Оценка жилой недвижимости (стр. 9 из 9)
Для оценки объекта жилой недвижимости – двухкомнатной квартиры, расположенной в Заельцовском районе г. Новосибирска - использовались методы доходного, затратного и сравнительного подходов, по которым получились следующие результаты.
По методу сравнения рыночных аналогов стоимость объекта составляет 2410714 руб.
В составе доходного подхода:
- по методу прямой капитализации стоимость квартиры составит 1327118,6 руб.;
- по методу дисконтирования будущих доходов - 1346178 руб.
Согласно затратному подходу стоимость объекта составит 34248,9 руб.
В соответствии с методикой определения ликвидационной стоимости объекта стоимость двухкомнатной квартиры в Заельцовском районе будет колебаться в пределах от 1687499,8 тыс. руб. до 2169642,6 тыс. руб.
Совершенствование затратного подхода к оценке жилой недвижимости заключается в разработке документов, сборников, отражающих реальные затраты на строительство аналогичных объектов, поскольку нормативные сборники, используемые оценщиками в ходе своей работы были изданы в 70-х гг. прошлого века и давно устарели, а корректирующие коэффициенты, применяемые в этих подходах ничем не обоснованы.
В качестве основного направления совершенствования рыночных подходов к оценке выступает применение статистических моделей в процессе оценки стоимости объектов недвижимости.
В работе представлены примеры модели для определения стоимости объекта недвижимости от ряда его качественных характеристик, а также статистическая модель для прогноза стоимости объекта недвижимости через определенный промежуток времени. Необходимо отметить, что эта проблема особенно актуальна в случае оценки недвижимости для целей кредитования, поскольку в этом случае реализация объекта недвижимости происходит спустя некоторое время после проведения оценки. Использование в работе специалистов предложенных статистических моделей будет способствовать повышению точности прогнозов, а также качества оценки жилой недвижимости.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ И ИСТОЧНИКОВ
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. – М.: ИКФ Омега – Л, 2005.
2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный Закон от 06.08.98 № 135 - ФЗ.
3. Об утверждении стандартов оценки. Постановление Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001.
4. Болдырев B.C. Введение в теорию оценки недвижимости. - М.: Центр менеджмента, оценки, 2004.
5. Бурденкова Е. О некоторых аспектах деятельности риэлтерских фирм. // Вопросы статистики. - 2004. - №10. - С.32 - 37.
6. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. Москва. 2003г.
7. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. - М.: РИО, 2004.
8. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М.: Филинъ, 2005.
9. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: Питер, 2004.
10.Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости, теоретические и практические аспекты. - М.: ИНФРА - М, 2004.
11.Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости. // Государство и право. - №3. – 2005.
12.Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. - М.: Финансы и статистика, 2004.
13.Дубовицкий С.К. Недвижимость и эволюция. - Красноярск: Союз, 2004.
14.Еженедельный специализированный журнал: Недвижимость – Новосибирск №15 2007
15.Ермолаева Е., Фролов А. Затишье перед ростом. Тенденции развитии регионального рынка недвижимости. // Континент Сибирь. - 2005. - №15. - С. 10.
16.Кто есть кто на рынке недвижимости: Справочник. – М.: Триада ЛТД, 2002.
17.Купчина Л.А. Оценка недвижимости. // Бухгалтерский учёт. - 2005. - №2. - С.72 - 75.
18.Лаврухин О. Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что дальше? // Ведомости. - № 21. - 2005.
19.Логинов МП. К вопросу об оценке недвижимости в России. // ЭКО. - 2004. - №9. - С. 103 -108.
20.Нагаев Р.Т. Недвижимость: энциклопедический словарь. М.: Идеал – Пресс, 2003.
21.Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. – М.: Юнити, 2003.
22.Прорвович Ю.А. Оценка земли в Москве. - М.: Экономика, 2003.
23.Рынок оценки в 2004 году. Аналитический обзор // Эксперт. - 2005. - №5. - С. 64 - 72.
24.Сивец С.А., Баширова Л.А. Как оценить имущество (пособие для заказчиков оценки). – М.: Зазеркалье, 2002.
25.Сивец С.А., Левыкина И.А. Эконометрическое моделирование в оценке недвижимости. – М.: Зазеркалье, 2002.
26.Сивец С.А. Статистические методы в оценке недвижимости и бизнеса. – М.: Зазеркалье, 2003.
27.Статистическая информация агентств недвижимости города Новосибирска. // Недвижимость. - № 48 - 51. – 2005.
28.Стратегия развития строительной индустрии до 2010 года. // http://www.gosstroy.ru
29.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб.: СПб ГТУ, 2003.
30.Тенденции развития новосибирского рынка недвижимости. Аналитический обзор // http://www.nsk.realty.ru
31.Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. -М.:ЭКМОС, 2004.
32.Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 2005.
33.Учебно – практическое пособие / Под ред. д.э.н, проф. В. З. Черника – М.: Издательство РДЛ, 2002. – 272 с.
34. Хачатрян С.Р. Эконометрическая модель прогнозирования цен реализации жилья на первичном (вторичном) рынке. // Аудит и финансовый анализ. - №4. – 2004. - С. 130 - 134.
35.ЩербаковаН.А., Экономика недвижимости, Новосибирск 2002.;
Приложение 1
ПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ
РАСПОЛОЖЕНИЕ В ПОДЪЕЗДЕ
Приложение 2
Сведения о реализации квартир, аналогичных оцениваемому объекту, в январе 2006 года
| № п/п | Улица | Тип дома | Этаж / этажность | Общая / жилая площадь | Кухня | Балкон / лоджия | Телефон | Изолированные / смежные комнаты | Стоимость, тыс. руб. | Стоимость 1 кв. м., тыс. руб. |
| 1 | Красный проспект | Π | 2/5 | 39/26 | 5,5 | Б | + | см | 2450 | 62,8 |
| 2 | Дачная | Π | 2/5 | 40/28 | 6 | Б | + | из | 2200 | 55 |
| 3 | Дм. Донского | Π | 3/5 | 42/28 | 6,5 | Б | + | см | 2100 | 50 |
| 4 | Дачная | Π | 4/5 | 40/26 | 6 | Б | + | см | 2150 | 53,8 |
| 5 | Красный проспект | Π | 2/5 | 41/28 | 5,5 | Б | + | из | 2650 | 64,6 |
| 6 | Жуковского | П | 4/5 | 44/28 | 6 | Б | + | см | 2350 | 53,4 |
| 7 | Весенняя | П | 3/5 | 43/29 | 6,5 | Б | + | см | 2400 | 55,9 |
| 8 | Дачная | П | 2/5 | 42/28 | 6 | Б | + | см | 2300 | 54,8 |
| 9 | Дачная | П | 2/5 | 40/26 | 5,5 | Б | + | из | 2150 | 53,8 |
| 10 | Дм. Донского | П | 3/5 | 44/29 | 6 | Б | + | см | 2100 | 47,7 |
| 11 | Оцениваемый объект | П | 2/5 | 42/28 | 6 | Б | + | см | - | - |
Определение стоимости объектов недвижимости с учетом корректирующих коэффициентов
| № | Ксож | Кбл | Кэт | Киз | Клиф | Квыс | Кмус | Кк | Стоимость 1 кв. м | Эквив. стоим. | |
| 1 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 62,8 | 55,9 | |
| 2 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 55 | 55,7 | |
| 3 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 50 | 54,6 | |
| 4 | 1,0 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 53,8 | 55 | |
| 5 | 1,0 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 64,6 | 53,6 | |
| 6 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 53,4 | 53,2 | |
| 7 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 55,9 | 53,7 | |
| 8 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 54,8 | 53,3 | |
| 9 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 53,8 | 54,1 | |
| 10 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 47,7 | 50,5 | |
| Средняя арифметическая | 55,9 | 54 | |||||||||