Сущность подхода заключается в сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были выставлены на продажу.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный покупатель не заплатит за объект больше суммы, в которую обойдется приобретение другой недвижимости аналогичной полезности.
Этапы оценки:
1. изучение рынка;
2. сбор и проверка данных;
3. анализ и сравнение данных;
4. внесение поправок;
5. согласование данных.
Изучение рынка проводится для выявления тех сопоставимых продаж и объектов, предполагаемых на продажу, которые сходны с оцениваемым объектом недвижимости.
Каждая продажа, используемая как сопоставимая в отчете об оценках, должна быть лично проверена оценщиком.
Необходимо сравнить каждый объект с оцениваемым и проанализировать различия:
- дата продажи;
- физические характеристики;
- местоположение;
- условия продажи.
Следующим этапом оценки является внесение поправок. Сущность этого этапа - скорректировать цены продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями.
Стоимостные поправки изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта.
Процентные поправки используются для корректировки различий, связанных со временем сделки, с местоположением и физическими характеристиками.
Последовательные поправки. Их особенность заключается в том, что в зависимости от последовательности внесения процентных поправок может получаться различный результат.
Кумулятивные поправки получаются путем перемножения всех индивидуальных поправок. В этом случае соблюдение последовательности не требуется.
Итоговая величина стоимости представляет собой суждение, вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации. Простое усреднение не всегда приводит к точному результату и, кроме того, не всегда обязательно выбирать одно число в качестве показателя стоимости. Использование диапазона величин более корректно [21, c. 265].
Для применения метода сравнения рыночных аналогов необходимо собрать данные о десяти двухкомнатных квартирах, выставленных на продажу в Заельцовском районе («Сибирская ярмарка, Ботанический сад). Данные об аналогичных квартирах представлены в таблице в таблице 1 в приложении 2.
Каждую из десяти представленных квартир необходимо охарактеризовать коэффициентами затратного метода и результаты свести в таблицу.
Коэффициент соотношения общей и жилой площади квартиры Ксож - учитывает соотношение общей площади квартиры и её жилой площади. Принимается равным:
0,95 – соотношение менее 1,50
1,00 – соотношение от 1,50 до 1,66
1,05 – соотношение от 1,66 до 2,00
1,10 - свыше 2,00 [21, c. 267].
Коэффициент наличия балкона или лоджии Кбл:
- при наличии балкона данный коэффициент равен 1,00;
- при наличии лоджии – 1,05;
- при их отсутствии – 0,95;
при наличии двух и более балконов или лоджий – 1,10.
Коэффициент этажа Кэт в том случае, если квартира находится на первом или на последнем этаже здания, равен 0,90. Во всех остальных случаях – 1,00.
Коэффициент изолированности комнат Киз принимается равным:
1,04 - все комнаты изолированы;
0,96 - смежные комнаты в двухкомнатных квартирах, либо более чем одна проходная комната в 3 - 6 комнатных квартирах;
1,00 - во всех остальных случаях.
Коэффициент наличия лифта Клиф принимается равным:
1,03 – лифт есть в домах, имеющих, 5 и менее этажей;
1,00 - лифт есть в домах имеющих более 5 этажей, либо нет в домах, имеющих 5 и менее этажей;
0,97 – лифта нет в домах, имеющих более 5 этажей.
Коэффициент высоты помещений Квыс равен:
0,98 – высота помещений менее 2,5 м ;
1,00 – высота помещений от 2,50 м до 2,80 м;
1,02 – высота помещений от 2,80 м до 3,00 м;
1,04 - высота помещений от 3,00 до 3,40 м;
1,06 - высота помещений свыше 3,40 м.
Коэффициент наличия мусоропровода К мус принимается равным:
1,02 - есть в домах, имеющих менее 5этажей;
0,97 - нет в домах, имеющих более 5 этажей;
1,00 – в остальных случаях.
Коэффициент, учитывающий площадь кухни Кк:
0,95 - при площади кухни до 6 кв. м;
1,00 - при площади от 6 кв. м до 9 кв. м
1,02- при площади от 9 кв. м до 12 кв. м;
1,10 - свыше 12 кв. м.
Значения коэффициентов по каждому объекту недвижимости представлены в таблице 2 в приложении 2. Эквивалентная стоимость двухкомнатной квартиры, рассчитанная в таблице 2, – стоимость двухкомнатной квартиры в пяти этажном доме с соотношением общей и жилой площади от 1,5 до 1,66, с балконом, на среднем этаже, высота потолка более 2,5 м, без мусоропровода, площадью кухни от 6 до 9 м.
Умножив среднюю арифметическую стоимость по десяти квартирам на общую площадь оцениваемой квартиры и разделив на корректирующие коэффициенты для оцениваемой квартиры, получим реальную рыночную цену квартиры, которая составит 2410714:
54 тыс. руб. * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =
2410714 руб.
Таким образом, в результате оценки исследуемого объекта недвижимости сравнительным методом было получено, что рыночная цена двухкомнатной квартиры составляет 2410714 руб.
2.4 Оценка объекта недвижимости затратным подходом
По затратному подходу стоимость объекта недвижимости определяется суммой затрат ресурсов на его воспроизводство или замещение с учетом физического и морального износа.
Оценить стоимость квартиры затратным подходом достаточно сложно, поскольку оценить затраты на строительство одной квартиры, выделить их затрат на строительство жилого дома в целом довольно трудно.
Оценку стоимости объекта затратным подходом произведем в предположении, что затраты на строительство дома распределяются пропорционально общей площади квартир. Это предположение условно, но, тем не менее, оно позволит получить примерную оценку стоимости квартиры затратным подходом.
Так, известно, что строительная компания ООО «Промстрой – Д» планирует построить жилой дом по ул. Аэропорт (в Заельцовском районе г. Новосибирска, в непосредственной близости от дома, в котором расположен объект оценки). ООО «Промстрой – Д» получил право на проектирование и строительство этого дома на участке общей площадью 3 тыс. 298 кв. м. Оценку рыночной стоимости земельного участка и затрат на строительство жилого дома по заказу инвестора проводило ООО «Практика». Согласно предпроектной документации, общая полезная площадь квартир в 5-этажном здании составит 3 тыс. 262 кв. м. Жилой дом будет включать в себя 75 квартир.
По мнению экспертов ООО «Практика», затраты на строительство дома составят 10 млн. 640 тыс. руб. В этом случае затраты на строительство 1 кв. м. общей площади составят 3261,8 руб.
Общая площадь оцениваемого объекта составляет 42 кв. м. Таким образом, в соответствии с затратным подходом стоимость восстановления объекта составит 136995,6 руб. (3261,8 руб. * 42 кв. м).
Восстановительная стоимость должна определяться с учетом накопленного износа. Срок полезного использования жилого дома составляет 40 лет. Износ по оцениваемому объекту составляет 30 лет. Таким образом, при оценке необходимо учитывать 10/40 восстановительной стоимости объекта.
Оценка стоимости объекта затратным подходом составит:
136995,6 руб. * 10 / 40 = 34248,9 руб.
2.5 Согласование результатов оценки жилой недвижимости
Для оценки объекта жилой недвижимости – двухкомнатной квартиры, расположенной в Заельцовском районе г. Новосибирска - использовались методы доходного и сравнительного подходов, по которым получились следующие результаты:
1. По методу сравнения продаж аналогов стоимость объекта составляет 2410714 руб.
2. В составе доходного подхода:
- по методу прямой капитализации стоимость квартиры составит 1327118,6 руб.;
- по методу дисконтирования будущих доходов - 1346178 руб.
3. В соответствии с затратным подходом стоимость объекта составит 34248,9 руб.
Определение ликвидационной стоимости встречается в российской оценочной практике достаточно редко, что сказывается на низком уровне методологического обеспечения этого вида оценки.
Единственным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор «вынужденности продажи», что характерно для нерыночных условий продажи недвижимости.
Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости в текущих российских условиях возможно применение следующего уравнения [13, c. 186]:
Слик. = Срын. х (1 - Квын.),
где Слик. - ликвидационная стоимость недвижимости;
Срын. - рыночная стоимость исследуемого объекта;
Квын. - корректировочная поправка на вынужденность продажи, при условии 0 < Квын. < 1.
Согласно приведенному уравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в два этапа. На первом этапе определяется рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости. На втором - рассчитывается величина корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесения ее в значение рыночной стоимости, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор "вынужденности продажи" (на нерыночные условия продажи).
Если расчет рыночной стоимости недвижимости не вызывает сложностей, то определение корректировочной поправки на вынужденность продажи и ее математическое обоснование вызывает множество вопросов. На практике оценщики принимают ее интуитивно в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 - 30% от рыночной стоимости).
Так, в случае значения корректировочного коэффициента на уровне 10% ликвидационная стоимость объекта жилой недвижимости составит:
Слик = 2410714 руб. х (1 – 0,1) = 2169642,6 руб.
В случае значения корректировочного коэффициента на уровне 30% ликвидационная стоимость объекта жилой недвижимости составит:
Слик = 2410714 руб. х (1 – 0,3) = 1687499,8 руб.