Рисунок 2. Динамика денежных средств ООО "Пермархбюро".
Результаты финансово-хозяйственной деятельности ООО "Пермархбюро" за период с 2005 по 2008 год позволяют сделать вывод о том, что Предприятие может успешно функционировать в существующей организационно-правовой форме. Структура выручки и себестоимости за анализируемый период не претерпела существенных изменений и в процентном отношении остается неизменной с 2006 года. Выручка с 2005 по 2008 гг. увеличилась на 17%, как и себестоимость. Увеличение прибыли произошло на 15%, а чистой прибыли на 109%. В результате обобщения важнейших показателей и результатов деятельности в текущем состоянии и динамике финансовое положение Предприятия можно охарактеризовать как отличное. Излишек оборотных средств, равный половине суммы годовой выручки от реализации свидетельствует о нерациональном использовании имеющихся у Предприятия средств, отсутствии стремления к расширению производства.
Глава 3. Оценка рыночной стоимости ООО "Пермархбюро"
3.1 Оценка стоимости земельного участка
Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Бесспорно, к земле относится часть дохода, приносимого всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка.
Категория использования земли имеет большое значение при оценке, так как она обуславливает правовой статус, разрешенное использование и различные сервитута, относящиеся к конкретному участку.
Для оценки проводился анализ стоимости земельного участка, так как земля находится в долгосрочной аренде сроком на 25 лет с правом последующего выкупа для производственных целей. В связи с этим целесообразно проведение оценки права аренды земельного участка.
Описание земельного участка. Форма участка – неправильный прямоугольник. Площадь участка - 5300 кв.м.
Существует несколько методов определения стоимости земельного участка, выделяемых в рамках трех известных подходов, они представлены в таблице 14.
В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода. Итоговая величина земли выводится исходя из результатов, полученных различными методами.
В данном случае имеется достаточное количество продаж аналогичных земельных участков на территории района. Поэтому, для оценки применяется метод сравнения продаж. При применении указанного метода оценки стоимость участка определяется путем анализа цен продажи аналогичных земельных участков с последующей их корректировкой в соответствии с имеющимися различиями между оцениваемым земельным участком и аналогами.
Таблица 14. Методы оценки земли
| Доходный подход | Сравнительный поход | Затратный подход |
| Метод прямой капитализации.Дисконтирование денежных потоков.Техника остатка дохода для земли. | Метод сравнения продаж.Метод переноса. | Метод изъятия.Метод определения затрат на освоение.Оценка по затратам на инфраструктуру.Оценка по условиям типовых инвестиционных контрактов. |
Основные этапы применения метода сравнения продаж:
- изучение и выбор информации по продажам;
- выбор параметров сравнения;
- сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки;
- согласование данных по аналогам и получение стоимости свободного земельного участка.
Таблица 15. Анализ и корректировка цен продажи аналогов
| Объект | Функциональное назначение | Площадь, га | Цена за 1 га, в руб. | Поправочныекоэффициенты, % | Стоимость, руб. | ||
| Расположение | Площадь | Назначение | |||||
| 1.Участок рядом с городом | Промзона, объект коммерч. назначения | 0,690 | 17300 | -5 | -7 | +2 | 15570 |
| 2.Участок значительно удален от города | Объект комун. назначения | 0,210 | 15790 | 0 | +8 | -5 | 16260 |
| 3.Участок в черте города | Магазин | 0,136 | 20830 | -8 | +6 | -10 | 18330 |
Стоимость прав аренды земельного участка методом сравнения продаж составляет 8 860 руб. (16720 х 0,53)
При расчете доходным подходом выбран метод прямой капитализации. Этот метод удобен при оценке земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату имущественного налога и других расходов.
Условия договора аренды нашего участка достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, поэтому возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность.
Согласно договору аренды, арендная плата за земельный участок установлена в 2,7 кратном размере ставки земельного налога. Земельный налог на территории данного района составляет 102,05 руб./га. Таким образом, арендная плата составляет 1752 руб. (2,7х102,05х12х0,53)
Коэффициент капитализации определяется методом кумулятивного построения по формуле 1:
Ск = Сб+Рл+Рр, 1
где Сб - безрисковая ставка (в качестве "безрисковой" взята ставка по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности. Эта ставка на сегодняшний день по данным агентства "Росбизнесконсалтинг" составляет 12 %);
Рл - риск ликвидности (возможность потери, при реализации объекта из-за недостаточной развитости рынка, его несбалансированности и неустойчивости);
Рр - региональный риск, присущ для конкретного региона.
Ск = 12%+10%+7% = 29%
Таким образом, вероятная стоимость объекта оценки определяется как отношение рентного дохода к коэффициенту капитализации и равна 6041 руб.
Метод прямой капитализации в рамках доходного подхода и метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, по нашему мнению, наиболее точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды земельных участков. Другие методы оценки для земельного участка не применяются.
Обобщение результатов и заключение об оценке земельного участка
На наш взгляд, наибольшей достоверностью обладает расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом, так как он базируется на реальных условиях рынка.
Значимость расчетов различными подходами при определении итоговой величины рыночной стоимости земельного участка выражается в виде удельного веса каждого из методов (таблица 16):
Таблица 16. Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
| Подход | Рыночная стоимость, рублей | Удельный вес | Скорректированная рыночная стоимость, рублей |
| Затратный подход | - | - | - |
| Сравнительный подход | 8860 | 0,70 | 6202 |
| Доходный подход | 6041 | 0,30 | 1 812 |
| Итого, рублей | 1,00 | 8014 |
Исходя из приведенных аналитических расчетов, земельный участок имеет рыночную стоимость (округленно) 8000 (восемь тысяч) рублей.
3.2 Оценка стоимости здания
Здание ООО "Пермархбюро" - 1987 года постройки. Одноэтажное нежилое, стены из кирпича, фундамент - бетонные столбы, колонны железобетонные, перекрытия ж/б плиты, крыша - кровельное железо, оконные проемы - деревянные глухие; дверные проемы металлические ворота, полы - цементные.
Площадь 259 кв.м., объем строения 1264 куб.м.
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.
Направлен на определение наиболее эффективного использования объекта оценки, как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. При этом выявляется вариант, который обеспечивает максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Анализ основывается на 4 критериях, а именно, вариант должен быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. В качестве физически возможного и экономически оправданного наилучшего варианта использования объекта предлагается принять вариант текущего использования.
Экономические условия окружения объекта.
Рынок недвижимости (для типов недвижимости, связанных с возможным использованием оцениваемого объекта) выглядит следующим образом:
Спрос - крайне ограниченный;
Предложение - крайне ограниченное;
Местоположение и транспортная доступность объекта - объект имеет в качестве подъездных путей проезд с твердым покрытием;
Развитость инженерной инфраструктуры - имеется подключение к электросети, водоснабжение, водоотведение;
Типичное использование окружающей недвижимости – недвижимость торгового назначения, жилая недвижимость.
По информации, предоставленной риэлтерами, работающими на рынке недвижимости, объекты недвижимости такого типа, выставленные на продажу имели сниженную стоимость из-за отсутствия какого либо ремонта в течении последних 10-15 лет. Сопоставляя вышеизложенные факты можно констатировать крайне низкий спрос на объекты недвижимости данного типа.
Наиболее эффективным использованием данного объекта является эксплуатация его как складского помещения. Чтобы загрузить достаточно большие складские площади инвестор должен иметь высокий товарооборот.
Оценка объекта недвижимости затратным подходом
Затратный подход, прежде всего, основывается на принципах воспроизводства или замещения и предполагает то, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение участка под строительство и возведение аналогичного (по назначению и качеству) объекта в установленных временных границах.