Для расчета ДДП необходимы следующие данные:
- длительность прогнозного периода,
- прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию,
- ставка дисконтирования.
Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:
- тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представленной заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде,
- изучение текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик,
- прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
Ставка дисконта – это коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.
Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
- назначения цены продажи,
- принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения,
- капитализация дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием ставки капитализации.
Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод, или, иными словами, показывает величину текущей стоимости будущих денежных поступлений при определенной ставке дохода.
рынок склад стоимость анализ
Таблица 9 - Расчет операционных расходов
| № | Показатель | Цифровое значение |
| Постоянные расходы | ||
| 1 | Аренда земли | 12000 |
| 2 | Страхование объекта | 2066,4 |
| 3 | Другие | 240 |
| 4 | Итого | 14306,4 |
| Переменные расходы | ||
| 5 | Расходы на управление | 126000 |
| 6 | Заработная плата | 210000 |
| 7 | Коммунальные услуги | 26539,2 |
| 8 | Расходы на уборку | 37380 |
| 9 | Расходы на текущий ремонт | 84000 |
| 10 | Итого | 483919,2 |
| Резервы затрат капитального характера | ||
| 11 | Стоимость быстро изнашивающихся элементов здания | 467483,1 |
| 12 | Ставка дохода инвестора | 56092,6 |
| 13 | Итого | 523530,6 |
Аренда земли=1000*12=12000
Страхование объекта = остаточная стоимость * ставку налога/100
Страхование объекта = 573910,2 * 0,03%/100=172,2
Страхование объекта на год = 172,2 * 12=2066,4
Другие = 2% * аренду земли
Другие = 2% * 12000=240
Итого = Аренда земли + Страхование объекта + Другие
Итого = 12000 + 2066,4 + 240=14306,4
Расходы на управление = 3% * ПВД
Расходы на управление = 3% * 4200000=126000
Заработная плата = 5% * ПВД
Заработная плата = 5% * 4200000=210000
Коммунальные услуги = Расхода на отопительную систему + водоснабжение + электроэнергия
Расходы на отопительную систему = S * стоимость 1м2 * 7 мес.
Расходы на отопительную систему = 700 * 4,8 * 7=23520
Водоснабжение = Расходы * стоимость 1м2 * 12 мес.
Водоснабжение = 10 * 17 * 12=2040
Электроэнергия = кол-во дней * среднею потребность * цену
Электроэнергия = 360 * 80% * 3,4=979,2
Коммунальные услуги = 23520+2040+979,2=26539,2
Расходы на уборку = 1% * ДВД
Расходы на уборку = 1% * 3738000=37380
Расходы на текущий ремонт = 2% *ПВД
Расходы на текущий ремонт = 2% * 4200000=8400
Итого = Расходы на управление + Заработная плата + Коммунальные услуги + Расходы на уборку + Расходы на текущий ремонт
Итого = 126000+210000+26539,2+8400=483919,2
Стоимость быстро изнашивающихся элементов = стоимость коротко живущих элементов
Стоимость быстро изнашивающихся элементов = 38953,2+259687,8+38953,2+129843,9=467438,1
Ставка дохода инвестора = 12% * стоимость быстро изнашивающихся элементов
Ставка дохода инвестора = 12% * 467438,1=56092,6
Итого = Стоимость быстро изнашивающихся элементов + Ставка дохода
Итого = 467438,1+56092,6=523530,6
Всего операционных расходов = Итого1 + Итого2 + Итого3
Всего операционных расходов = 14306,4+483919,2+523530,6=1021756,2
1.Расчет годовой ставки арендной платы. В среднем по городу стоимость 1м2 складского помещения составляет 500руб./1м2
Ап=1м2 * 12; Ап=700 * 12=6000
2.Расчет ПВД=S * Ап; ПВД=700 * 6000=4200000
3.Расчет ДВД=ПВД * (1-Кп); Кп=Кнезагруженности * Кнедосбора; Кп=4%+7%=11%; ДВД=4200000 * (1-11%)=3738000
4.Расчет ЧОД=ДВД-ОР; ЧОД=3738000-1021756,2=2716243,8
5.Рыночная стоимость = ЧОД/Кк; РС=2716243,8/16,9%=16072448,5
Таблица 10 - Расчет ставки капитальности
| № | Показатель | Цифровое значение |
| 1 | Безрисковая ставка доходности | 7% |
| 2 | Премия за ликвидность | 1,5% |
| 3 | Премия на инвестиционный менеджмент | 2% |
| 4 | Премия за риск вложений капитальности | 6,4% |
| Итого | 16,9% |
5 Согласование результатов и заключение рыночной стоимости
Таблица 11 - Итоговая таблица
| Рассматриваемый подход | Стоимость в рублях | У/В | Рыночная стоимость |
| Затратный подход | 7923910,1 | 0,33 | 2614890,3 |
| Сравнительный подход | - | - | - |
| Доходный подход | 16072448,5 | 0,67 | 10768540,5 |
| Итого | 13383430,8 |
В данном отчете для определения обоснованной рыночной стоимости недвижимости сравнительный подход не использовался.
Рыночная стоимость на 04.04.11 составила с учетом округления 13400000
Рыночная стоимость склада, расположенного в РБ по состоянию на 4 апреля 2011 года составляет 13383430,8 или округленно 13400000 рублей.
Заключение
В данной курсовой работе, выступая в роли оценщика, мы провели работу по оценке склада расположенного в Республике Башкортостан. Перед нами стояла цель в определении рыночной стоимости недвижимости с использованием трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.
Полученная величина стоимости является профессиональным мнением о стоимости недвижимости, но не гарантирует, что объект будет продан по этой цене на открытом рынке.
При выводе итоговой величины стоимости мы руководствовались количеством информации по каждому подходу. Каждому подходу был присвоен коэффициент и суммируя все полученные коэффициенты, мы определили рыночную стоимость недвижимости.
Таким образом, рыночная стоимость недвижимости (склада) равна округленно 13400000 рублей.
Список использованной литературы
1.Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС);
2. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технологического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально – культурного назначения. ВСН 55-88 (р) – М., 2005г.;
3. Закон РБ “О плате на землю”;
4. “Временные строительные нормы. ВСН.” 53-86;
5. “Оценка недвижимости” под редакцией А.Г.Грязновой, М.: Финансы и статистика, 2002г.;
6. А.Ковалев “Оценка износа”;
7.Генри С. Харисов “Оценка недвижимости” учебное пособие. Перевод с англ. – М.,2004г.
Приложение
Приложение А (к таблице 6)
| Группа капитальности | I | II | III | IV | V |
| Поправочные коэффициенты | |||||
| I | 1 | 0,98 | 0,92 | 0,77 | 0,71 |
| II | 1,02 | 1 | 0,94 | 0,78 | 0,73 |
| III | 1,09 | 1,06 | 1 | 0,84 | 0,78 |
Приложение Б (к таблице 8)
| Состояние | Процент износа | Признаки износа |
| Хорошее | 0-10 | Повреждений и деформаций нет |
| Вполне удовлетворительное | 11-20 | Деформации незначительные давнего происхождения не отражающиеся на прочности конструкции; незначительные трещины |
| Удовлетворительно | 21-30 | Незначительные трещины; искривления; имеются местами следы косметического ремонта |
| Не вполне удовлетворительно | 31-40 | Имеются небольшие повреждения; многочисленные трещины; окна и двери открываются с некоторым усилием; материалы среднего качества |
| Неудовлетворительно | 41-60 | Имеется много следов ремонта; много трещин ранее заделанных и появившихся вновь; отдельное отставание пола |
| Плохое (ветхое) | 61-80 | Разрушены конструктивные элементы |
| Негодное | 81-100 | Полное разрушение конструкций |