Определение рыночной стоимости земельного участка для купли-продажи (стр. 4 из 7)
Для земельных участков в черте населённых пунктов учитывается: расстояние до центра города, расстояние до остановок общественного транспорта, ландшафт, рельеф, соседство, престижность, криминогенность, развитость инфраструктуры.
е) Физические характеристики;
Перечень этих характеристик разнообразен: размеры участка, границы по дороге, ширина и глубина участка, топография, земельные излишки.
ж) Экономические характеристики;
Этот элемент используется для оценки земельных участков, приносящих доход.
з) Использование;
Поправка производится в случае, если использование сопоставимых объектов в некоторой степени отличается от использования объекта оценки.
и) Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Поправка производится в редких случаях, когда в сделке с объектом недвижимости принимало участие и другое имущество: производственное оборудование, мебель и т.п. Стоимость этих компонентов учитывается отдельно.
Корректировки производятся в трёх основных формах: денежных, процентных независимых и процентных кумулятивных.
Сравнительный подход подразделяется на три метода:
1) метод парного сравнения (анализ сопутствующих данных);
2) метод распределения;
3) метод выделения.
3.1.1 Метод сравнительного анализа продаж
Метод основан на сопоставлении двух рыночных продаж в целях определения поправки по одному из элементов сравнения. При этом участвующие в сопоставимых продажах объекты должны быть идентичны по всем характеристикам, кроме одной, по которой выполняется корректировка.
Проведя анализ сопоставимых объектов, было выявлено три сопоставимых объекта.
Таблица 3.2. Расчёт рыночной стоимости земельного участка методом сравнительного анализа продаж
| Показатели | Оцениваемый участок. Т.Центр | Об №1 сект. Чеканы, ул. М.чел. Бэтрын мун.Кишинэу | Об №2 сект.Т.Центр, ул. Миорица мун.Кишинэу | Об №3 сект.Рышкан., ул. Димо мун.Кишинэу | |
| 1 | Цена продажи, евро | 150300 | 122600 | 100500 | |
| 2 | Площадь земельного участка (соток) | 3,8 | 5 | 4,8 | 4,7 |
| 3 | Стоимость одной сотки, евро | 30060 | 25542 | 21383 | |
| 4 | Право собственности | Полное | Полное | Полное | Полное |
| 5 | Корректировка на право собственности | 1,0 | 1,0 | 1,0 | |
| 6 | Скорректированная цена | 30060 | 25542 | 21383 | |
| 7 | Условия финансирования | Рыночные | Перечис +6% | Рыночные | Рыночные |
| 8 | Корректировка на условия финансирования | 0,94 | 1,0 | 1,0 | |
| 9 | Скорректированная цена | 28256 | 25542 | 21383 | |
| 10 | Условия продажи | Рыночные | Предл | Предл | Предл |
| 11 | Корректировка на условия продажи | 0,97 | 0,97 | 0,97 | |
| 12 | Скорректированная цена | 27408 | 24776 | 20742 | |
| 13 | Состояние рынка | 1 нед. назад | 1 мес. назад | 4 мес. назад. | |
| 14 | Корректировка на состояние рынка | 1,02 | 1,11 | 1,44 | |
| 15 | Скорректированная цена | 27956 | 27501 | 29868 | |
| 16 | Местоположение | Рышкановка | Чеканы | Т. Центр | Рышкановка |
| 17 | Корректировка на местоположение | 1,1 | 0,8 | 1 | |
| 18 | Скорректированная цена | 30752 | 22001 | 29868 | |
| 19 | Транспортная доступность | Хорошая | Хорошая | Хорошая | Хорошая |
| 20 | Корректировка на транспортную доступность | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |
| 21 | Скорректированная цена | 30752 | 22001 | 29868 | |
| 22 | Общая поправка | 1,0230 | 0,8613 | 1,3968 | |
| 23 | Весовой коэффициент | 3 | 2 | 1 | |
| 24 | Рыночная стоимость одной сотки, евро | (30752*3+22001*2+29868*1)/3+2+1=27688 | |||
| 25 | Рыночная стоимость земельного участка, евро | 27688*3,8 = 105214 | |||
Рыночная стоимость участка земли под застройку коммерческой недвижимости, определенная методом сравнительного анализа продаж составила 105214 евро или 1494039 лей (1евро=14,20 лей, НБМ 15.12.2010).
3.1.2 Метод распределения
Применяется для определения стоимости застроенных земельных участков.
Этапы выполнения метода:
1) определение стоимости единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый участок методом сравнительного анализа продаж;
2) определение среднего арифметического значения доли стоимости земельного участка в стоимости единых объектов недвижимости аналогов:
(1)
(2)3) определение рыночной стоимости земельного участка:
(3)Таблица 3.3.Определение стоимости единого объекта недвижимого имущества, в состав которого входит оцениваемый земельный участок.
| Показатели | Оцениваемый участок. Рышкановка | Об №1 сект. Рышкановка, ул. Дойна мун.Кишинэу | Об №2 сект.Центр, ул. Армянская мун.Кишинэу | Об №3 сект.Ботаника, ул. Мунчешть мун.Кишинэу | |
| 1 | Цена продажи ЕОН, евро | 150000 | 181000 | 120000 | |
| 2 | Площадь земельного участка (соток) | 3,8 | 4,2 | 4,5 | 3,5 |
| 3 | Стоимость одной сотки, евро | 35714 | 40222 | 34286 | |
| 4 | Право собственности | Полное | Полное | Полное | Полное |
| 5 | Корректировка на право собственности | 1,0 | 1,0 | 1,0 | |
| 6 | Скорректированная цена | 35714 | 40222 | 34286 | |
| 7 | Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Перечис +6% | Рыночные |
| 8 | Корректировка на условия финансирования | 1,0 | 0,94 | 1,0 | |
| 9 | Скорректированная цена | 35714 | 37809 | 34286 | |
| 10 | Условия продажи | Рыночные | Предл | Предл | Предл |
| 11 | Корректировка на условия продажи | 0,97 | 0,97 | 0,97 | |
| 12 | Скорректированная цена | 34643 | 36675 | 33257 | |
| 13 | Состояние рынка | 1 мес. назад | 1 нед. назад | 2 мес. назад | |
| 14 | Корректировка на состояние рынка | 1,11 | 1,02 | 1,22 | |
| 15 | Скорректированная цена | 38454 | 37409 | 40574 | |
| 16 | Местоположение | Рышкановка | Рышкановка | Центр | Ботаника |
| 17 | Корректировка на местоположение | 1,0 | 0,8 | 1,0 | |
| 18 | Скорректированная цена | 38454 | 29927 | 40574 | |
| 19 | Форма участка | правильная | правильная | неправильная | правильная |
| 20 | Корректировка на форму участка | 1,0 | 1,1 | 1,0 | |
| 21 | Скорректированная цена | 38454 | 32920 | 40574 | |
| 22 | Транспортная доступность | Хорошая | Хорошая | Хорошая | Хорошая |
| 23 | Корректировка на транспортную доступность | 1,0 | 1,00 | 1,00 | |
| 24 | Скорректированная цена | 38454 | 32920 | 40574 | |
| 25 | Общая поправка | 1,0767 | 0,8184 | 1,1834 | |
| 26 | Весовой коэффициент | 3 | 2 | 1 | |
| 27 | Рыночная стоимость одной сотки, евро | (38454*3+32920*2+40574*1)/3+2+1=36963 | |||
| 28 | Рыночная стоимость единого объекта недвижимости, евро | 36963*3,8 = 140460 | |||
Таблица 3.4. Определение среднеарифметического значения доли стоимости земельного участка в стоимости единых объектов недвижимости аналогов.
| Участок | Стоимость земельного участка, $ | Стоимость ЕОН, $ | Доля стоимости земли в общей стоимость ЕОН |
| Рышкановка | 40000 | 150000 | 0,2666 |
| Центр | 52000 | 181000 | 0,2873 |
| Ботаника | 45000 | 120000 | 0,3750 |
Определение среднего арифметического значения доли стоимости земельного участка в стоимости единых объектов недвижимости аналогов:
(0,2666+0,2873+0,3750) / 3 = 0,3096
Определение рыночной стоимости земельного участка.
РСз.у. = 140460*0,3096 = 43486 евро
Предполагаемая рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом распределения, составляет 43486 евро или 617501 лей (1 евро = 14,20 лей НБМ 15.12.2010).
3.1.3 Метод выделения
Применяется для оценки застроенных земельных участков при наличии информации о ценах продажи объектов недвижимости, в состав которых входят земельные участки подобные оцениваемому участку.
Суть метода состоит в том, что стоимость земли выделяется из стоимости единого объекта недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа.
Метод выделения состоит из следующих этапов:
1. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости в состав которого входит оцениваемый участок методом прямого сравнения продаж.
2. Определение стоимости замещения или полной восстановительной стоимости строения (ПВС)
ПВС = Вс + КР + ПИ
Вс – восстановительная стоимость
КР – косвенные расходы
ПИ – прибыль инвестора
3. Определение величины общего накопленного износа
Иоб. = [1 — (1 — Ифиз./100) x (1— Ифун./100) x (1 — Ивн/100)] x 100%
4. Определение рыночной стоимости земельного участка являющегося составной частью единого объекта недвижимости
РСз.у. = РСеон – ( Вс – И ) = РСеон – Вс + И
Метод выделения дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.
Описание объекта:
Общая характеристика объекта:магазин
Тип объекта:коммерческий
Тип здания:отдельностоящее
Год постройки:1985
Общая площадь (кв.м.):150
Строительный объем здания (куб.м.):405
Этажность:1
Состояния помещений:хорошее
Строительные характеристики:
Фундамент:железобетонный
Наружные и внутренние капитальные стены: бетонные