Анализ эффективности сделок на первичном рынке жилья (стр. 7 из 12)
Математическая зависимость между прибылью, объемом продаж и затратами имеет следующий вид:
Ппр = Впр – Спер – Спост = (Ц – спер)*Вн.е. – Спост,
где Ппр – прибыль от продаж продукции;
Впр – выручка от продаж продукции;
Ц – цена реализации единицы продукции;
Вн.е. – количество проданных единиц продукции, натур. ед.;
Спост – общие постоянные затраты;
Спер – общие переменные затраты;
спер – переменные затраты на единицу продукции.
Графически зависимость между объемом продаж и прибылью выражается графиком, изображенном на рис.2.
Как показано на рис.2, критическая точка – это точка, в которой суммарный объем выручки от продаж равен суммарным затратам:
Впр = Спер + Спост.
Таким образом, критической является точка с нулевой прибылью. Следовательно, точка безубыточности в натуральном выражении Вн.е.* может быть рассчитана следующим образом:
Вн.е.* =
,где ма – маржинальная прибыль (валовая прибыль) на единицу продукции.
Рис.2. График безубыточности
ООО "Трансферт" в 2007 году имеет выручку от продаж – 118018 тыс. руб., а в 2006 году – 78117 тыс. руб. (приложение 2).
Для определения безубыточного объема продаж составим вспомогательную табл. 4.
Таким образом, в 2007 году безубыточный объем продаж составляет 112967 тыс. руб., то есть ООО "Трансферт" способен выдержать 4,3% снижения выручки от продаж без угрозы для своего финансового положения.
Определим прогнозное значение выручки от продаж для достижения рентабельности в 10% для 2006 года.
Таблица 4 Расчет критического объема продаж ООО "Трансферт" за 2006-2007 гг.
| Показатель | Код строки по форме №2 | Сумма, тыс. руб. | |
| 2006 | 2007 | ||
| 1. Выручка от продаж | 10 | 78117 | 118018 |
| 2. Себестоимость проданных товаров – переменные затраты | 20 | 5474 | 7569 |
| 3. Валовая прибыль (маржинальный доход) | 29 | 72643 | 114886 |
| 4. Доля маржинального дохода в выручке от продаж (п.3 :п.1) | 0,93 | 0,97 | |
| 5. Постоянные затраты | 030+040 | 69953 | 109969 |
| 6. Критическая точка объема продаж (п.5: п.4) | 75224 | 112967 | |
| 7. ЗФП (п.1-п.6) | 2893 | 5051 | |
| 8. ЗФП в % к объему продаж (п.7:п.1) | 3,7 | 4,3 | |
| 9. Прибыль (убыток) от продаж | 50 | 2690 | 4917 |
| 10. Прибыль от продаж в % к ЗФП (п.9 :п.7) | 93,0 | 97,3 | |
В этом случае прибыль составит:
П = 118018*0,1 = 11801,8 тыс. руб.
Необходимый объем продаж определяется следующим образом:
Вн.е. =
125090,5 тыс. руб.Следовательно, для достижения ООО "Трансферт" рентабельности в 10% объем продаж должен составить 125090,5 тыс. руб.
С помощью анализа безубыточности можно установить не только критический уровень объемов продаж, но и суммы постоянных затрат, а также цены при заданном значении остальных факторов. Следовательно, исходя из выше сказанного, можно утверждать, что значение точки безубыточности используется как ориентир при принятии различных управленческих решений.
Таким образом, маржинальный анализ деятельности ООО "Трансферт" свидетельствует об имеющемся в 2007 году запасе финансовой прочности, который составляет 4,3%. Если ООО "Трансферт" запланирует получение рентабельности в 10%, то для этого необходимо будет увеличить размер выручки от продаж до 125090,5 тыс. руб.
2.2 Динамика и структура цен на первичном рынке жилья
В 2007 году на развитие экономики и социальной сферы Воронежской области, по оценке, использовано 55,4 млрд. руб. инвестиций в основной капитал, индекс физического объема составил 120 процентов.
Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в 2007 году составил 22,2 млрд. руб., или 114,3 процента к уровню 2006 года. В общем объеме работ, рассчитанном с учетом неформальной экономики, по виду деятельности "Строительство" крупными и средними строительными организациями произведено работ в объеме 13,4 млрд. руб., что на 17,5 процента выше уровня 2006 года.
Кроме того, организациями области за 2007 год выполнено строительно-монтажных работ хозяйственным способом на сумму 191 млн.рублей, что на 26,4 процента больше, чем в 2006 г.
На 1 декабря 2007 года положительный сальдированный финансовый результат деятельности строительных организаций составил 400,8 млн. руб., в то же время более 25 процентов всех строительных организаций работали с убытком, сумма которого составила 115,7 млн. руб.
В 2007 году предприятиями и организациями различных форм собственности введено в действие 12,7 тысячи квартир общей площадью 972,8 тыс. квадратных метров, что на 13,9 процента больше, чем в 2006 году.
Населением за свой счет и с помощью кредитов введено в действие 298,6 тыс. квадратных метров общей площади жилых домов, что составило более 30 процентов от всего объема введенного в области жилья.
Под "средней ценой за квадратный метр" подразумевается рыночная стоимость жилья. Она высчитывается по базе предложений о продаже недвижимости, которая наиболее полно собрана в газетах объявлений вроде "Камелота" или "Из рук в руки". В относительно продвинутых регионах в дополнение к газетной используются ежедневно обновляемые интернет-базы агентств, что сводит статистическую погрешность к минимуму. Стандарты расчетов разработаны РГР (Российской гильдией риэлтеров). В Воронеже выведением индексов жилой недвижимости занимается аналитическая группа информационной сети "INFOLINE" (www.infoline.vrx.ru). Еженедельно сеть обрабатывает в среднем от 3000 до 3500 вариантов продаваемых на текущий момент квартир и домов, поступающих из 30 ведущих агентств недвижимости города.
Оценку динамики и структуры цен на воронежском рынке первичного жилья будем проводить с использованием материалов и баз данных сайта www.vrx.ru (Информационная сеть недвижимости INFOLINE).
Таблица 5 Индексы стоимости жилья по районам в г. Воронеже в апреле 2008 г.
| Индекс | р/кв.м | Изменение |
| Железнодорожный р-н | 33995 | -0.18% |
| Коминтерновский р-н | 34969 | +0.48% |
| Левобережный р-н | 32412 | +1.24% |
| Ленинский р-н | 38618 | -0.04% |
| Советский р-н | 35186 | -0.16% |
| Центральный р-н | 43245 | +0.65% |
Стоимость жилья на воронежском рынке по районам города в апреле 2008 года проиллюстрирована на рис. 3.
Рис. 3. Стоимость жилья на воронежском рынке по районам города в апреле 2008 года
Итак, анализ данных табл.1 и рис.1 указывают, что самый дорогостоящий район г. Воронежа – Центральный – 43245 руб., а самый дешевый – Левобережный – 32412 руб.
Для дальнейшего анализа рассмотрим индексы стоимости жилья по секторам.
Таблица 6 Стоимость жилья в г. Воронеже по секторам
| Индекс | р/кв.м | Изменение |
| Вторичка | 37901 | +0.7% |
| Новострой | 34334 | +0.59% |
Итак, в Воронеже наблюдается рост по обоим секторам жилья: по вторичному – на 0,7%, а по первичному – на 0,59%. Стоимость жилья на вторичном рынке выше, чем на первичном на 10,4%.
Рассмотрим индексы стоимости жилья по объектам (табл. 7 и рис. 4).
Таблица 7 Индекс стоимости жилья по объектам в г. Воронеже в апреле 2008 г.
| Индекс | р/кв.м | Изменение |
| 1-к.кв. | 37464 | +0.12% |
| 2-к.кв. | 35987 | -0.03% |
| 3-к.кв. | 35839 | +1.35% |
| 4-к.кв. | 33306 | +0.97% |
| 5-к.кв. | 23855 | 0% |
| 6-к.кв. | 35867 | 0% |
| ЗГТ | 46804 | +1.71% |
| Кв.коттеджа | 43650 | 0% |
| комн. 2 | 44885 | +5.96% |
| комн. 3 | 57292 | 0% |
| комната | 39633 | +0.94% |
| ОГТ | 39673 | 0% |
Рис.4. Стоимость жилья по объектам в г. Воронеже в 2008 г.
Итак, самая низкая стоимость за квадратный метр отмечается у пятикомнатных квартир – 23855 руб., самая высокая – у трехкомнатных квартир. Кроме того, наблюдается рост стоимости квадратного метра на все объекты жилья: наибольший - 1,71% - на ЗГТ, наименьший – на 2-х комнатные квартиры – уменьшение на 0,03%.
Стоимость жилья по типажам представлена в табл.8 и на рис.5.
Таблица 8 Стоимость жилья по типажам на воронежском рынке недвижимости в апреле 2008 г.
| Индекс | р/кв.м | Изменение |
| Коттедж | 39606 | -7.3% |
| Малосемейка | 37485 | -1.16% |
| Современная | 34792 | +0.29% |
| Сталинка | 41319 | +0.29% |
| Хрущ. | 37359 | +0.36% |
| Чешка | 36401 | +0.32% |
| Брежневка | 35727 | +1.34% |
| Элитная | 54408 | -0.09% |
| Старый фонд | 36044 | -0.33% |
Рис.5. Стоимость жилья по типажам в г. Воронеже в 2008 г.
Итак, исходя из данных табл. 8 и рис.5, можно сказать, что в 2008 г. самой высокой стоимостью обладает элитное жилье – 54408 руб., а самой низкой – современное – 34792 руб.
Рассмотрим стоимость жилья на воронежском рынке недвижимости, исходя из материала – табл.9 и рис. 6.
Таблица 9 Стоимость жилья по материалам на воронежском рынке жилья в апреле 2008 г.
| Индекс | р/кв.м | Изменение |
| Кирпич | 36630 | +0.36% |
| Монолит | 32400 | +1.96% |
| Панель | 35348 | +0.59% |
