В настоящее время в России этот момент нередко учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.
Следующим методом оценки, который применим именно для России, - является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход, т.е. метод капитализации доходов.
Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности:
- прогнозирование будущих доходов;
- капитализация будущих доходов.
Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.
Доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составления реконструированного (гипотетического) отчета о доходах. Доход от реверсии прогнозируется:
- непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;
- назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;
- с применением терминального коэффициента капитализации.
Капитализации будущих доходов в настоящую стоимость может выполняться:
- методом прямой капитализации;
- методом капитализации по норме отдачи.
Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации для данного права собственности или интереса.
Для расчета стоимости полного права собственности определение общего коэффициента капитализации производится на основе рыночных данных. В зависимости от наличия исходной информации, применяются:
- анализ сравнительных продаж;
- расчет с использованием коэффициента покрытия долга;
- техника инвестиционной группы.
Исходной предпосылкой метода капитализации по норме отдачи является ограниченность периода поступления дохода. В методе капитализации по норме отдачи пересчет конечного числа будущих денежных потоков в настоящую стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости.
При расчетах настоящей стоимости без учета условий финансирования метод капитализации по норме отдачи формализуется либо в виде анализа дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделей капитализации.
Норма дисконтирования, применяемая в анализе дисконтированных денежных потоков и учитывающая как систематические, так и несистематические риски, определяется:
- методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов;
- методом альтернативных инвестиций на финансовом рынке;
- методом мониторинга рынка недвижимости.
В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берётся банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.
Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.
Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всём мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счёт этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.
Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.
рынок жилье цена сделка
2. Анализ эффективности сделок на первичном рынке жилья в ООО "Трансферт"
Компания ООО "Трансферт" –крупнейшее агентство недвижимости г. Воронежа. "Трансферт" появился на свет более 10 лет назад в результате создания бизнеса в рамках компании с общей стратегией.
Фирма оказывает всевозможные консультационные, информационные, юридические и иные услуги в сфере риэлторской деятельности, осуществляет все виды операций с жилыми и нежилыми помещениями, проводит сделки купли-продажи недвижимого имущества, оценку недвижимости, сделки с государственными жилищными сертификатами, ипотечным кредитованием, сделки с индивидуальными жилыми домами и земельными участками, с долевым участием в строительстве и другие услуги. Юридическая защищенность - гарантирована.
Цель компании. Предназначение компании заключается в следующем: "Ваши желания под ключ". "Трансферт" находит ключи к решению практически любых, даже самых сложных задач, путем высокопрофессиональной деятельности сотрудников, объединенных в единую команду во главе с опытным руководителем Колокольниковым Борисом Михайловичем.
Исторически сложилось так, что у компании "Трансферт" есть определенный имидж.
Интеллигентность, образованность, высокий уровень культуры общения и работы с клиентами фирмы, компетентность, соблюдение этических норм и принципов, коммуникабельность, аналитические способности, организованность, высокая работоспособность, заинтересованность в успешных результатах – это качества, которыми обладают сотрудники компании. Это – визитная карточка "Трансферта".
Важным фактором является благоприятный климат в коллективе, помогающий новым сотрудникам и агентам со стажем находить общий язык.
Доброжелательная обстановка способствует легкой адаптации новичков и минимизирует стрессовые ситуации во время выполнения работы.
Эффективность выполнения задач компании оценивается по следующим показателям:
- удовлетворенность клиентов, сроки и качество выполнения работы;
- удовлетворенность персонала "Трансферта", т.к. она во многом определяет качество жизни.
Главное достижение компании "Трансферт" - хорошая деловая репутация, благодаря которой компания заключает контракты с крупными строительными и подрядными организациями, с Банками, с юридическими и физическими лицами. Для них "Трансферт" является эксклюзивным партнером.
Компания "Трансферт" участвует во многих спонсорских акциях, благотворительных и других массовых мероприятиях.
Работа компании имеет информационное сопровождение. Широкая реклама в СМИ, печатной продукции, теле-радио, интернет. Это необходимо для того, чтобы путем обратной связи формировать самооценку и доводить до общественности свою позицию, свой взгляд на ряд проблем, непосредственно в профессиональных вопросах, связанных с риэлторской деятельностью.
Миссия компании. Наша задача – помочь людям в решении одного из жизненно-важных вопросов – приобретении жилья.
Осуществление этой цели влияет на качество жизни каждого человека, как каждого нашего клиента, так и каждого нашего сотрудника.
Ключевым принципом компании "Трансферт" является отношение, во-первых, к клиенту, а во-вторых, к персоналу, с которым мы работаем. Компания "Трансферт" - первая риэлторская компания в г. Воронеже, которая застраховала в 1999 году свою профессиональную ответственность перед клиентами в компании "Росно". Страхование осуществляется с 1999 года непрерывно. При этом не было ни одного случая оспоримости сделок, проводимых с нашей помощью, и выплаты страховки.
Руководством компании создана комфортная рабочая атмосфера, все офисы компании хорошо оснащены всем необходимым оборудованием, удобным как для работы с клиентами, так и для самостоятельной работы агентов (подбор информации, телефонные звонки, работа с компьютером и т.д.), для обучения и проведения занятий и семинаров, так же предусмотрены условия для отдыха сотрудников.
К традициям "Трансферта" относится проведение интереснейших культурно-массовых мероприятий, корпоративных вечеринок, выезд на природу всем коллективом в праздничные дни.
"Трансферт" - компания, представляющая собой ценность для клиентов, так же является престижным местом работы для профессионалов в сфере риэлторской деятельности.
Компания настроена на успех и работает на долгосрочную перспективу.
Опытные эксперты компании "Трансферт" помогут с продажей, покупкой квартиры или комнаты на выгодных условиях.
Продажа квартиры/комнаты включает поиск покупателя на нее и проведение сделки купли-продажи. После оценки квартиры/комнаты и всех необходимых консультаций с продавцом проводится рекламная кампания, целью которой является поиск потенциальных покупателей. В удобное для продавца время организуются показы объекта с выездом специалиста компании "Трансферт" на место. После сбора и подготовки пакета необходимых документов проводится сделка купли-продажи, сделка регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области. В процессе передачи квартиры/комнаты от продавца к покупателю оформляется акт приемки-передачи.