Реализация финансово-кредитного механизма в строительной отрасли (стр. 5 из 7)

В настоящее время прямое кредитование строительных организаций финансово-кредитными учреждениями в России почти полностью отсутствует. Основным игроком на данном рынке является Сбербанк, который занимается инвестиционным кредитованием строительных проектов и имеет в своем штате соответствующих специалистов. Кроме него кредитованием строительной отрасли занимаются еще несколько крупных коммерческих банков (в их числе «Промышленно-строительный банк», «Внешторгбанк», «Газпромбанк»). Более часто взаимоотношения кредитных учреждений и строительных организаций сводятся к расчетно-кассовому обслуживанию и краткосрочному кредитованию (до 1 года) в незначительных для строительных компаний объемах (в основном, для покрытия кассовых разрывов).

Между тем, прямое кредитование строительных организаций банками имеет ряд неоспоримых преимуществ, которые существенно повышают его роль и значимость в развитии рынка жилищного строительства. Среди них можно выделить следующие основные плюсы данной схемы:

— снижается зависимость строительных организаций от поступления средств от реализации квартир дольщикам;

— выдерживаются нормативные сроки строительства;

— дается возможность предлагать подрядным организациям и поставщикам строительных материалов выгодные договора с гарантией их безусловной оплаты.

Более того, и это главное — финансирование строительства с использованием кредитных ресурсов банков позволяет строительной организации за счет возможности реализации квартир на более поздней стадии строительства получить дополнительную прибыль благодаря продаже квартир по более высокой цене. По подсчетам Отдела инвестиционного кредитования Центрально-Черноземного банка Сбербанка России, разница в доходности между вариантом финансирования строительства дома за счет равномерной продажи квартир в период строительства и вариантом финансирования строительства за счет привлечения банковского кредита и продажи квартир в конце срока строительства должна составлять не менее 850 рублей за квадратный метр.

Таким образом, обозначились три основных внешних источника финансовых ресурсов, за счет которых финансируется строительство жилья. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки и оказывает непосредственное влияние на строительный процесс в стране. Подводя итоги, отметим следующие моменты:

— фундаментальный источник финансовых ресурсов — собственный капитал строительных компаний — является в российской практике крайне ограниченным и недостаточным для осуществления непрерывного строительного процесса в силу следующих причин: небольшой период существования российских строительных фирм, образование большей части которых приходится на середину 90-х годов прошлого столетия, и вялотекущий строительный процесс, не обеспечивающий достаточную норму прибыли;

— среди трех основных видов привлеченных и заемных ресурсов наиболее распространенным являются средства долевых участников (физических и юридических лиц);

— развитие ипотечного жилищного кредитования населения на данном этапе играет, в большей степени, негативную роль на рынке жилья и отдаляет общество от решения жилищной проблемы, так как стимулирует рост платежеспособного спроса, приводит к его превышению над предложением, вследствие чего существенно растут цены на первичном и вторичном рынках жилья;

— прямое кредитование строительных организаций финансово-кредитными учреждениями в России практически отсутствует, однако, очевидна его существенная роль и большая значимость в развитии рынка жилищного строительства.

2.2 Финансово-кредитный механизм жилищной ипотеки

Финансово-кредитный механизм реализации программы сформирован с целью повышения доступности приобретения жилья для всех категорий граждан, и в первую очередь для лиц, которые способны частично использовать собственные средства или привлекать кредитные ресурсы на строительство или иные формы приобретения частного жилья.Финансово-кредитный механизм предусматривает комплексное использование для этих целей различных финансовых источников: собственных средств граждан, бюджетных средств (на возвратной и безвозмездной основах), кредитных ресурсов коммерческих банков. Прохождение финансов при покупке и после покупки закладной ФАИК и ЦБ инвесторами предполагает следующую последовательность и взаимосвязь между участниками ипотечного кредитования (рис. 2.1):

Рис 2.1 Схемы взаимодействия участников ипотечного кредитования.

Схемы договорных отношений и финансовых потоков в системе полностью развернутой организации системы ипотечного кредитования (одноуровневой) показаны на рисунках ниже (рис. 2.2, рис. 2.3):

Рис.2.2 Схема реализации договорных отношений с риэлторской компанией

Двухуровневая система, принятая Госстроем России за основу при создании российской системы ипотеки, включает в себя банки и Федеральное ипотечное агентство (ФИА), что обусловлено следующим:

- наличием сильного в финансовом и методологическом плане федерального центра в виде ФИА со своими региональными представительствами дает возможность целенаправленного формирования региональных систем ипотечного жилищного кредитования и работы с субъектами ипотечного рынка в регионах России;

- жилищная политика в России имеет особенности, связанные с необходимостью межрегиональной кооперации (например, программ расселения избыточного населения Севера, программа обеспечения жильем увольняемых в запас военнослужащих и т. п.).

Следует заметить, что такая система не предполагает какого-либо диктата со стороны федерального центра, и лишь способствует разработке соответствующих рекомендаций, оказанию методической помощи и мониторингу развитию системы.

Можно обоснованно предположить, что по мере развития системы ипотеки в регионах будут развиваться (и уже развиваются) собственные региональные ипотечные агентства, как правило, независимые от ФИА, хотя возможны системы, созданные ФИА с участием региональных администраций. При создании региональных ипотечных агентств в качестве обеспечения выпускаемых и размещаемых ценных бумаг могут быть использованы, наряду с закладными, ликвидные местные ресурсы.

Концепция развития системы ипотечного кредитования, принятая в Москве, включает выпуск стартовых распорядительных документов, проведение подготовки по формированию организационной схемы и ее технико-экономическому обоснованию, создание Московского ипотечного агентства, контроль за работой которого на правах учредителя осуществляет Правительство Москвы (рис. 2.4):

Рис 2.4 Этапы кредитования в жилищном строительстве

В основе такой программы лежит классическая схема ипотеки: кредиты выдаются на срок до 10 лет под 10% годовых на сумму, составляющую не более 70% стоимости квартиры.

Практика показала, что наиболее часто встречается ситуация, при которой заемщик предполагает внести первоначальный взнос в виде своей квартиры, в которой он проживает в данное время. При этом возможны три варианта:

1. Старую квартиру можно продать и внести из этой суммы первоначальный взнос. Ее оценивают лицензированные оценщики, оформляется фьючерсная сделка купли-продажи, то есть с отсрочкой выселения, и заемщик живет в ней до дня переезда в новую квартиру. Затем квартира с помощью риэлторской фирмы продается, из вырученных денег банку передается 30% стоимости новой квартиры. Если вырученная сумма больше необходимого первого взноса, то заемщик имеет право распорядиться ею как угодно — либо внести в счет оплаты кредита, либо направить на другие цели.

2. Можно получить краткосрочный кредит для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья. До истечения срока краткосрочного кредита заемщик может реализовать заложенное старое жилье, рассчитываться по краткосрочному кредиту и использовать остаток вырученных средств для последующего погашения долгосрочного кредита.

3. Можно организовать альтернативную (встречную) сделку. При этом одновременно заключаются два варианта договора купли-продажи — один на продажу старого жилья, другой — на покупку нового с заключением кредитного договора с банком. Однако этот способ трудно осуществить технически, необходимо тщательно подойти к выбору риэлторской фирмы, которая возьмется за такую сделку.

Если, допустим, семья становится неплатежеспособной, и страховая компания не в силах ее защитить, то в этом случае, скорее всего, придется освобождать жилье. Предусмотрено два способа процедуры выселения: добровольный и по решению суда. Если шансов добиться отсрочки платежей при судебном разбирательстве нет, то до суда дело лучше не доводить, так как придется оплачивать судебные издержки.

Прорабатываются вопросы создания так называемого специального резервного фонда, в котором семья, попавшая в форс-мажорные обстоятельства, может купить или арендовать более дешевое жилье по своим средствам. Выплаченные суммы остаются за семьей за вычетом определенной суммы в качестве возмещения услуг банка.

Высвобожденная квартира выставляется на открытые торги. Семья из полученной суммы (30% стоимости новой квартиры внесено в самом начале, часть выплачено позже) покрывает все свои обязательства перед банком, а банк проверяет платежеспособность нового покупателя, новая сделка регистрируется в установленном порядке — цикл ипотечного кредитования повторяется.

Если же вырученных от продажи квартиры денег не хватает на покупку более дешевого жилья, семья может жить в отселенческом фонде по договору найма, но без права его приватизации.

При покупке квартиры с помощью ипотечного кредитования у заемщика возникают дополнительные расходы, которые он также должен заранее планировать. Основные из них следующие:

- оценка покупаемой квартиры у независимого оценщика — около 50 долл. США;

- нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки — 1,5% суммы договора;

- регистрация договора купли-продажи и ипотеки до 3 000 руб.;

- страхование квартиры — 0,75% непогашенной части кредита;

- подбор квартиры риэлтерской фирмой — 2—5% ее стоимости (в зависимости от набора выполняемых услуг и несколько более, например, если фирма организует выкуп старой квартиры заемщика).

В том случае, когда банки, профессионально работающие на рынке ипотечного кредитования, заключают договор о сотрудничестве с риэлторскими фирмами, заемщику, во-первых, помогут подобрать квартиру; во-вторых - сделают это бесплатно.

Расходов по подбору квартиры можно также избежать, договариваясь непосредственно с крупными продавцами жилья, участвующими в ипотечном кредитовании.

На данном этапе развития строительной отрасли все вопросы, связанные с реализацией финансово-кредитного механизма ипотеки в Чувашии, регулируются следующими нормативно-правовыми актами: