3.1 АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Алгоритм расчёта стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трёх основных шагов:
1. Составляется (реконструируется) отчёт о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;
2. Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации (в данном проекте определяется по заданию) или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода;
3. Производится оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.
3.2 РЕКОНСТРУКЦИЯ ОТЧЕТА О ДОХОДАХ
Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчёта о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведённому ниже:
1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду
PGI = S1э * m * 0,8 * Aр *kr
где S1э – площадь одного этажа, м²;
S1э = 150*36 = 5 400 м2
m – количество этажей в оцениваемом здании;
m = 3
0,8 – коэффициент, учитывающий отличие площади застройки, от площади, сдаваемой в аренду;
Aр – ставка аренды, $/ м²/год; Ар = 120 $/м2/год
kr – принятый в работе курс рубля к доллару США на дату оценки, руб./долл.
kr = 27.6635 руб./долл.
PGI = 5400*3*0,8*120*27,6635 = 43 022 275,20 руб.
2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы
V+L = PGI * kоб * tн/ tо + PGI * kL
где tо – общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1год);
kL – коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы.
V+L =43022275,20 *(0,1*6)/12+43022275,20*0,07 = 3390155,28 руб.
3. Прочие доходы
MI = PGI * (kMI - 1)
где kмi – коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью.
MI = 43 022 275,20 *(1,1 – 1) = 4302227.52 руб.
4. Действительный валовой доход
ЕGI = PGI – (V+L) + MI;
EGI = 43 022 275,20 – 3 390 155,28 + 4 302 227,52= 43 934 347,44 руб.
5. Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:
ОЕ = FE + VE + RR,
где FE – постоянные расходы;
VE – переменные расходы;
RR – расходы на замещение короткоживущих элементов здания;
FE = 2,2%*РСзп + 3%*ВСдо +5$/м2* S1э * kr;
FE = 0,022*65 977 233,75 +0,03*65 977 233,75+5*5 400*27,6635 =1451499,14 + 1 979 317,01 + 746 914,50 = 4 177 730,65
VE = 35$/м2 * S1э * kr;
VE = 35*5 400*27,6635=5 228 401,5руб.
RR =kRR *EGI;
RR = 0,10 *43 934 347,44 = 4 393 434,74руб.
OE = 4 177 730,65+5 228 401,50 +4 393 434,74= 13 799 566,89руб.
6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:
NOI =ЕGI – OE;
NOI = 43 934 347,44 – 13 799 566,89= 30 134 780,55руб.
Таблица 6 Реконструкция отчёта о доходах
| Показатель | Обозначение, формула расчёта | Результат расчёта |
| Потенциальный валовой доход | PGI = S1э * m * 0,8 * Aр *kr | 43 022 275,20руб. |
| Потери от незанятости и при сборе арендной платы | V+L = PGI * kоб * tн/ tо + PGI * kL | 3 390 155,28 руб. |
| Прочие доходы | MI = PGI * (kMI - 1) | 4 302 227,52руб. |
| Действительный валовой доход | ЕGI = PGI – (V+L) + MI | 43 934 347,44 руб. |
| Операционные расходы | ОЕ = FE + VE + RR | 13 799 566,89 руб. |
| Чистый операционный доход | NOI =ЕGI – OE | 30 134 780,55руб. |
3.3 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ
В данной курсовой работе реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчёта рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:
РСдп = NOI/R,
где NOI – чистый операционный доход объекта оценки, руб.;
R – коэффициент капитализации по данному типу недвижимости.
РСдп = 30 134 780,55/0,10 = 301 347 705,50 руб.
4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
Далее надо сравнить результаты, полученные с использованием двух подходов к оценке. Как правило, можно увидеть, что расчётные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга. Поэтому в данном разделе выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по формуле:
РСо = РСзп * 0,8 + РСдп * 0,2
РСо = 65 977 233,75 * 0,8 + 301 347 705,50 * 0,2 = 113 051 328,10руб.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В данной курсовой работе была произведена оценка рыночной стоимости производственного корпуса, введенного в эксплуатацию в 1972 году. Точный результат оценки недвижимости можно получить, используя несколько методов. Расчет рыночной стоимости был произведен с помощью затратного и доходного подходов.
По первому методу здание оценивалось на основе определения затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Рыночная стоимость полного права собственности оцениваемого объекта по данному методу составила 65 977 233,75 руб.
Второй метод основан на определении стоимости объекта оценки, которая должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Рыночная стоимость недвижимости, рассчитанная доходным методом, составила 301 347 705,50 руб.
Применяя два метода, мы получили резко отличающиеся друг от друга стоимости недвижимости, поэтому в четвертом разделе выполнена процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов. Согласованный результат составил 113 051 328,10 руб. Данная стоимость является рекомендуемой.
ЛИТЕРАТУРА
1. Оценка недвижимости. Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения: методические указания для выполнения курсовой работы / А.В. Бурков, В.Г. Никифоров, Ю.А. Ростомянц. – СПб.:СПГУВК, 2006. – 47 с.