Использование доходного подхода в процессе оценки недвижимости (стр. 4 из 6)

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Алгоритм расчета метода ДДП

1. Определение прогнозного периода

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 35 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование доходов, расходов и остаточной стоимости (реверсии) требует:

· тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

· изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

· прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход (ПВД);

2) действительный валовой доход (ДВД);

3) чистый операционный доход (ЧОД);

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

ПВД, ДВД, ЧОД – смотреть выше (стр.5-стр.6)

Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода:

• Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

• Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

• Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

• Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи по обслуживанию кредита не надо.

• Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток до уплаты налогов равен:

1. = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы;

2. = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца не движимости, связанные с недвижимостью;

3. = ЧОД до налогообложения – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

Расчет стоимости реверсии

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.доходный капитализация стоимость недвижимость

2. Расчетно-практическая часть

2.1 Экономический анализ реструктуризации объекта недвижимости

1. Постановка задачи и краткая характеристика исходных данных по балансу площадей недвижимости по вариантам

2. Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансированию

3. Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости:

а) расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и коммерческих помещений

б) расчет рентабельности варианта по текущей стоимости кассовых поступлений

2.2 Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости

2.3 Расчет кассовых поступлений

— доход от аренды помещений;

— площадь помещений;

— степень занятости помещений;

— уровень арендной платы прошлого года;

— прогнозные изменения арендных ставок.

1. Жилые помещения:

=6180*0,8*(1200*(1+0,04)) = 4944*1248 = 6170112 руб. 6170,1

тыс. руб.

=6180*0,85*(1248*(1+0,04))= 5253*1297,92=6817974 руб. 6818

тыс. руб.

=6180*0,9*(1297,92*(1+0,05))=5562*1362,82=7579983 руб.

7580тыс. руб.

=6180*0,95*(1362,82*(1+0,04))=5871*1417,33=8321160руб.

8321,2тыс. руб.

=6180*0,97*(1417,33*(1+0,06))=5994,6*1502,37=9006106руб.

9006,1тыс. руб.

2. Коммерческие помещения:

= 206*0,85*(5000*(1+0,04)) = 175,1*5200 = 910520 руб. 910,5

тыс. руб.

= 206*0,92*(5200*(1+0,04)) = 189,52*5408 = 1024924 руб. 1025

тыс. руб.

=206*0,95*(5408*(1+0,05)) = 195,7*5678,4 = 1111263 руб.

1111,3тыс. руб.

=206*0,96*(5678,4*(1+0,04))=197,76*5905,5=1167879руб.

1167,9тыс. руб.

=206*0,98*(5905,54*(1+0,06)) = 201,88*6259,87 = 1263734,5 руб.

1263,7тыс. руб.

3. Парковочный холл:

— доход от аренды помещений;

— количество парковочных мест;

— степень занятости парковочных мест;

— уровень арендной платы прошлого года;

— прогнозные изменения арендных ставок.

= 96*0,8*(12000*(1+0,04)) = 61,6 *12480 = 958464 руб.

= 96 *0,8*(12480*(1+0,04)) = 61,6 *12979,2 = 996802,56 руб.

= 77*0,85*(12979,2*(1+0,05)) = 65,45 *13628,16 = 1112057,86 руб.

= 77*0,85*(13628,16*(1+0,04)) = 65,45 *14173,29 = 1156540,17 руб.

= 77*0,9*(14173,29*(1+0,06)) = 69,3 *15023,68 = 1298046,59 руб.

2.4 Расчет финансовых результатов

2 строка. Техническое обслуживание:

— затраты по техническому обслуживанию в следующем году