Тенденции развития строительства (стр. 3 из 4)

3.3 Влияние экономического кризиса на вторичное жилье

Вторичный рынок оказался более стабильным, чем рынок первичной недвижимости, так как первичный рынок по-прежнему для покупателей остается достаточно рискованным сегментом, но и там уровень цен снизился. Уже в конце 2008 года квартиры в Екатеринбурге подешевели на 4%. К середине 2009 года цены значительно снизились более чем на 20%. Подобного спада рынок недвижимости еще не видел. Со временем снижение цен продолжалось.

Самым динамичным в 2009 был сегмент однокомнатных квартир. Средний срок экспозиции в данном сегменте, оставаясь традиционно самым низким, еще более увеличил отрыв от остальных, так как вырос за год всего на 7%, что в 3 раза меньше среднерыночных темпов. Однокомнатные квартиры быстрее прочих сегментов реагировали на запросы рынка, продемонстрировав по итогам года максимальные темпы снижения цен (-4,4%). Объем предложения в указанном сегменте сократился наиболее значительно, на одну пятую.

Ощутимое снижение количества объектов на рынке произошло и в другом сегменте небольших квартир: предложение двухкомнатных квартир за год уменьшилось на 12%. В секторе квартир с числом комнат от трех и более темпы сокращения объемов не превысили одного процента. Одновременно происходило удлинение сроков экспозиции больших квартир, так средний период нахождения на рынке квартир с числом комнат от трех и более за год вырос на 30%. Особняком стоят квартиры спецпроекта, где предложение однокомнатных и двухкомнатных квартир увеличилось на 10-12%, а квартир с числом комнат от трех и более, напротив, сократилось.

Самое распространенное типовое жилье (хрущевки, брежневки и квартиры улучшенной планировки) сильней всего подешевело в секторе трехкомнатных квартир - от 5% до 6%. Незначительно, всего на 1%, уменьшилась стоимость трехкомнатных квартир больших размеров - полнометражек и спецпроектов. Сектор многокомнатных квартир снижение цен затронуло меньше остальных, в среднем цены опустились на 1%, а спецпроекты даже подорожали на 2%. Среди однокомнатных и двухкомнатных квартир медленней дешевели небольшие: на 2% уменьшились цены однокомнатных брежневок и двухкомнатных хрущевок. В то же время крохотные малосемейки стали лидерами по темпам снижения цен независимо от числа комнат. За год они подешевели на 10%. Меньше всего уменьшилась стоимость квартир, отличающихся большой площадью - полнометражек и спецпроектов (-3%), причем основное снижение 4-6% пришлось на сегмент однокомнатных и двухкомнатных квартир. Самая высокая стоимость квадратного метра на начало января 2009г. у малосемеек и спецпроектов - около 68 тыс.руб./кв.м. Минимальная стоимость кв.м. зафиксирована в сегментах полнометражек и хрущевок (59 тыс.руб./кв.м.).

В свердловской области цены на рынке вторичной недвижимости продолжают снижаться. За март 2010 года цены упали в среднем на 0,07%. Средняя цена одного квадратного метра составляет 53 433 рубля.

В УПН полагают, что снижение вызвано понижением цен на квартиры верхнего ценового сегмента. В целом ситуация на рынке жилья Екатеринбурга спокойная, а активность участников рынка достаточно высока.

Глава 4. Реклама и недвижимость

Компании, работающие в области недвижимости, тратят огромные деньги на рекламу и PR. Иначе в условиях жесткой конкуренции есть риск потерять клиентов.Эффективность рекламы в первую очередь зависит от того, где она размещена. Чаще всего недвижимость рекламируется в прессе и на радио, а вот телевидение в рекламных бюджетах компаний - на последнем месте. Это связано с тем, что размещение рекламы на ТВ имеет высокую цену, но не отличается результативностью.

Жилье эконом-класса, как правило, продвигается рекламой в справочниках, на городских информационных сайтах, в разделе «Недвижимость», и на местах продаж. Так как это наиболее востребованный сегмент рынка и дома этого класса отличаются, по сути, только названиями серий, то их реклама носит в основном информативный характер.

Недвижимость бизнес-класса нуждается в очень активном продвижении, так как платежеспособный спрос значительно уступает предложению. Поэтому используются почти все средства, включая массированную рекламную атаку. Например, рекламные щиты 6*3 на улицах города, публикации статей и рекламных материалов в СМИ, ориентированных на людей, потенциальных покупателей. Например, реклама Жилых высоток «Антарес» на развороте безнес-издания «Деловой квартал». Указаны все преимущества: расположение, площадь территории, наличие сосновой рощи по границе двора, вид остекления дома. Указаны привлекательные элементы инфраструктуры: детский сад, паркинг с шинным отелем, продуктовый супермаркет, кафе, спортивный клуб, ресторан.

Для элитной недвижимости реклама должна быть ненавязчиво тонкой, "обволакивающей". Как и полагается рекламе продуктов с целевой аудиторией. Реклама для этой аудитории должна отражать философию элитной жизни, создавать привлекательный образ, легенду. Для потенциального покупателя элитного жилья больше важны эмоциональные характеристики, такие как строгость, сдержанность, стиль. При этом рекламное сообщение не должно быть слишком «крикливым», эпатажным.

Практическая часть

Приложение 1

Проведены статистические монографические наблюдения, несплошные по охвату единиц совокупности, прерывные по срокам регистрации, документальные.

Опрос о покупке жилья

Опрос, наглядно демонстрирующий поведение потенциальных покупателей, и опасения, связанные с риском.

Приложение 2

Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья в субъектах РФ

На графике мы можем наблюдать среднюю цену за квадратный метр вторичного жилья в субъектах России с крупнейшими рынками недвижимости. Влияние оказывает как удаленность от столицы, где самый высокий показатель цены, так и численность населения, и размеры города. Тот факт, что стоимость превышает 50 тыс. рублей лишь в 3 субъектах, свидетельствует о намерении федеральной исполнительной власти снизить цены на жилье в российских регионах.

Приложение 3

Перспективы развития жилищного строительства

2008	2009	Процент, на который снизились показатели за год
Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство"	4606 млрд. рублей	3869,1 млрд. рублей	16,0%
Построено квартир	752 000	701 300	6,7%
Ввод в эксплуатацию зданий	103 млн. м²	89,9 млн. м²	12,3%

Перспективы развития жилищного строительства обуславливают потребность в наращивании производства основных конструкционных строительных материалов на среднесрочный период до 2015 года и долгосрочный период до 2020-2025 гг. С 2002 г. вступила в действие федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг., что обусловило рост жилищного строительства. Начиная с 2006 г. вступили в стадию реализации четыре национальных проекта: «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» (II этап программы «Жилище»), «Здоровье», «Образование», «Развитие агропромышленного комплекса». По мере реализации проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» увеличивается рост жилищного строительства и на строительном рынке возник дефицит основных строительных материалов – цемента, кирпича, металла, что ставит под угрозу реализацию установленного на 2010 г. задания по вводу жилья в целом по России в объеме 80 млн. м² общей площади. Однако, хотя из таблицы и следует, что показатели уменьшились, есть надежда, что намеченные планы будут реализованы.

Приложение 4

Относительный показатель динамики цен.

Цены за 1 кв. м на недвижимость Екатеринбурга в 2008 году, перед началом экономического кризиса, и в 2010 году, на настоящий момент.

В качестве исходных использованы данные Уральской палаты недвижимости.

2008 год	2010 год	Относительная величина изменения цены
"Новостройки"	67000	49939	74,5358209
Вторичное жилье	60400	48050	79,55298013
Загородная недвижимость	45729	41000	89,65864112
Коммерческая недвижимость (аренда)	36000	21600	60

На графике наглядно представлено, что во всех рассматриваемых сферах недвижимости, в период с 2008 по 2010 год, произошел спад в цене. Он вызван тяжелой ситуацией в мировой экономике. Интервалы между показателями неравные. Это связано с тем, что каждая отрасль отреагировала на экономический кризис индивидуально. Причиной тому служит стабильность отдельных сфер, неустойчивое положение других, а так же изменение предпочтений покупателя в условиях нестабильного материального положения. Относительная величина показывает изменение цены 2010 (сравниваемого) года относительно 2008 (базисного) года - года начала экономического кризиса. Используя полученные данные, вычислили, на сколько процентов в каждом сегменте недвижимости изменились цены. Наглядно это отображено на втором графике.

Приложение 5

Кредит на квартиру для среднестатистического жителя региона.

Используя данные Государственного Комитета Статистики характеризующие

уровень жизни населения, а так же формулу сложного процента и калькулятор процентной ставки САИЖК, рассчитали процентную ставку по кредиту, ежемесячный платеж по кредиту, сумму первого платежа для кредита, сроком на 15 лет, на квартиру в Екатеринбурге для жителя со средним по области доходом.

Денежные доходы на душу населения, руб.	17392
Средняя номинальная начисленная заработная плата, руб.	18795
Среднемесячная начисленная заработная плата, руб.	19017

Регион	Max	Сумма кредита, руб.	Ставка %	Ежемесячный платеж, с учетом процента, руб.	Первоначальный платеж, руб.	Срок кредита, месяцев	Стандарт выдачи
Свердловская область	8000000	1500000	11,50	17597,06	6616,44	180	Стандарт 1-31 (руб.)

Таким образом, в настоящее время, житель Свердловской области сможет приобрести 1-комнатную квартиру в г. Екатеринбурге, взяв кредит сроком на 15 лет. Основываясь на поясах ценовых диапазонов, предположительно квартиру можно купить в таких районах, как Орджоникидзевский, Чкаловский, Железнодорожный.