношенных элементов здания, например, крыши, санитарно-технического оборудования и других элементов.
Чистый операционный доход рассчитывается по следующей формуле:
ЧОД=ДВД-ОР (6)
Доходный подход включает в себя четыре метода:
1) метод прямой капитализации;
2) метод дисконтирования денежных потоков;
3) метод остатка;
4) метод разделения на участки.
Метод прямой капитализации предполагает преобразование дохода, полученного в течение одного года эксплуатации объекта недвижимости, в стоимость этого объекта с помощью ставки капитализации:
РС=
(7)где РС- оцененная стоимость;
r- ставка капитализации.
Ставка капитализации определяется с помощью одного из следующих методов:
1) метод сравнительного анализа продаж;
2) метод коэффициента ДВД;
3) техника инвестиционной группы;
4) метод коэффициента покрытия долга.
Метод сравнительного анализа продаж.
Наиболее предпочитаемый метод. Ставка капитализации рассчитывается по формуле:
r=
(8)Метод коэффициента ДВД.
Применяется в случаях, когда не может быть получена полная информация о сравниваемых объектах недвижимости, но имеется информация о ДВД и ОР этих объектов. Ставка капитализации рассчитывается по формуле:
r=
(9)где КОР- коэффициент операционных расходов,
МДВД –мультипликатор (коэффициент) ДВД.
Техника инвестиционной группы.
Основана на предположении, что когда существуют различные материальные интересы, связанные с оцениваемым объектом, ставка капитализации должна соответствовать требованиям каждого из обладателей имущественных прав на объект по сравнению с уровнем рентабельности инвестиций.
Материальные интересы, связанные с объектом оценки могут иметь:
1) финансовый характер;
2) физический характер.
Техника инвестиционной группы для финансовых интересов.
ЧОД разделяется на две части. Первая часть представляет платежи кредитору. Вторая часть представляет собой доход, остающийся инвестору, вложившему собственный капитал, и называется денежным потоком до уплаты налогов.
Ставка капитализации представляет собой средневзвешенную ставку доходности кредитора (rk) и ставки доходности собственника (rc).
r=m* rk+(1-m)* rc (10)
где m- удельный вес заемных средств в стоимости объекта недвижимого имущества;
(1-m)- удельный вес собственного капитала в стоимости объекта недвижимости.
Ставка капитализации кредитора определяется по формуле:
rk=
(11)где ОК- годовые отчисления на обслуживание кредита;
СК- сумма ипотечного кредита.
Ставка капитализации собственника определяется по формуле:
rc= 
(12)
где ДПДУН- денежный поток до уплаты налога;
СИК- сумма собственного инвестированного капитала.
Техника инвестиционной группы для физических интересов.
Применяется к физическим компонентам единого объекта недвижимого имущества, земле и строениям.
Ставка капитализации определяется по формуле:
r=З*rз+С*rc (13)
где З- удельный вес стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимого имущества;
rз- ставка капитализации для земельных участков;
С- удельный вес стоимости строений в стоимости единого объекта недвижимого имущества.
rc- ставка капитализации для строений.
Метод коэффициента покрытия долга.
Является одним из методов применяемых для расчета ставки капитализации в случаях, когда для финансирования сделок применяются кредитные средства.
Ставка капитализации рассчитывается по формуле:
r= КПД*rk*m (14)
где КПД-коэффициент покрытия долга.
КПД=
(15)где ОК- годовая оплата за обслуживание кредита.
Метод разбивки на участки.
Метод применяется при оценке земель, разбивка которых на участки является наилучшим и наиболее эффективным использованием.
Этапы разбивки на участки:
1) Определение количества и размеров участков, которые могут быть созданы, исходя из физических и юридических возможностей и экономической целесообразности;
2) Анализ рынка, на котором планируется продавать земельные участки;
3) Определение наиболее вероятной цены продажи каждого участка с помощью метода сравнительного анализа продаж и подсчет прибыли застройщика;
4) Прогнозирование потоков доходов и расходов, связанных с процессом разбивки на участки в течении расчетного периода. Чистый денежный поток для каждого интервала времени дисконтируется. Ставка дисконтирования, полученная в результате анализа рынка, обязательно должна отражать степень риска, связанного с процессом разбивки на участки;
5) Определение рыночной стоимости земельного участка
В данной работе мы применяем лишь метод остатка, в связи с тем, что у нас отсутствует информация о ставках арендной платы на земельные участки в мун. Кишинэу.
3.2.1 Метод остатка
Метод остатка используется для застроенных земельных участков и участков предназначенных для строительства.
При использовании метода остатка оценка осуществляется следующими этапами:
· Расчет восстановительной стоимости (ВС) или стоимости замещения (СЗ) улучшений, существующих на земельном участке или улучшений, которые должны быть созданы;
· Определение чистого операционного дохода (ЧОДеон), который может быть получен в результате использования единого объекта недвижимости, на основе рыночных данных об арендной плате за объект, сопоставимые с единым объектом недвижимости, составной частью которого является оцениваемый земельный участок;
· Определение чистого операционного дохода (ЧОДс), относящегося к улучшениям как произведения восстановительной стоимости или стоимости замещения и ставки капитализации для улучшений;
· Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) относящегося к зумельному участку, как разности между чистым операционным доходом (ЧОДеон), генерируемым единым объектом недвижимости и чистым операционным доходом (ЧОДс), относящимся к улучшениям;
· Определение стоимости земельного участка (РСзу)как отношения чистого операционного дохода, относящегося к участку, к ставке капитализации для земельного участка.
Расчет рыночной стоимости земельного участка методом остатка
Восстановительная стоимость улучшения вычислена в методе выделения сравнительного подхода и, за вычетом износа, составляет 40451 евро.
Исходя из анализа сопоставимых объектов можно принять среднюю арендную плату застроенного участка в размере 21 евро за один квадратный метр в месяц, что также составляет 95760 евро в год за весь объект оценки. Это составляет потенциальный валовый доходединого объекта недвижимости (ПВДЕОН).
Потери от незанятости (ПНЗ) составляют 19152 евро в год, тогда действительный валовый доход (ДВД) составляет 76608 евро в год.
Операционные расходы (ОР) составляют 19152 евро в год.
Чистый операционный доход (ЧОД) равен 57456 евро в год.
Для расчета чистого операционного дохода для строений необходимо рассчитать ставку капитализации для строений методом кумулятивного построения:
ro= rб/р + rи + rнл + rим + rк,
где rо - общая ставка капитализации;
rб/р - безрисковая ставка;
rи - поправка за риск инвестирования в объект недвижимости;
rнл - поправка за низкую ликвидность;
rим - поправка на инвестиционный менеджмент;
rк - норма возврата капитала.
r = 10,31 + 4 + 2/12*10,31 + 2 /100% = 18,02%
Также нам необходимо рассчитать ставку капитализации для земельного участка:
r= rб/р + rи + rнл,
где rо - общая ставка капитализации;
rб/р - безрисковая ставка;
rи - поправка за риск инвестирования в объект недвижимости;
rнл - поправка за низкую ликвидность.
r = 10,31 + 4 + 2/12*10,31 = 16,02 %
Определение стоимости земельного участка методом остатка:
ЧОД, относящийся к улучшениям, евро в год7289
(40451*0,1802)
ЧОД, приходящийся к земельному участку, евро в год50167
(57456-7289)
Рыночная стоимость земельного участка, евро313152
(50167/0,1602)
Предполагаемая стоимость земельного участка, рассчитанная методом остатка, составляет 313152 евро или 4446758 лей (1 евро = 14,20 лей, НБМ 15.12.2010).
3.2.2 Метод разбивки на участки
Метод разбивки на участки применяется для определения стоимости участков, для которых разбивка на участки является наилучшим и наиболее эффективным использованием.
Основными этапами метода разбивки на участки являются:
¨ Определение количества и размеров участков, которые могут быть сформированы с учетом физической осуществимости, юридической возможности и экономической эффективности. Новые участки должны соответствовать требованиям местных органов публичного управления в отношении площади и обеспеченности инфраструктурой и удовлетворять требования местного рынка. Результаты анализа, выполненного на первом этапе, должны быть отражены в плане развития оцениваемого участка. В этом плане следует указать: количество и размер новых участков, необходимость проведения конкретных строительных работ, стоимость строительства, время, необходимое для выполнения разбивки на участки и создание улучшений, расходы, связанные с продажей участков на рынке;