20000*1,24=24800
Перечень строительных материалов, изделий, услуг и работ, использованных при производстве работ в квартире, приведен в табл.1.2
Таблица 1.2
| Наименование материалов | Количе- ство | Пло-щадь | Стои-мость за единицу, руб. | Полная стоимость, руб. | Доля установки работ, % от стоимости материалов | Стоимость матери-алов с работой, руб |
| Ручки дверные | 3 | 85 | 255,00 | 50 | 382,50 | |
| Ручки дверные поворотные | 6 | 360 | 2160,00 | 50 | 3240,00 | |
| Ручки дверные | 1 | 318 | 318,00 | 50 | 477,00 | |
| Выключатели | 10 | 30 | 300,00 | 50 | 450,00 | |
| Звонок электрический | 1 | 168 | 168,0 | 60 | 268,80 | |
| Обои потолочные | 244,9 | 150 | 6805,50 | 60 | 100888,80 | |
| Обои стеновые высшего качества | 187,0 | 150 | 5197,16 | 60 | 8315,47 | |
| Обои стеновые средние | 26,2 | 50 | 243,03 | 60 | 388,86 | |
| Клей обойный | 6 | 50 | 300,00 | 60 | 480,00 | |
| Двери межкомнатные | 4 | 5,6 | 3500 | 14000,00 | 50 | 21000,00 |
| Двери в ванную и туалет | 2 | 2,8 | 550 | 1100,00 | 50 | 1650,00 |
| Дверь входная | 1 | 1,6 | 5200 | 1100,00 | 50 | 1650,00 |
| Двери в шкафы | 2 | 2,8 | 156 | 312,00 | 60 | 499,20 |
| Покраска в 2 слоя, кг | 3 | 18,9 | 363 | 363,00 | 60 | 580,80 |
| Унитаз | 1 | 780 | 780,00 | 60 | 1248,00 | |
| Ванна | 1 | 2500 | 2500,00 | 60 | 4000,00 | |
| Смеситель | 1 | 660 | 660,00 | 60 | 1056,00 | |
| Смеситель на кухню | 1 | 870 | 870,00 | 60 | 1392,00 | |
| Плитка керамическая | 35,9 | 100 | 3590,90 | 60 | 5745,44 | |
| Клей для плитки | 5 | 95 | 475,00 | 60 | 760, 00 | |
| Линолеум | 12 | 185 | 2223,70 | 50 | 3335,55 | |
| Мойка | 1 | 550 | 550,00 | 60 | 880,0 | |
| Ковролин | 53,7 | 169 | 9075,30 | 60 | 14520,48 | |
| Глазок | 1 | 100 | 100,00 | 50 | 150.00 | |
| Замок | 1 | 450 | 450,00 | 50 | 675,00 | |
| Бачок | 1 | 550 | 550,00 | 60 | 880,00 | |
| Раковина | 1 | 490 | 490,00 | 60 | 784,00 | |
| Плинтус длиной 3м | 81,05 | 27 | 80 | 2161,33 | 50 | 3242,00 |
| Блоки оконные | 2 | 1500 | 3000,00 | 60 | 4800,00 | |
| Остекление блоков оконных | 2 | 100 | 200,00 | 60 | 320,00 | |
| Стоимость материалов с учетом установки 100209,90 | ||||||
С учетом данных табл.1.2 рассчитаем стоимость квартиры
24800*51.3=1272240 руб.
Рыночная стоимость затрат на производство ремонтных отделочных работ, произведенных в квартире, составляет 100209,90 руб.
Рассчитаем стоимость квартиры с учетом затрат на производство ремонтных отделочных работ:
1272240 +100209,90=1372449,9 руб.
Определение величины накопленного износа
Величина накопленного физического износа определялась на основе:
· анализа технического состояния конструкций жилого дома по ул. Коммунистическая д. 30 кв. 4
· анализа технического состояния квартиры № 4 в жилом доме по тому же адресу;
Накопленный износ рассчитывается по формуле
Фз = Фкili
где Фз – физический износ здания, %;
Фкi– физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;
li– коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;
n – число отдельных конструкций, элементов или систем здания.
Расчет физического износа здания представлен в табл. 1.3.
Таблица 1.3
| Наименование конструкций | Доля от общей стоимости, % | Фактический физический износ элемента, % | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундаменты | 4,00 | 5 | 0,20 |
| Стены | 18,00 | 5 | 0,90 |
| Перегородки | 6,00 | 5 | 0,30 |
| Перекрытия | 10,00 | 5 | 0,50 |
| Крыша | 6,00 | 5 | 0,30 |
| Полы | 12,00 | 10 | 1,20 |
| Лестницы | 6,00 | 5 | 0,30 |
| Окна и двери | 12,00 | 10 | 1,20 |
| Отделка внутренняя | 8,00 | 10 | 0,80 |
| Прочие работы | 9,40 | 5 | 0,47 |
| Санитарно-технические устройства | 6,40 | 10 | 0,64 |
| Электротехнические устройства | 2,20 | 10 | 0,22 |
| Итого | 7,03 |
В результате произведенных расчетов физический износ объекта составил 7,03%.
С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки составит:
1372449,9 *( 1-7,03/100) =1275966,672
Стоимость объекта, полученная затратным методом с учетом округления, составляет: 1275967 руб. (один миллион двести семьдесят пять тысяч девятьсот шесть десять семь рублей).
Сравнительный подход
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:
1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
2. Выбор параметров сравнения.
3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4. Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.
Таблица 1.4
| Портфель | Объект оценки | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| Цена продажи | 2700 | 2900 | 2600 | 2650 | 2750 | |
| Условия сделки | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | Рыночные |
| Ск.цена | 2700 | 2900 | 2600 | 2650 | 2750 | |
| Время продажи | сейчас | 3мес | 6мес | сейчас | 6мес | сейчас |
| Цена продаж долга | 2781 | 3074 | 2600 | 2809 | 2750 | |
| Местоположение | С. ильинка | С ильинка | С.ильинка | С.ильинка | С. ильинка | |
| Ск.цена пр.кв. | 2781 | 3074 | 2600 | 2809 | 2750 | |
| Ландшафт | Норм. | Норм. | Норм. | Лучше. | Норм. | Норм. |
| Скор.ц. | 2781 | 3074 | 2595 | 2809 | 2750 | |
| Мусоропровод | нет | нет | нет | нет | нет | Нет |
| Ск.ц | 2781 | 3074 | 2600 | 2809 | 2750 | |
| Ранг, вес | 3 | 3 | 3 | 3 | 4 | |
| Средневзвеш.ст-ть 1кв. |
Ср.взвеш. цена за 1 кв м=
(20*3+21*3+19*3+19,5*3+21*4)/(3+3+3+3+4)=20,16
Стоимость кв.=20,16*51,3=1034208
Доходный подход
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связано с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.
Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.
Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
Поскольку квартиры в чистом виде не являются объектами недвижимости, расчет стоимости доходным методом не производился.