Анализ эффективности сделок на первичном рынке жилья (стр. 8 из 12)
Рис.6. Стоимость жилья по материалам на воронежском рынке жилья в апреле 2008 г.
Итак, самая высокая стоимость – 36630 руб. на кирпичные дома, самая низкая – на монолит – 32400 руб.
Рассмотрим, как изменились цены на воронежском рынке недвижимости по сравнению с началом 2008 г. (табл. 10 и рис.7).
Таблица 10 Сводная таблица данных по анализу рынка недвижимости Воронежа
| Дата | Средняя стоимость | К предыдущей неделе | К началу года | Средняя общая площадь |
| 07.01.2008 | 31988 р/кв.м | - | 60.66 кв.м | |
| 14.01.2008 | 32906 р/кв.м | +2.87% | +2.87% | 58.78 кв.м |
| 21.01.2008 | 32973 р/кв.м | +0.2% | +3.08% | 59.26 кв.м |
| 28.01.2008 | 33277 р/кв.м | +0.92% | +4.03% | 59.64 кв.м |
| 04.02.2008 | 33551 р/кв.м | +0.82% | +4.89% | 59.5 кв.м |
| 11.02.2008 | 33830 р/кв.м | +0.83% | +5.76% | 59.52 кв.м |
| 18.02.2008 | 33788 р/кв.м | -0.12% | +5.63% | 60.15 кв.м |
| 25.02.2008 | 33887 р/кв.м | +0.29% | +5.94% | 60.46 кв.м |
| 03.03.2008 | 34162 р/кв.м | +0.81% | +6.8% | 60.9 кв.м |
| 10.03.2008 | 34352 р/кв.м | +0.56% | +7.39% | 60.97 кв.м |
| 17.03.2008 | 34680 р/кв.м | +0.95% | +8.42% | 60.82 кв.м |
| 24.03.2008 | 35182 р/кв.м | +1.45% | +9.98% | 60.56 кв.м |
| 31.03.2008 | 35999 р/кв.м | +2.32% | +12.54% | 60.06 кв.м |
| 07.04.2008 | 35960 р/кв.м | -0.11% | +12.42% | 59.43 кв.м |
| 14.04.2008 | 36157 р/кв.м | +0.55% | +13.03% | 59.68 кв.м |
Рис.7. Динамика цен на жилье в г. Воронеже в 2008 г.
Таким образом, по сравнению с январем 2008 г., цены на жилье в Воронеже выросли на 13,03%, причем данная тенденция роста сохраняется и к концу года процент прироста цены увеличится.
Проанализируем, как изменились цена на жилье в г. Воронеже по сравнению с 2007 и 2006 гг. (рис. 8 и рис. 9).
Рис.8. Средняя стоимость жилья в Воронеже за 2007 г.
Рис. 9. Средняя стоимость жилья в Воронеже за 2006 г.
Итак, в 2006 г. максимальная стоимость составляла 24600 руб. за квадратный метр, в 2007 г. данный показатель превысил в отдельные месяцы сумму в 32000 руб., на 14.04. 2008 г. он уже равен 36157 руб.
2.3 Оценка эффективности сделок на рынке жилья
В условиях рыночных отношений у предприятия формируется четыре показателя прибыли, различающиеся по величине, экономическому содержанию и функциональному: назначению. Основой для всех последующих расчетов служит балансовая прибыль. Это основной финансовый показатель хозяйственной деятельности предприятия. Для расчета налогов, подлежащих уплате в бюджет, определятся следующий показатель - валовая прибыль, а на его основе – прибыль облагаемая налогом. Средства, остающиеся у предприятия после уплаты налогов и других платежей в бюджет называют чистой прибылью предприятия [38].
В строительстве прибылью называют разницу между стоимостью и фактической себестоимостью СМР с учетом компенсации стоимости оказанных услуг и других статей (балансовая прибыль).
Прибыль – это один из важнейших показателей деятельности предприятия, представляющий собой часть доходов, остающихся после компенсации текущих затрат.
Рассмотрим следующую методику определения балансовой прибыли инвестора.
Прибыль (П) равна:
П = Д - (Зо - Пкр),
где Д - доходы инвестора от реализации квартир и нежилых помещений, руб.;
Зо - общие затраты на строительство объекта, руб.;
Пкр - общая сумма средств, которая должна быть возвращена банку при использовании кредитных ресурсов, руб.
Доход – это экономический показатель, который отражает финансовые поступления в нашем случае от реализации квартир и нежилых помещений.
Совокупный доход можно разделить на доход от реализации и внереализационные доходы. Доход от реализации (Др) - это финансовые поступления от основной деятельности предприятия. А внереализационные доходы (Днр) - доходы от не основной деятельности предприятия, конечным результатом которой является произведенная и реализованная продукция или оказанные услуги (выполненные работы) оплаченные покупателем или заказчиком.
Приведем расчет с использованием приведенной методики:
1. Тип дома - панельный П-44.
2. Площадь участка строительства - 0, 40 га
3. Заказчик - МУЛ "Центр развития жилищного строительства"
4. Генеральный подрядчик-ДСК-1
5. Генеральный инвестор - ООО "Центр недвижимости IT"
6. Начало строительства - январь 2007 года.
7. Окончание строительства - июль 2007 года
8. Сметная стоимость строительства - 4000000 долларов США.
9. Общая жилая плошадь -12000 кв.м. Количество секций - 3
11. Количество этажей - 17.
12.Количество квартир: - всего - 203
- однокомнатных – 68;
- двухкомнатных – 67;
- четырехкомнатных - 68.
13. Средняя цена продажи 1 кв. м :
- начало строительства - 390$;
- середина строительства - 430$;
- готовый дом - 470$.
14. Стоимость эксплуатации объекта после завершения строительства - 3% от сметной стоимости строительства.
15. Расчеты выполнялись в долларах США
Инвестирование проекта ведется при помощи собственных средств инвестора без привлечения кредита в банке и заемных средств. Продажа жилой площади осуществляется после завершения строительства и принятия дома госкомиссией.
Продажа квартир ведется по фиксированной и постоянной цене, которая составляет 470 $ за кв.м.
Реализация жилья осуществляется пять месяцев по следующей схеме:
- 1 месяц - 35 % от общей жилой площади дома;
- 2 месяц-30%;
- 3 месяц - 25 %;
- 4 месяц - 7 %;
- 5 месяц - 3 %.
Небольшой процент продаж в последние месяцы реализации жилья вызван тем, что квартиры последних и первых этажей пользуются наименьшим спросом у покупателей и, как правило, их реализация, вызывающая наибольшие затруднения, происходит лишь в конце. И, наоборот, максимальный процент продаж в первые месяцы - результат наибольшего числа предложений, из которых покупатель может подобрать подходящий для него вариант.
Результаты, получаемые при реализации жилья составляют:
- первый месяц продаж - (35 % * 12000 кв.м/100 %)*470$=1974000 $
- второй месяц продаж - (30 % * 12000 кв.м/100 %)*470$= 1692000 $
- третий месяц продаж - (25 % * 12000 кв.м/100 %)*470$=14}0000 $
- четвертый месяц продаж - (7 % * 12000 кв.м/100 %)*470$ = 394800 $
- пятый месяц продаж - (3% * 12000 кв.м/100 %)*470$=169200 $
Общая сумма от продаж составила: 1974000 $ + 1692000 $ + 1410000$ + +394800 $ + 169200 $ = 5640000 $.
В итоге выручка инвестиционной компании (без учета выплаты налогов составила) - (5640000 - 4000000) = 1640000 $.
Налог на прибыль в Российской Федерации составляет 24%.
Таким образом, прибыль составляет - 1640000 $ * (1 - (24 %/100 %)) == =1246400 $.
Данный вариант реализации жилья предполагает наибольшее получение прибыли, так как квартиры продаются по максимальной из возможных цен. Это связано с тем, что продажа ведется после окончания строительства.
Однако, в связи с нестабильным положением в нашей стране (как показывают результаты предыдущих лет) эта схема подвержена максимальному риску того, что экономическая ситуация на рынке недвижимости может коренным образом измениться и цены на жилье упадут.
Также при строительстве жилого дома можно учесть и предусмотреть факт сезонного колебания спроса-предложения, и предвидеть ценовую ситуацию на рынке недвижимости.
В настоящее время в близлежащих окрестностях Воронежа началось коттеджное строительство.
Малоэтажные жилые комплексы – ряды сблокированных коттеджей, имеющих общие стены с однотипными соседскими домами. Слово "кондоминиум", обозначающее собственность, создаваемую и обустраиваемую трудами соседей-единомышленников, не слишком популярно. Поэтому для обозначения экзотических для нас жилищ, построенных по принципу "общие стены и крыша – свой двор", в российском обиходе прижилось англоязычное слово "таун-хаус".
Рассчитаем, для примера, рыночную стоимость коттеджа с помощью метода сравнительных продаж.
Общая площадь 120 кв.м., коттедж имеет 6 комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую, законченный подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь участка – 1000 кв.м.
Для анализа будем использовать данные о пяти продажах сравнимых объектов в этом же районе.
Таблица 11 Исходные данные для проведения оценки
| Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект №4 | Объект №5 | |
| Цена продажи | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Право собственности | полное | полное | полное | полное | полное |
| Условия финансирования | нерыночные, цена завышена на 3000 | нерыночные, цена завышена на 8000 | рыночные | рыночные | рыночные |
| Условия продажи | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные |
| Условия рынка (время) | 2 недели | 6 недель | 1 год | 1 год | 1 год |
| Площадь дома | 120 кв.м. | 145 кв.м. | 120 кв.м. | 145 кв.м. | 120 кв.м. |
| Площадь участка | 10000 кв.м | 12000 кв.м | 10000 кв.м | 12000 кв.м | 10000 кв.м |
| Кол-во комнат | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 |
| Кол-во спален | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 |
| Ванна | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| Душ | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| Подвал | не закончен | не закончен | не закончен | не закончен | закончен |
| Гараж | есть | есть | есть | есть | нет |
Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.
Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной % ставке. В нашем примере величины корректировок определены в размере 3000 для объекта №1 и 8000 для объекта №2.