Содержание
Введение
1. Теоретические основы формирования рынка первичного жилья
1.1 Первичный рынок жилья: основные понятия, законодательная база
1.2 Факторы, влияющие на формирование рынка жилья
1.3 Принципы и методы оценки недвижимости
2. Анализ эффективности сделок на первичном рынке жилья в ООО "Трансферт"
2.1 Общая характеристика и оценка финансово-хозяйственной деятельности
2.2 Динамика и структура цен на первичном рынке жилья
2.3 Оценка эффективности сделок на рынке жилья
3. Резервы роста эффективности сделок на первичном рынке жилья
3.1 Перспективы рынка первичного жилья в г. Воронеже
3.2 Прогноз развития показателей на 2008 г.
Заключение
Библиографический список
В процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции и росту инвестиций. Кроме того, развитие рынка недвижимости ведет к общему повышению уровня деловой активности в стране. Население, независимо от материального и социального положения, стремится заработать средства для улучшения жилищных условий.
Складываются предпосылки, обеспечивающие финансовое оздоровление экономики, постепенный выход ее из кризиса, создающие основы для экономического роста. Однако, отсутствие надлежащим образом отработанной законодательной базы в России, регламентирующей отношения в сфере недвижимости, затрудняет развитие этого рынка. Приняты лишь основные документы, законы и нормативные акты позволяющие работать рынку недвижимости, но многие вопросы не отрегулированы и требуют значительных доработок.
В современных условиях хозяйствования многие предприятия поставлены в условия самостоятельного выбора стратегии и тактики своего развития. Самофинансирование предприятием своей деятельности стало первоочередной задачей.
В рыночных условиях исследование критериев эффективности на рынке жилья становится наиболее актуальной проблемой управления всем предприятием, потому что именно здесь сосредоточены основные пути получения положительных финансовых результатов. Этими обстоятельствами обусловлена актуальность темы выпускной квалификационной работы.
Целью работы является изучение теоретических и практических основ анализа эффективности сделок на первичном рынке жилья.
Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены следующие задачи:
- рассмотрен первичный рынок жилья: основные понятия, законодательная база;
- перечислены факторы, влияющие на формирование рынка жилья;
- приведены принципы и методы оценки недвижимости;
- дана организационно-экономическая характеристика деятельности предприятия;
- изучена динамика и структура цен на первичном рынке жилья;
- сделана оценка эффективности сделок на рынке жилья;
- очерчены перспективы рынка первичного жилья в г. Воронеже.
Объектом исследования является финансово-хозяйственная деятельность ООО "Трансферт" - одного из ведущих агентств недвижимости на воронежском рынке за 2005-2006 гг.
Приведенная методика анализа эффективности сделок на первичном рынке жилья позволит агентству укрепить финансовое состояние и расширить перспективы развития.
Практическая значимость дипломного исследования заключается в разработке конкретных мероприятий для анализа эффективности сделок на первичном рынке жилья.
Структура работы включает введение, три главы, заключение, библиографический список и приложения.
В первой главе дипломной работы рассмотрены теоретические аспекты первичного рынка жилья. Раскрыта сущность первичного рынка жилья, даны основные понятия и приведена правовая база, регулирующая данный вид деятельности.
Во второй главе проводится анализ эффективности сделок на первичном рынке недвижимости, описывается ситуация, сложившаяся на данный момент в г. Воронеже.
В третьей главе описаны перспективы развития рынка недвижимости в Воронеже.
Для более детального анализа эффективности сделок на первичном рынке жилья необходимо акцентировать внимание на современных методиках, которые наиболее часто применяются на современном этапе и зарекомендовали себя на практике с положительной стороны.
Информационной базой работы являются законодательные и нормативные акты РФ, статистические данные, разрабатываемые и публикуемые Госкомстатом РФ и другими официальными органами, материалы бухгалтерской и статистической отчетности ООО "Трансферт", статьи и аналитические публикации из сети интернет, кроме того, научные труды следующих авторов: Марченко А.В., Щербаковой Н.А., Савицкой Г.В., Гиляровской Л.Т. и др.
Для решения поставленных в дипломной работе задач использовались элементы статистического, экономического, финансового анализа и системного подхода. Кроме того, применялись общенаучные методы исследования: метод научной абстракции и обобщения; комплексный подход к изучаемому явлению и другие.
Проведенное исследование деятельности ООО "Трансферт" должно, на наш взгляд, помочь определить основные направления анализа эффективности сделок на рынке жилья, что позволит добиться повышения рентабельности деятельности, решения социально-экономических вопросов, а также более полного удовлетворения потребностей приобретателей недвижимости.
1. Теоретические основы формирования рынка первичного жилья
Термин "недвижимость" появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом [27, с. 120].
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).
В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.
Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.
К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).
Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения [27].
В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).
Рынок – это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).
Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.
По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.
Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции [34, с. 126].
В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.