Рыночная стоимость предприятия ООО "Пермархбюро" (стр. 11 из 12)
Налог на имущество составляет 2% от стоимости объекта, рассчитанной затратным подходом.
Эффективный валовой доход получен от валового операционного дохода, путем применения коэффициента К1.
Расходы на управление объектом принимаются в размере 2% от эффективного валового дохода в год.
Вычитая из эффективного валового дохода налог на имущество, расходы на управление, получаем чистый операционный доход. Расчет представлен в таблице 24.
Таблица 24. Расчет чистого операционного дохода
| Остаточная стоимость согласно затратному подходу, руб. | Налог на имущество в год, руб. | Валовой операционный доход, руб. | К1 | Эффективный валовой доход, руб. | Расходы по управлению объектом, руб. | Чистый операционный доход руб. |
| 820650 | 16413 | 156642 | 0,7 | 109649 | 219 | 93017 |
Результаты расчетов методом капитализации дохода
Расчет ставки капитализации приведен выше, стоимость получена как отношение чистого операционного дохода и ставки капитализации.
Таблица 25. Стоимость здания доходным подходом
| Наименование | Чистый операционный доход, руб. | Стоимость, руб. |
| Здание производственное | 93017 | 342100 |
Стоимость здания, определенная методом капитализации дохода с учетом НДС составляет 410520 (Четыреста десять тысяч пятьсот двадцать) рублей.
Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости здания.
Наибольшей достоверностью обладает расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, так как он базируется на реальных условиях рынка реальных инвестиций.
Применение затратного подхода в данном случае носит подтверждающий характер для итогового согласования.
Отказ от применения сравнительного подходы обоснован ранее.
Учитывая вышеизложенное, считаем возможным предположить, что значимость расчетов различными подходами при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки можно представить в виде удельного веса каждого из них следующим образом (таблица 26).
Таблица 26. Расчет скорректированной рыночной стоимости объекта недвижимости.
| Подход | Стоимость объекта | Весовойкоэффициент | Скорректированная рыночная стоимость, руб. |
| Затратный | 820650 | 0,3 | 246195 |
| Сравнительный | - | - | - |
| Доходный | 410520 | 0,7 | 287364 |
| Итого | 1,0 | 533 560 |
Таким образом итоговая величина стоимости объекта недвижимости ООО "Пермархбюро" составляет: 533560 (Пятьсот тридцать три тысячи пятьсот шестьдесят) рублей
3.3 Расчет рыночной стоимости предприятия затратным подходом
Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств, результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия. Подход представлен двумя методами: методом стоимости чистых активов и методом ликвидационной стоимости. В данном случае применен метод чистых активов.
Метод стоимости чистых активов применяют в том случае, если предприятие обладает значительными материальными активами и ожидается, что будет по-прежнему действующим предприятием. ООО "Пермархбюро" относится к такому предприятию. Различают метод скорректированных чистых активов и нескорректированных чистых активов. В первом случае проводится полная корректировка статей баланса и определяется обоснованная рыночная стоимость каждого актива в отдельности.
Оценка производственных запасов
Производственные запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.
В связи с тем, что большая часть производственных запасов приобретена в течение IV квартала 2008 года по рыночным стоимостям и подлежащих списанию запасов нет, то оценку производственных запасов производим по балансовой стоимости на конец 2008 года - 134018 рублей.
Оценка дебиторской задолженности
Оценка дебиторской задолженности начинается с ее анализа. Составляется список всех дебиторов, определяется срок возврата долга, анализируется возможность возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами.
Непросроченная дебиторская задолженность может оцениваться путем дисконтирования будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости. При этом ставка дисконта должна учитывать риск, связанный со сбором будущих платежей.
Дебиторскую задолженность предприятия ООО "Пермархбюро" в сумме 3 649 290 рублей составляют:
- Задолженность за услуги ИП Самойлова 1649 000 рублей (согласно договора расчет ожидается через 5 дней);
- Задолженность ИП Окинян – 1000290 рублей (расчет через 10 дней);
- Задолженность за услуги ООО "Национальный продукт" – 1000000 рублей (расчет в течение недели).
Просроченной задолженности не выявлено. Таким образом, дебиторскую задолженность ООО "Пермархбюро" оцениваем в сумме 3 649 290 рублей.
Оценка денежных средств.
Денежные средства являются наиболее ликвидными активами, находятся в кассе предприятия в размере 672 рубля, не превышают разрешенный банком лимит кассового остатка (3000 рублей) и в расчетах учитываться не будут.
Заключение о рыночной стоимости активов предприятия
На основании проведенных расчетов, а также данных, полученных после оценки основных и оборотных фондов, находящихся на балансе, можно рассчитать рыночную стоимость всех активов предприятия (таблица 27).
Таблица 27 Расчет рыночной стоимости активов предприятия
| Актив | По балансу | Рыночная стоимость | Корректировка, % |
| I. Внеоборотные активы | |||
| НМА | 2439 | 10267 | +23,8 |
| Здание | - | 533560 | +100 |
| Долгосрочные финансовые вложения | 0 | 0 | 0 |
| Итого по разделу I | 2439 | 543827 | 76,2 |
| II. Оборотные активы | |||
| Запасы | 2188 | 2188 | - |
| НДС | 393.84 | 393.84 | - |
| Дебиторская задолженность | 3 649 290 | 3 649 290 | - |
| Краткосрочные финансовые вложения | 0 | 0 | 0 |
| Денежные средства | 672 | 672 | - |
| Прочие оборотные активы | 1615 | 1615 | - |
| Итого по разделу II | 3 654 158,84 | 3 654 158,84 | - |
| Итого активы предприятия | 3 656 597,84 | 4 197 985,84 | |
Таким образом, рыночная стоимость активов предприятия составляет 4197985,84 рубля.
Оценка обязательств предприятия
Кредиторская задолженность предприятия ООО "Пермархбюро" в сумме 110 000 рублей должна быть учтена при расчете рыночной стоимости предприятия.
Рыночная стоимость предприятия определяется путем уменьшения рыночной стоимости активов на величину обязательств предприятия (кредиторской задолженности):
Стоимость = Активы - Обязательства
4197985,84 – 110000,00 = 4087985,84 руб.
С учетом округления стоимость предприятия, вычисленная затратным подходом, составит 4088000 (четыре миллиона восемьдесят восемь тысяч) рублей.
3.4 Расчет рыночной стоимости предприятия доходным подходом
При расчете доходным подходом выбран метод прямой капитализации.
Данный метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от предприятия с помощью коэффициента капитализации
В качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного года – 2 350 000 рублей (по балансу: стр.470+стр.465).
Коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения по формуле (1)
К = 12%+10%+7% = 29%
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом, составит 2350000/0,29 = 8 103 448 рубля или округленно 8103000 (восемь миллионов сто три тысячи) рублей.
3.5 Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости ООО "Пермархбюро"
Для определения рыночной стоимости предприятия в рамках данной работы использовались затратный подход- метод чистых активов и доходный подход - метод прямой капитализации. В данном случае, наибольшей достоверностью обладает расчет затратным подходом, который базируется на рыночной стоимости реальных активов предприятия, но не отражает будущие доходы бизнеса. Сложность применения доходного подхода заключается в непредсказуемости темпов инфляции и нестабильности рыночной экономики в нашей стране. Тем не менее, считаем возможным применение доходного подхода при обобщении результатов оценки.
Отказ от применения сравнительного подхода обоснован ранее.
Значимость расчетов различными подходами при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки выражается в виде удельного веса каждого из использованных методов. С учетом мнений большинства специалистов установлены весовые коэффициенты, отражающие долю результатов каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.
Таблица 28. Расчет итоговой величины рыночной стоимости ООО "Пермархбюро"
| Подход | Рыночная стоимость, рублей | Весовойкоэффициент | Величина скорректированной стоимости, рублей |
| Затратный подход | 4088000 | 0,30 | 1226400 |
| Сравнительный подход | - | - | - |
| Доходный подход | 8103000 | 0,70 | 5672100 |
| Рыночная стоимость, рублей | 1,00 | 6898500 |
Исходя из приведенных аналитических расчетов объект оценки имеет рыночную стоимость (округленно) 6898500 (шесть миллионов восемьсот девяноста восемь тысяч пятьсот) рублей.